痛打癩皮狗，修訂國務院物管條例，讓被解聘物業拒不退場頑疾消失

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引言：

本號，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發出倡議修訂國務院物業管理條例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續發布。

倡議書：

若相關職能機關的同志有幸看到，一些有機會參與物業行業法規修訂的專家、學者有幸看到，這些優秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國于民都大有裨益。

江蘇梁先生、浙江劉先生建議

關于在修訂《物業管理條例》時增加對拒不撤離物業服務區域物業服務企業處罰條款的建議

中華人民共和國住房和城鄉建設部：

不誠信經營的物業服務企業一旦被業主大會按照法定程度被依法解聘后，不會輕易放棄在手的“金礦”，強勢霸占拒不退出，其貫用手段是：以自身大業主身份阻撓，或“收賣”少數業主以撤銷權案由惡意訴訟業委會，以達到長期拒不撤離物業服務區域的目的。

此外，即使業委會同步訴訟解除物業服務合同（要求物業服務人撤離物業服務區域）案，從終審判決書下來，到強制執行最快要一年半左右，如案件二審發回重審，四個來回后，到終審判決下來至少三年左右。

一、物業拒不退場產生嚴重負面后果，具體有四一易引發重大治安案件

按照生效的物業服務合同，中標新物業企業進場服務受阻，而被解聘物業武力守門不讓其進場，從而容易引發雙方人員沖突。

為避免發生群體治安案件發生，屬地派出所派出大量警力維持秩序，或常因雙方沖突導致報警，而出警處理警情。

如雙方長期不能正常交接，而形成長期對峙局面，也存重大治安隱患，也長期造成公共資源嚴重浪費。典型案例日重慶某小區雙物業服務狀態持續一年多，懷來縣某小區，新物業中標四年無法進場。嚴重影響基層和諧，訴訟不斷，浪費訴訟資源。

二易引發負面輿情

新老物業不能正常交接，必然造成小區物業管理秩序混亂，業委會與被解聘物業企業矛盾日益尖銳，業主對此事高度關注，引發正義業主與非正義業主、被解聘物業企業聘請的水軍，在各類自媒體上發帖痛斥或相互指斥、造謠，引發重大的社會負面輿情，極大影響當地整體形象聲譽。

三易引起模仿效應

被解聘物業企業看到大部分物業企業通過這種惡意訴訟方式達到了長期不撤離物業服務區域，甚至終審判決生效了，因有的業委會解散，無交接主體，還是繼續留下來服務的例子。于是紛紛效仿，拒絕所在街道（鄉鎮）政府、住建部門的調解和行政處罰，起訴業委會，以救濟途徑未有最終結果為由拒絕撤離。這種情形在我省已形成模仿效應。在我省，被業主大會解聘后，物業企業強留在小區的現象早已屢見不鮮。

四導致業主大會決議失效

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，解聘、選聘物業服務人屬于業主共同決定的事項，按照法定程序業主大會解聘了物業服務人，合同自然終止。如被解聘物業服務人通過惡意訴訟方式從而達到長期拒不撤場，導致最終大部分小區業主大會決議失效，踐踏了法律尊嚴和權威。

住宅物業管理事關群眾生活品質，事關城市安全運行和社會穩定，妥善解決物業領域矛盾糾紛是加強基層社會治理的重要一環，更是人民群眾獲得感、幸福感、安全感提升的重要保障。為切實保障社會穩定發展和維護群眾合法權益，對于物業領域的亂象需重典治亂。

二、特建議在下一次《物業管理條例》增加二個條款（一）、在第四章物業管理服務篇增加第四十九條如下：

物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

被解聘的物業服務企業，拒不撤出物業管理區域的，物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出。

（二）、是在法律責任篇增加第六十五條如下：

違反本條例第四十九條第一款規定，原物業服務企業未按照規定履行交接義務的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正，并按下列情形對其行政處罰：

逾期不履行交接義務的，對原物業服務企業予以通報，并處十萬元以上至五十萬元以下的罰款；

逾期三個月仍不履行交接義務的，對原物業進行通報、信用扣分，并禁止參與物業服務招投標活動半年；并應處二十萬元以上一百萬元以下罰款。

經縣（市、區）物業管理行政主管部門再次責令，逾期半年仍不改正的，按上款進行通報、信用扣分、禁止招投標外，每天承擔違約金一萬元(從業委會發布進場交接通知書日起算），直至撤離服務物業區域為止。對拒不撤場期間產生的業主方損失或中標物業的損失的民事賠償，由其所在業主大會（物管會）、中標新物業通過訴訟方式各自主張。

特此建議

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月日

草根談：

廣大業主苦前期物業制度久已，草根認為此乃住宅物業30多年亂象的重要源頭，現在到了必須切割腫瘤的時候了！

否則，什么信托制、什么環境與物業管理委員會，恐怕都無濟于事！

歡迎留言討論！

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