綠城終成正果？——三十年周期輪回中的生存法則

1995年1月，杭州蔣村，一片荒地。

一個36歲的男人站在泥濘里，東拼西湊了300萬元。他叫宋衛平，杭州大學歷史系畢業，此前在黨校教書。

一個歷史系畢業生，在一片荒地上賭上全部身家。沒有人能預見，這筆錢會變成中國房地產行業最著名的品質符號。更沒有人能預見，這家企業會在三十年后，成為央企全面控盤的行業頭部。

三十年，足以改變一個人的命運，也足以改變一家企業的基因。綠城的故事，不是簡單的"品質神話"，而是關于理想與現實、控制與失控、堅守與妥協的生存樣本。它跌宕起伏的軌跡，恰是中國房地產市場化三十年最真實的切片。

一

桂花飄香：宋衛平時代的品質執念

1994年，從廣東回到杭州的宋衛平東拼西湊300萬元，拉上老同學壽柏年，一起創立了綠城。彼時宋衛平36歲，他對樓盤品質的要求達到極致——"不計成本，材料都是用最好的，只要他認為有瑕疵的，當場撕掉圖紙要求重新做"。

這種近乎偏執的產品主義，讓綠城迅速在杭州站穩腳跟。從丹桂花園到月桂花園，一批以桂花命名的住宅產品陸續上市，奠定了綠城在浙江的品牌地位。"綠城"二字，逐漸成為品質住宅的代名詞。

2006年7月13日，綠城中國在香港聯交所上市。宋衛平持有約42%的股份，經營管理團隊持股70%以上。上市之后，綠城進入了一輪迅猛的規模擴張期。但宋衛平的擴張邏輯與彼時大多數房企并無二致——高負債、高杠桿、高周轉。綠城"每逢調控必崩壞"的魔咒，也由此埋下伏筆。

2011年，房地產調控驟然加碼。當同行還在咬牙硬撐時，綠城已率先感受到了寒意——資金鏈急劇緊繃。截至2011年底，綠城中國的凈資產負債率一度高達148.7%——負債總額已是凈資產的1.5倍，在行業中被視為高危線。宋衛平后來首次公開承認，綠城"高速度、高負債"的發展模式是錯誤的。曾經引以為傲的品質光環，在財務懸崖面前顯得蒼白無力。綠城第一次站在了生存還是毀滅的十字路口。

二

九龍倉馳援：第一次"賣身"求生

2012年6月8日，杭州。綠城中國召開新聞發布會，宣布向香港九龍倉集團配股融資。宋衛平說了一句意味深長的話："為了活下去。我們一方面做好走向死亡的準備，一方面要做各種努力。"

這筆交易涉及資金約51億港元——以配股（向現有股東按比例增發新股融資）方式融資25.5億港元，另以發行可轉債（可轉換為股票的債券）方式融資25.5億港元。九龍倉入股后，綠城的資產負債率從148.7%降至89%。但這是一場有代價的"續命"：若三年內綠城不能贖回可換股證券，九龍倉最終可持有綠城中國近35%的股份，成為單一最大股東。

本質上，這是一份"對賭"協議——九龍倉的首段不出售期為兩年，可轉債兌付期為三年，宋衛平賭的是綠城能在兩年內走出危機。發布會上，他放低姿態，盡顯謙卑，宣告綠城正式告別高負債時期，進入穩健發展時期。

九龍倉的入場暫時穩住了綠城的財務底盤，但宋衛平對公司的控制權已經出現了裂縫。2013年，綠城上半年銷售額達325億元，凈資產負債率維持在49.5%的歷史較低水平。表面的平穩之下，股權的暗流從未停歇。宋衛平或許已經意識到，他正在一步步失去對自己創辦的這家企業的絕對控制。

三

中交入局：從"野合"到"明媒正娶"

2014年，中國房地產市場再度進入調整周期，綠城的資金鏈又一次繃緊。雪上加霜的是，九龍倉的"對賭"期限日益臨近。這一次，宋衛平選擇了一個出人意料的買家。

2014年5月，宋衛平一度將綠城中國24.313%的股份賣給融創中國，交易對價約63億港元。但這場交易從一開始就充滿變數——雙方理念分歧巨大，交易過程也忽略了香港法律的相關規定。宋衛平后來將這次合作戲稱為"野合"。

半年后，交易宣告終止。宋衛平需要償還融創的收購款，必須找到新的買家。這一次，馳援的白衣騎士是央企中國交通建設集團有限公司。

2014年12月23日，雙方在杭州正式簽署股權收購協議。中交集團以總價約60.13億港元收購宋衛平、壽柏年及夏一波合共24.288%的股權，與九龍倉并列成為綠城第一大股東。與融創不同，中交集團并不要求立即獲得管理權，綠城仍由宋衛平及其團隊運營。宋衛平將這次合作稱為"明媒正娶"。

"我不是借錢，我是把綠城再賣一次，換個股東。"宋衛平當時這樣形容這筆交易。他承諾："我可不想有第三次了。"

中交集團董事長劉起濤則表示，合作以后，需要綠城去助力中交的房地產發展戰略，同時，"中交會帶來央企特有的、方方面面的、能夠貢獻給綠城的、所能做到的一切"。

2015年，中交集團進一步增持，成為綠城中國單一大股東。如果說九龍倉的入股只是打開了控制權的一道門縫，那么中交的到來則意味著這扇門正在緩緩關上。2015年中交增持完成后，宋衛平的持股由上市之初的約42%驟降至10.47%——他不再是大股東，也不再擁有否決權。綠城的"宋衛平時代"已進入尾聲。

四

張亞東的七年：規模與品質的博弈

2018年5月，張亞東加入綠城擔任黨委書記、執行總裁。2018年8月1日，張亞東正式接替曹舟南，出任綠城中國執行董事及行政總裁。

張亞東并非老"中交人"。在此之前，他在體制內工作，曾任大連市政府副市長、大連市委常委、統戰部部長。政府加央企的履歷，使他成為務實派管理者，更加強調規?；?，注重周轉效率。

2019年7月11日，杭州玫瑰園酒店。綠城和藍城小鎮簽約的媒體會上，宋衛平宣布辭去董事會主席和執行董事，生效日期為7月10日營業結束后。他保留的頭銜只有一個："綠城中國規劃設計委員會名譽主任"。

"只要事關綠城的事，我就要關心。"

張亞東正式接任董事會主席，綠城進入"張亞東時代"。

張亞東提出的"三年業績計劃"——2019年至2021年，銷售額目標分別為2000億、2500億、3000億——最終超額完成。從2019年到2021年，綠城合同銷售額實現了"三級跳"：2018億元、2892億元、3509億元，三年間近乎翻倍。

為了支撐規模增長，綠城同步在土地市場開啟"掃貨模式"。2019年到2020年，新增項目從54個躍升至85個，土地收購金額從691億元增至3288億元。2022年，綠城全口徑銷售額2128.1億元，首次挺進行業前十；2023年再進一步，以3010.8億元位列第五（數據來源：中指研究院）。

張亞東還主導推動了綠城代建業務的分拆上市。2020年7月10日，綠城管理在港交所主板上市，成為"代建第一股"。

規模的躍升伴隨著利潤的侵蝕和品質的爭議。綠城2021年營業收入首次突破千億，達1002.4億元，但增速此后明顯放緩。曾經以品質著稱的綠城，頻頻被曝出質量問題——北京大興和錦誠園電梯噪音、小區地面破損；深圳桂語蘭庭天然氣管道安全隱患；溫州鳳起玉鳴外立面鋁板厚度不足。當"品質標桿"開始被貼上"質量投訴"的標簽，綠城最核心的護城河正在變窄。

五

利潤寒潮：當規模不再萬能

2024年的市場給出了答案。這一年，中國房地產行業延續探底調整態勢。綠城雖然仍交出了一份相對穩健的答卷——總合同銷售額2768億元，營業收入1585.46億元，同比增長20.7%——但壓力已經悄然積聚。

2025年3月26日，張亞東因公司戰略調整辭任董事會主席。接替者是中交系老將劉成云，在中交任職34年。這位長期主導基建與產城開發的掌舵者，標志著綠城將進一步深化與中交集團的資源協同。

張亞東離開時，綠城中國的銷售額已從千億級別躍升至三千億高峰，穩居頭部陣營。但規模與利潤的平衡，始終未能找到。2025年3月31日，綠城中國發布年度業績。

股東應占利潤僅7098.9萬元，同比減少95.55%——這是公司上市以來的最低值。

同一份財報還顯示，營業收入1549.66億元，同比微降2.26%；凈利潤22.86億元，同比下滑44.9%。

利潤斷崖式下滑的直接原因包括：物業銷售毛利率降至11.2%，計提資產減值損失49.21億元，以及公司持股的合作項目出現虧損。連續兩年巨額減值累計超98億元。

在2025年度業績發布會上，綠城中國執行董事、副總裁李駿明確表示，公司2026年目標銷售額約1300億元。從2519億元到1300億元，銷售目標近乎腰斬——在縮量市場中，活下來比沖得高更重要。

綠城在銷售端仍保持了一定韌性。2025年全年自投項目銷售金額約1534億元，同比僅下降10.2%，優于50家主流房企平均22%的降幅，行業排名第5。2025年，綠城總合同銷售額2519億元，位列行業第二。2019年至2021年，綠城用三年時間把銷售額翻了一倍；2025年，利潤卻回到了原點。規模的光環還在，但利潤的底色已經黯淡。

六

趙暉接棒：中交的全面控盤

入主12年后，中交集團完成了對綠城中國從戰略控股到全面管控的轉變。

2026年7月23日，綠城中國公告宣布重大人事調整：趙暉獲委任為董事會主席兼行政總裁，全面負責公司日常運營與管理；耿忠強辭任代理行政總裁但仍擔任執行董事；江峰獲委任為執行董事、執行總裁。這是不到兩年時間里，綠城中國董事會主席的第二次更替。

趙暉2025年6月才加入綠城，僅用13個月就從"新人"變成"掌門人"。在央企體系內，這樣的晉升速度并不多見。此次調整打破了綠城中國長期實行的董事會主席與行政總裁分設安排，決策權和經營權進一步集中。趙暉現年59歲，擁有清華大學工學博士學位，長期任職于中交集團體系。新任執行總裁江峰同樣來自中交體系，長期負責中交集團財務資金管理工作。

人事調整之后，綠城中國董事會11名成員中，除4名獨立非執行董事外，中交系董事已增至4席，九龍倉系董事為2席，綠城系僅剩1席。從董事會到經營層，再到財務體系，中交集團逐步完成了對綠城中國治理架構的重塑。截至2026年，中交集團持有綠城中國約28.88%的股份，九龍倉實際持股約22.9%。

這次管理層變動正值綠城業績承壓之際。2026年上半年，綠城實現合同銷售金額947億元，同比下滑22.5%，其中代建業務銷售額345億元。公司定下全年新增貨值1000億元的目標，但上半年僅完成300多億元土地投資。新掌門人面臨的，是一個規模收縮、利潤稀薄、士氣待振的綠城。

七

終成正果：綠城的"正果"是什么？

當趙暉坐進董事會主席的辦公室，一個問題浮出水面："終成正果"——這個詞放在綠城身上，究竟意味著什么？

中交集團用12年時間，從60.13億港元的戰略投資者變為全面控盤的實際控制人。綠城從宋衛平的"一言堂"，經過九龍倉與中交的博弈，最終歸于央企體系。這份信用背書，為綠城在行業寒冬中提供了最堅硬的鎧甲。

從經營模式看，綠城從宋衛平時代不計成本的產品主義，到張亞東時代高舉高打的規模擴張，再到當下趙暉時代的審慎收縮與輕重協同，經歷了一次完整的周期輪回。綠城管理控股的輕資產業務被定位為"主戰場、基本盤"。重資產板塊聚焦房產開發，輕資產板塊強化代建，"綠城+"板塊發展產業鏈業務——三駕馬車的格局已然清晰。這種輕重并舉的模式，或許比單純追求規?；騿渭児淌仄焚|都更具韌性。

從行業地位看，綠城在億翰智庫"中國房企超級產品力Top10"中蟬聯2021-2025年第一名；在克而瑞"中國房地產企業產品力TOP10"中位列2020年、2022-2024年第一名。2025年總合同銷售額2519億元，位列行業第二。在房地產行業深度調整期，綠城以1222億元銷售額穩居2026年上半年行業第二。規模與品質的平衡，似乎正在接近一個臨界點。

2025年股東應占利潤僅7098.9萬元。2026年銷售目標從2519億元降至約1300億元。2026年上半年銷售額同比下滑22.5%。綠城仍在為過去的規模擴張而"還債"——那些在土地市場高價獲取的存量土儲，正在持續侵蝕利潤表。

張亞東曾畫下"戰略2025"的藍圖——重資產房地產自投開發板塊合同銷售額目標4500億元以上，輕資產房產代建業務合同銷售額1500億元以上，新興業務400億元，總體向6400億元目標邁進。從目前來看，這一目標大概率不會實現。但綠城在行業洗牌中活了下來，并且活得比大多數同行更好。這本身，或許就是一種"正果"。

2019年7月宋衛平告別時，資本市場對綠城的改變做出了正面回應，股價上漲2.59%。彼時綠城市值僅129.17億港元，遠低于相似規模的民企和國企。如今，綠城中國的市值已不可同日而語。

后記：落幕

2018年1月28日晚，綠城中國發布了一則并不算轟動的公告：壽柏年出售手中所持綠城全部股份，合計8.06%，每股售價12.08港元。同時，他辭去執行董事、董事會薪酬委員會及提名委員會委員職務。以"清倉股票+離職"的方式，這位64歲的綠城元老徹底從綠城中國抽身離去。

在綠城內部，員工們習慣稱他為"壽伯伯"。1977年恢復高考后，壽柏年考入杭州大學，認識了小他四歲的宋衛平，二人從同學逐漸成為志同道合的好友。1998年壽柏年加盟綠城后，兩人分工明晰——宋衛平負責產品與戰略，壽柏年執掌財務與運營。此后近二十年，這對性格迥異的搭檔默契互補，被人稱為地產界的"最佳拍檔"。

2006年綠城上市時，壽柏年持有28%股份，是第二大股東。2012年九龍倉入股后降至15.6%。2014年中交入股后進一步稀釋。到2018年清倉時，他套現約21.09億港元。公告稱，此次股權清倉是其退休計劃的一部分。

壽柏年的離開并非猝然。早在2009年綠城遭遇資金鏈危機時，身體狀況不佳的他就曾考慮過退出。2013年，從新加坡路演回來，壽柏年在機場突感不適，嘴里吐出大量黑色液體，送到醫院才發現胃出血已超過1500cc。當天他的夫人即致電宋衛平："老壽的身體真沒法在一線扛下去了。"據稱，壽柏年的健康問題是促使宋衛平在2014年決定出售綠城股份的重要原因之一。

壽柏年走了。但綠城的故事還在繼續。

2019年7月11日，宋衛平辭去綠城中國董事會聯席主席及執行董事等職務，僅保留綠城中國規劃設計委員會名譽主席的虛銜。彼時，外界以為這不過是一位63歲創始人的半隱退——他畢竟還有藍城。

藍城脫胎于2010年成立的綠城建設（代建平臺），2014年更名，承載了宋衛平關于"小鎮"和"美好生活"的新理想。他曾明確表示，藍城要由"美麗建筑"的開發商，轉變為"美好生活"的組織者、推動者和引領者。截至2025年6月30日，藍城集團業務已覆蓋全國27個省及直轄市，在管706個高品質項目，代建簽約總面積突破1.44億平方米。在2025年代建行業新簽約政府代建規模排名中，藍城集團以563萬平方米位列第三。宋衛平雖已淡出綠城，卻在藍城延續著他的產品理想——至少在紙面上，一切看起來都還在正軌上。

2025年年底，一場更為徹底的撤退悄然展開。

2025年12月，僅前20天內，宋衛平就退出了至少十家藍城系企業的實控人位置——從物業服務、商業文旅到地產開發。整個2025年，他累計從近30家藍城系企業抽身。這不是零散的"斷舍離"，而是一場有計劃、分步驟的戰略性交班。接盤者并非外部資本，而多是藍城內部的核心高管與合伙人。

2026年開年，撤退仍在繼續。1月初，宋衛平退出杭州藍城綠眾建設管理、四川藍城康旅實業、浙江藍城實業、藍城魯豫（永城市）置業、藍城綠明建設管理等公司的實際控制人；同步卸下多家企業的受益所有人身份。有媒體評價："那個曾親手將'品質'烙入產品肌理的精神圖騰，抽身離去。藍城與綠城的廟堂還在，只是這香火，往后該由誰來續，又該如何續？"品質的基因能否在沒有宋衛平的組織中延續，是整個行業都在觀望的命題。

2016年藍城重組時，綠城控股曾向綠城中國轉讓15項"綠城"系列商標。這意味著，從法律意義上，宋衛平本人已不能隨意使用"綠城"商標。如今，他連藍城的實控權也一并交出。從綠城到藍城，從臺前操盤到幕后指點，再到徹底剝離實控權與受益權，宋衛平正在與自己深耕數十年的地產版圖，做一場干凈利落的切割。

宋衛平仍保留藍城集團董事長等核心身份。但他的退出已從具體項目公司的股權中抽身，更多是一種品牌與精神層面的象征性存在。"宋衛平"三個字，正在從工商登記簿上淡去，只留下一個關于產品主義的神話，在行業的口耳相傳中繼續流傳。

當宋衛平轉身離場，留下的不只是一紙紙冰冷的工商變更記錄，更是一個地產黃金時代落幕的鮮明印記。

在綠城與藍城之間，還橫亙著一個微妙的存在——綠城服務。宋衛平雖是綠城集團創始人，但早已退出綠城集團的主要經營管理。中交接盤后，綠城中國對綠城服務實際上也沒有控制權。據公開報道，綠城中國對綠城服務的持股比例已降至約4.28%——由于該持股比例低于5%的披露門檻，未在綠城服務年報主要股東章節單獨列示——二者更接近合作關系。這個微妙的定位，恰是綠城品牌分裂后的一個縮影：綠城中國、綠城服務、藍城集團，三家企業同源卻各自獨立，共享一個品牌卻走向不同的方向。

綠城管理仍在運轉。2026年上半年，綠城管理以1352萬平方米新簽約規模位列行業第一。代建業務銷售額345億元。但新拓代建項目代建費預計34.1億元，同比下降31.7%；股價年內跌去逾三成。曾經被張亞東寄予厚望的"代建第一股"，正在經歷行業寒冬的考驗。輕資產模式的抗周期性，在行業全面收縮時也難免受到沖擊。

藍城集團也還在——但宋衛平已不再是那些具體項目背后的實際控制人。平臺仍在，但靈魂人物的印記正在淡去。藍城的"理想小鎮"敘事還能延續多久，取決于接棒的管理團隊能否在失去精神圖騰后，繼續維持這家企業的產品基因。

從1995年杭州蔣村那片荒地算起，到2026年宋衛平徹底退出藍城系企業的實控權，恰好三十一年。

三十一年前，那個歷史系畢業生站在泥濘里，東拼西湊了300萬——他不知道自己正在改寫中國房地產的品質標準，也不知道自己最終會親手把控制權交給央企。三十一年后，他成了"地產教父"，又從一個"地產教父"，變成了一個逐漸從工商登記簿上消失的名字。壽柏年從"宋衛平背后的男人"，變成了套現21億港元后徹底離場的退休者。

綠城從一個理想主義者的個人作品，變成了一家央企全面控盤的行業頭部房企。

一個時代，就此落幕。

"正果"從來不是一個終點，而是一個新的起點。只是這個起點上，已經沒有了當年在杭州蔣村荒地上畫下第一張圖紙的那兩個人——一個在工商登記簿上淡去，一個在21億港元的套現中離場。

那些桂花，還在開。

只是種桂花的人，已經走了。a