熱點評論 | 杭州、武漢7月21日土拍市場觀察

來源：市場資訊

（來源：克而瑞研究中心 克而瑞地產研究）

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同日不同溫：兩城土拍表現分化顯著

2026年7月21日，杭州、武漢兩座重點城市同日開啟集中土地出讓。同處行業深度調整期、同為長江經濟帶核心節點城市，兩城當日的土拍成績單卻呈現出戲劇性的反差。

杭州當日出讓4宗涉宅用地，總起始價31.19億元，最終總成交39.84億元。其中3宗觸發高溢價（溢價率均超30%），1宗底價成交，板塊極致分化。更值得關注的是，4宗地塊的競得方全部為浙系本土房企，濱江集團一日之內連下兩城，成為最大贏家。熱門地塊50輪激烈舉牌，主城改善與剛需地塊爭奪白熱化。

反觀武漢，當日合計出讓9宗地塊，雖然全部成交，但總成交金額僅14.58億元。其中4宗涉宅用地全部以底價收官，涉宅總成交11.28億元，無一宗觸發競價；另有商服、停車場等5宗非住宅地塊。住宅市場情緒整體偏弱，公用配套類小體量地塊反而出現高溢價，冷熱錯位特征鮮明。

同日不同溫的背后，是兩座城市在產業能級、人口購買力、去化確定性上的分化，也是當前土地市場“確定性為王”邏輯的集中投射。

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杭州：本土民企主導下的結構性高熱

1. 當日成交：4宗地塊冷熱分化顯著

7月21日杭州出讓的4宗涉宅用地，清晰勾勒出“核心高熱、外圍趨冷”的分界線。

數據來源：深度智聯。

熱度最高的是拱墅區康橋單元（運河新城）56號地塊，由濱江集團旗下杭州濱曼經過50輪競價，以18.10億元競得，成交樓面價22666元/平方米，溢價率高達39.22%。該地塊臨近地鐵4號線、15號線平安橋站，周邊配套有育才大城北學校、邵逸夫大運河院區，改善屬性突出，成為當日絕對焦點。

上城區長睦單元55號地塊同樣被濱江集團收入囊中，經30輪競價以5.66億元成交，樓面價13740元/平方米、溢價率34.47%，主城近郊剛需板塊表現穩健。濱江同日連拿兩宗，深耕主城的姿態盡顯。

值得注意的是，錢塘區元成單元（下沙）57號地塊由天陽地產（杭州天墅置業）經43輪競價以7.57億元競得，樓面價11763元/平方米、溢價率38.39%。這是天陽首次布局下沙，周邊剛需樓盤熱銷、搖號活躍，屬于快周轉優質地塊，印證了成熟剛需板塊同樣受追捧。

與之形成鮮明對照的是錢塘區江海之城單元58號地塊，由浙江英冠控股以8.51億元底價拿下，樓面價7380元/平方米，溢價率0%。錢塘外圍板塊房企預期謹慎，成為當日的冷熱分界線。

從拿地主體看，4宗地塊全部由浙系本土房企（濱江、天陽、英冠）競得，外來房企與央國企當日集體缺席，“本土民企主導”的當日特征十分突出。

2. 中期趨勢：供地收縮與核心地塊競爭加劇

杭州當日的結構性高熱并非孤立現象。克而瑞數據顯示，杭州2026年1—7月匯總溢價率達34.67%，整體維持高位。其中6月成交放量，成交15幅、成交總價217.75億元、溢價率41.12%，進入結構性高熱階段。

圖 1 2026年1—7月杭州市涉宅土地成交總價及溢價率月度走勢

注：數據截至7月21日，統計口徑為純住宅、商住、綜合，招拍掛土地，下同。

數據來源：CRIC。

這一格局的形成，與杭州“縮量提質”的供地策略密切相關。杭州2026年商品住宅用地計劃供應量較2025年計劃同比下降約21.6%，供應不僅在總量上做減法，結構上更向核心區域傾斜，優質宅地引發爭搶。房企投資邏輯已徹底轉向“確定性為王”，資金只愿意投向產業基礎扎實、配套成熟、去化確定性極高的資產。杭州“核心高熱、外圍趨冷”的三級分化格局由此愈發清晰。

從企業深耕維度看，2026年上半年，濱江集團以128.03億元、8宗地穩居榜首，綠城中國以111.10億元居次，本土雙雄主導格局鮮明。結合濱江集團業績觀察，其2025年杭州土地市場占有率約33%、土儲杭州占比高達79%，“選對一座城、深耕一座城”的戰略，正是其在當日一舉拿下兩宗地塊的底氣所在。

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武漢：國資托底下的理性回歸

1. 當日成交：住宅用地全面底價，配套地塊溢價突出

武漢7月21日當日出讓的4宗涉宅用地，無一例外以底價成交，市場情緒的謹慎溢于言表。

漢陽區四新（江城大道沿線）P(2026)052地塊由湖北天創以2.46億元底價拿下，樓面價4730元/平方米，容積率3.0，屬四新剛需板塊。洪山區南湖（南李路/野芷湖）P(2026)053地塊同樣被湖北天創以3.70億元底價競得，樓面價6310元/平方米，容積率僅1.57，為南湖改善片區的低密地塊。

本次關注度最高的宅地——武昌區白沙洲濱江（江國路－臨江大道）P(2026)055地塊，由武漢城投以4.99億元底價競得，樓面價7500元/平方米，容積率2.02，一線濱江。即便具備稀缺江景價值預期，依舊無人舉牌。武昌區丁字橋片區P(2026)056地塊則為小型地塊，由武漢城建以0.13億元底價競得，樓面價7062元/平方米，位于主城成熟生活區。

從拿地主體看，僅湖北天創一家民企拿下漢陽、洪山兩宗宅地，白沙洲濱江與丁字橋主城地塊均由武漢城投、武漢城建兩大本土平臺托底，無外來房企參與競爭。

非住宅地塊方面，武昌區萬象城周邊P(2026)057商務金融/商業用地由華潤置地底價拿下，作為武昌濱江商業配套補充；黃陂前川商業、加油加氣站等地塊均由地方國企以底價獲取；硚口區P(2026)058社會停車場用地成為全場最高溢價，歷經28輪競價、溢價率高達67.5%。住宅零溢價與配套地塊激烈競價形成“冷熱錯位”，反映資金偏好短平快配套項目、規避長周期住宅開發的心態。

2. 中期趨勢：低位運行中局部回暖跡象初現

克而瑞數據顯示，武漢2026年1—7月涉宅用地成交規模持續低位，多數月份溢價率為0%，1-7月匯總溢價率僅3.76%，樓板價處于低位，底價成交成為常態。

圖2 2026年1—7月武漢市涉宅土地成交總價及溢價率月度走勢

數據來源：CRIC。

從拿地主體來看，2026年上半年，車谷城發以8.10億元、3宗地居首，蔡甸城投、漢陽控股、武漢洪投等地方國資平臺均位列前排，且溢價率普遍為0%，“城投托底、民企謹慎”特征顯著。

2026年上半年，武漢涉宅地塊成交量價全面下滑，樓板價同比下降27.04%、環比下降33.32%，供地節奏放緩，上半年僅成交19幅，不過溢價率4.57%較2025年下半年的1.02%略有回升，說明在低價位下部分優質地塊仍能吸引企業關注，市場處于理性回歸階段。

回望2025年末，武漢曾出現集中放量與個別高溢價現象。12月24日綠城中國以10.11%溢價拿下漢口球場街核心地塊，此前更以54.36%高溢價拿下江岸區新興街地塊，刷新武漢次地王紀錄。這些案例集中于江岸內環、漢口內環、青山一線濱江等絕版稀缺區位，印證了武漢熱度呈“點狀回暖、整體偏冷”的特征——能引發爭搶的必須是擁有無法復制核心區位、稀缺景觀和成熟配套的“硬通貨”地塊。

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結論：三級分化成常態，確定性成為投資準繩

杭州、武漢兩城土拍表現差異本質，是城市基本面差異在土地市場的直接映射。

同處行業深度調整期，杭州依托強勁的產業基礎、人口吸引力與購買力，疊加“縮量提質”的供地策略與本土民企的深耕，維持了結構性高熱；武漢則受樓市去化壓力、庫存偏高影響，土地市場以國資托底、底價成交為主，僅在核心稀缺地塊偶現溢價。

盡管溫度迥異，兩城卻呈現出一致的共性規律：無論杭州還是武漢，都體現出“核心/優質地塊受追捧、外圍/普通地塊遇冷”的結構性分化。杭州運河新城50輪激戰與錢塘江海之城底價成交的對照，武漢白沙洲濱江宅地無人問津與硚口停車場28輪競價的錯位，本質上都是企業投資邏輯轉向“確定性為王、重點捕撈”的結果。

展望后市，杭州核心板塊預計延續高熱，但隨著理性回歸，地價有望趨穩，無序追高的地王頻出局面或將結束；武漢則有望在政策持續發力與優質地塊入市帶動下實現點狀回暖，但整體修復仍需時間沉淀。

對行業而言，這一日兩城的對照提供了清晰的啟示：城市分化、板塊分化、地塊分化的“三級分化”已成為土地市場的常態。房企的投資決策不再是簡單的規模博弈，而是對城市能級、板塊價值與地塊去化確定性的精準研判。誰能捕撈到真正具備去化確定性的優質資產，誰就能在深度調整期中守住安全墊、贏得穿越周期的底氣。

附表：

數據來源：克而瑞監測。

數據來源：克而瑞監測。

IN THE END

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