房地產出現積極變化，專家把脈城市更新未來走向

今年上半年房地產市場出現了積極變化。

國家統計局7月15日發布的數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比連續4個月上漲，全國商品房待售面積連續4個月下降，二手房交易已成為住宅交易重要組成部分，市場預期有所改善。在同一天開幕的2026亞洲房地產學會（AsRES）、世界華人不動產學會聯合國際房地產會議上，“面向未來的房地產創新與高質量可持續發展”成為核心議題。

回暖分化與長期轉型

現場“房地產‘城市共建’新開發模式”圓桌討論主持人、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴第一財經，房地產市場調整是長期過程，多數城市仍處于二手房去化和出清階段，調整時間取決于二手房供求變化和宏觀經濟走勢。長期看，以AI為代表的智能經濟將替代房地產成為新增長引擎，屆時房地產也將呈現新形態新周期，房地產開發也將走向穩健開發模式。

就當前的房地產走勢，浙江工業大學房地產研究院教授范建雙對第一財經表示，北上廣深已經在回暖，二三線城市會稍微滯后，這個滯后時間取決于各個城市自身的供需調整速度和宏觀經濟環境的變化。房價走勢最終由供需關系決定。他強調，居民要敢消費，首先得有穩定的工作和收入預期。一線城市之所以能夠率先回暖，根本原因在于這些城市的經濟活力強、就業機會多，大家對未來有信心，周邊地市的人口也愿意流入。

范建雙參與了現場關于“好房子建設的理論與實踐”的圓桌討論。他提出，2025年5月國家出臺的《住宅項目規范》對“好房子”有了明確的要求，開發商如今在看得見的地方確實花了心思。但真正決定居住品質的，往往是那些看不見的“隱蔽工程”——防水、隔音、過程管控，“不漏水、隔音好，這些居住體感比豪華的公共配套更重要，要先解決老百姓過去的痛點”。

范建雙強調，“好房子”不能是新房的專利。老房子要改造成好房子，保障房也要建成好房子。在建造路徑上，裝配式建筑被視為行業轉型的關鍵。他以農房改造為例，提出成片改造地區適合推廣裝配式農房。這背后是建筑業對“雙碳”目標的回應——裝配式和被動式超低能耗建筑是減碳必由之路，盡管初期成本增加，但從長期來看能夠在節約能源的同時降低使用成本。

城市更新與估值重構

城市更新是“十五五”期間的新主線。國務院日前印發的《城市更新“十五五”規劃》提出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。這意味著，通過城市更新來盤活存量土地和房產資源、提升現有物業品質，將成為行業新的核心邏輯。

浙江省房地產估價師與經紀人協會會長趙志菲告訴第一財經，城市更新不是簡單的舊房改造或拆遷重建，而是一項涉及空間再造、利益重組、資產增值與城市治理的系統性工程，需要遵循價值邏輯、實施邏輯和社會邏輯。

據中指研究院數據，2026年上半年重點城市二手房成交同比增長6%，但百城二手房價格累計環比下跌2.9%。趙志菲認為，這種“量升價跌”并非簡單的市場周期性調整，而是房地產估值體系正在發生深層重構——過去市場高度依賴上漲預期和金融屬性，更關注“未來還能漲多少”而非“現在值多少錢”；而現在以價換量的成交放量，恰恰說明市場正在通過降價獲得流動性、尋找新的價值中樞。

在趙志菲看來，定價邏輯從“預期上漲”轉向“使用價值”，即更關注租金回報、居住成本和板塊確定性，為此估價方法中的收益法權重也明顯上升，市場從“普漲同跌”轉向按資產質量極度分化。當前市場正在逐步建立更真實、更精細化的價格錨點。

范建雙以杭州浙工新村為例說，老舊小區自主更新模式靠的是居民出資為主、政府部分讓渡容積率指標。但他也坦言，浙工新村是教師樓，協調難度較小，普通小區人員復雜，推廣難度提升。未來必須引入市場化企業，給予一定容積率或公共區域運營權作為利潤空間，才能撬動社會資本。

今年4月，中央政治局會議提出加強“六張網”規劃建設，包括水網、新型電網、算力網、新一代通信網、城市地下管網、物流網。這也將成為“十五五”期間的重大工程。范建雙認為，這“六張網”更新是提升城市韌性的重要手段，將在拉動投資的同時解決大量就業。

上述會議由亞洲房地產學會、世界華人不動產學會、浙江工業大學主辦，浙江工業大學中國住房和房地產研究院承辦。