常州武進：“三新”改革激發土地活力

趙登巖 任曉燃

仲夏傍晚，江蘇常州武進區湖塘鎮中涼社區水渠村，78歲的錢伯清搬了把椅子，坐在自家老宅門口。

水渠村是個城中村。錢家的老房子是父輩蓋的，磚木結構，墻面斑駁，屋頂的瓦片換過三茬。“早就盼著拆了。”錢伯清身后，31戶老宅正在陸續騰空，一片新樓房將在這里建起來。

2023年9月，自然資源部在全國43個城市開展低效用地再開發試點，常州市在列。武進區將這項試點工作細化為“三新”改革——城中村更新、農房出新、存量工業用地煥新，以空間再造激發土地活力。

湖塘鎮中涼社區水渠村部分老舊房屋正在拆除。人民網 任曉燃攝

城中村更新：比傳統征遷節省2/3以上財力

水渠村的更新方案，是村民自治的結果。村里的房屋多建于上世紀七八十年代，屋面老化、巷道狹窄、雨污合流，連消防車都進不來。

傳統的城中村征收模式難以達成共識。一方面，征收成本高，財政壓力大；另一方面，村民眾口難調，有的嫌補償低，有的還不想搬，一拖就是好幾年。

2025年9月，水渠村成立村民理事會，“調節金制度”是大伙兒商討出來的破題關鍵：由村民理事會牽頭制定方案，每戶有效面積經確權后，村民根據新建房屋面積協商調劑、繳納增容調節金，確保改造后戶型相對齊整、總占地面積減少，總建筑面積基本維持不變。

“戶型怎么定，外立面什么顏色，調節金收多少錢，都是我們一家一家商量出來的。”村民理事會成員錢建飛說。

錢伯清家的老宅273平方米，支付一筆增容調節金，置換了一棟占地100平方米的三層小樓。“新房靠近地鐵，旁邊就是商場，出門、購物都方便。”老人對此很滿意。

除了原地新建，還有易地搬遷。湖塘鎮灣里社區周家村，21戶居民易地搬遷到一個沉寂多年的小商品市場地塊，改造后住宅約6984平方米，商業及配套約23780平方米；武進國家高新區龔家社區，余家村、姚家橋村、龔西村近200戶居民實行“住宅+工業”成片更新，工業廠房集中到產業片區，住宅易地搬遷到宜居地塊，一期101戶年內開工，整體預計3至5年完成。

武進區住房和城鄉建設局房地產管理中心主任蔣志輝介紹，自主更新模式下，政府主要承擔規劃、審批、質量監管，并配套相關改造扶持政策，每戶財力投入降至20萬元以內，比傳統征遷模式節省2/3以上。2025年以來，該區累計批準6個城中村自主更新單元，惠及居民292戶，更新建筑面積近14.5萬平方米。

雪堰鎮雪東村自建區全貌。武進區委宣傳部供圖

農房出新：從抱團翻建到跨村選房

青磚白墻，碧水荷香。步入洛陽鎮湯墅村，談軍勇的新家已然落成，三層小樓寬敞明亮，一樓裝了地暖，三樓配有陽光房。“老房子是1974年建的，屋內常年看不到陽光，白天也要開燈，梅雨季潮得墻上能滴水，翻建成新房還能享受到政府6.9萬元補貼。”談軍勇說。

當地農房過去大多是共墻聯排，一戶人家想翻建，鄰居不同意就動不了。村黨總支書記談成林告訴記者：“單獨翻建基本行不通，只有抱團才能翻新。”

所謂“抱團”，就是5戶以上一起申報。為此，村里經過調研，統一規劃了331戶，采取統規自建模式，4種戶型供村民自主搭配、雙拼組合。“每戶140平方米占地面積是紅線。”談成林說，談家頭、皇范兩個自然村已有16戶完工。

雪堰鎮雪東村走了另一條路。“有的村人多地少，有的村有地缺人。”武進區農業農村局相關負責人說，根據試點工作精神，雪東村落地探索農戶跨村集體使用宅基地，面向全鎮符合條件的農戶開放申請。

“村里規劃了23畝自建區，首期建設了40套農房，本村需求保障后還富余9套。”雪東村會計高穎飛介紹，集體經濟組織成員在同鎮域范圍內跨村安置的規則明確：舊宅無償退出，由原村集體收回；新宅按雪東村屬地確權登記；戶籍可根據新址遷入，原村的承包權和股東資格權不變。

隔壁村民馮月民等了多年也沒能在原地翻建房屋，2024年12月決定在雪東村申請新房。今年4月，他如愿拿到了新房鑰匙。

在武進區委農辦副主任李治國看來，這一探索破解了村域土地分布不平衡、要素配置不充分、建房意愿不一致、制度限制不暢通等瓶頸，形成“人隨地走、權隨地轉、利隨權享”的宅基地保障機制。截至目前，武進累計完成農房更新改善2萬戶，年內新申報18個試點項目、涉及530戶。

鳳市工業園改造工地上，新廠房主體已封頂。人民網 任曉燃攝

工業用地煥新：變沉睡地塊為產業高地

在武進高新區鳳市工業園改造工地，3棟新廠房主體封頂，綜合樓也已破土動工。

這里曾是14家小企業的聚集地，拆遷前一年全部稅收僅約120萬元。2025年底，由區屬國企摘牌取得土地，啟動原址拆舊建新。

據了解，新項目總投資約5億元，定位為常州市具身機器人創新基地，新建建筑面積10.19萬平方米，容積率不低于1.5，預計2027年竣工。“目前已經有多家企業表達了入駐意向。”常州濱湖建設發展集團有限公司工程管理部經理姚軼說。

頗具代表性的還有牛塘鎮的一個工業用地連片更新項目。安美特玩具廠在市場沉浮中歸于落寞，一墻之隔是武進經發集團的一個閑置地塊，兩家合計41畝。今年3月，武進采取“政府引導+國企參與+民營資本+專業運營”四位一體模式，兩個地塊合并開發。

玩具廠地塊轉讓給武進經發集團，后者拿到土地后與聯東集團簽署長期運營合作協議，打造中的聯東U谷·AI智造產業園計劃引進20多家成長型科技企業。聯東集團常州片區招商負責人夏夏透露，目前，預招商已鎖定4家客戶。

打開武進工業經濟高質量發展平臺，全區近2萬家企業、12.45萬畝工業用地的地塊權屬、區位信息、入駐企業、產出效益一目了然。當地還采用“一地一策”，結合不同煥新模式，為運營主體、建設主體和入駐企業定制“政策服務包”。

武進區工信局副局長蔣霄宇表示，2025年全區評審煥新項目22個，盤活用地1092畝，畝均稅收預計提升20萬元，“今年我們將力爭再盤活1200畝”。

存量土地整合，低效用地盤活，一場從居民生活到工業生產的土地空間再造行動，正在武進有序推進。