一線城市房?jī)r(jià)三連漲，但網(wǎng)友說(shuō)得對(duì)：漲的都是我買不起的盤

6月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局那組數(shù)據(jù)出來(lái)之后，我朋友圈里干中介的都跟過(guò)年似的。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)三個(gè)月上漲，5月漲了0.2%，二手房更猛，直接干到0.4%。說(shuō)實(shí)在的，光看這幾個(gè)數(shù)字，你會(huì)覺(jué)得樓市好像一夜之間又支棱起來(lái)了。

但你要是真去翻那70個(gè)城市的完整名單，心情就沒(méi)那么舒暢了。

16個(gè)城市新房環(huán)比上漲，剩下的50多個(gè)要么趴著不動(dòng)要么還在往下掉。二三線城市新房環(huán)比還在降，三線城市降幅甚至比上個(gè)月還擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。這哪是什么全面回暖，分明就是一線城市自己在玩單機(jī)游戲。

你想想，一線城市新房?jī)r(jià)格之前可是連續(xù)跌了9個(gè)月。從去年5月一直跌到今年1月，直到今年3月才翻紅。這一波三連漲，與其說(shuō)是市場(chǎng)自發(fā)的春天來(lái)了，不如說(shuō)是政策硬生生把暖氣給打開(kāi)了。

政策松綁這輪力度確實(shí)不小。深圳4月底定向放開(kāi)了福田、南山、寶安核心片區(qū)的限購(gòu)門檻；廣州5月密集出臺(tái)政策組合拳；上海2月底“滬七條”落地；北京早在去年底就不分首套二套商貸利率了。再加上公積金貸款額度上調(diào)、房貸利率往下走，這一套組合拳打下來(lái)，購(gòu)房門檻確實(shí)低了不少。

但問(wèn)題在于，門檻降了，沖進(jìn)去的都是誰(shuí)？

數(shù)據(jù)會(huì)說(shuō)話。你看上海，5月新房環(huán)比漲0.2%，二手房環(huán)比漲0.6%。深圳更猛，新房環(huán)比0.4%領(lǐng)跑一線，二手房也是0.6%。但你要是把北京單拎出來(lái)——新房環(huán)比還跌了0.2%。四個(gè)一線城市，三個(gè)在漲，一個(gè)在跌，這分化本身就很說(shuō)明問(wèn)題。

更有意思的是結(jié)構(gòu)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)破了一個(gè)現(xiàn)象：在杭州、深圳這些地方的高端市場(chǎng)，從事AI相關(guān)行業(yè)、收入較高的那撥人，買豪宅的熱情特別高。杭州未來(lái)科技城、深圳前海，這些區(qū)域的豪宅項(xiàng)目熱度肉眼可見(jiàn)。

今年前5個(gè)月，杭州總價(jià)3000萬(wàn)到5000萬(wàn)的房源網(wǎng)簽了88套，5000萬(wàn)以上的46套，雙雙創(chuàng)下近十年新高。深圳那邊，3000萬(wàn)以上豪宅成交同比翻了兩倍多。全國(guó)總價(jià)3000萬(wàn)以上高端住宅前4個(gè)月成交同比增長(zhǎng)16%。

網(wǎng)友那句調(diào)侃真沒(méi)毛病——“漲的都是買不起的盤”

這就有意思了。一方面，有錢人在瘋狂掃貨高端改善盤；另一方面，剛需板塊還是溫吞水。高盛中國(guó)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)主管王逸也承認(rèn)，當(dāng)前需求復(fù)蘇是由高端需求和中心城區(qū)“老破小”成交驅(qū)動(dòng)的，中間層級(jí)還在調(diào)整。說(shuō)白了，樓市回暖是回暖了，但跟大多數(shù)人沒(méi)啥關(guān)系。

那為什么偏偏是一線城市的高端盤先火起來(lái)？說(shuō)白了就兩件事：人往哪兒走，錢往哪兒花。

人口和產(chǎn)業(yè)往核心城市集中，這個(gè)趨勢(shì)從來(lái)沒(méi)停過(guò)。一線城市的人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、改善需求，這些東西是二三線城市短期內(nèi)復(fù)制不了的。科技創(chuàng)新能力強(qiáng)的城市，在市場(chǎng)修復(fù)中就是比別的地方更有韌性。再加上庫(kù)存確實(shí)在降——上海新房去化周期低至8.4個(gè)月，整個(gè)一線城市的新房在售項(xiàng)目5月只微增了1.3%。供給沒(méi)怎么放量，需求又在政策刺激下釋放了一點(diǎn)，價(jià)格自然就穩(wěn)住了。

但你要說(shuō)這是不是樓市真正的大拐點(diǎn)，我覺(jué)得還得再觀察觀察。

遠(yuǎn)東資信研究院副院長(zhǎng)張林有句話說(shuō)得挺實(shí)在：目前房?jī)r(jià)的回升是政策驅(qū)動(dòng)下的結(jié)構(gòu)性底部修復(fù)，不是全面趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。70城新房?jī)r(jià)格同比雖然8個(gè)月來(lái)首次跌幅收窄，從-3.7%縮到-3.6%，但畢竟還在跌。一線城市新房同比也還是-1.7%。

說(shuō)白了，現(xiàn)在的局面是：政策托底托出了一線城市的“豪宅先回暖”，但剛需購(gòu)買力還沒(méi)真正激活。二三線城市更是還在坑里趴著。這種“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著什么？如果你是在核心城市有房的人，資產(chǎn)可能正在慢慢修復(fù)；如果你是在三四線城市手持多套房的人，可能還得再熬一熬。

樓市分化到這個(gè)程度，買房這件事真的不能再看全國(guó)大盤了。你得盯著具體城市、具體板塊、具體樓盤去看。一線城市回暖是真回暖，但回暖的到底是哪類房子，你自己心里得有個(gè)數(shù)。畢竟數(shù)據(jù)擺在那兒——漲的，確實(shí)都是很多人買不起的盤。