“調(diào)控模范生”長沙樓市何時放松限購？熱議背后的冷思考

1.何時取消限購？

最近一段時間，全國多地紛紛松綁限購，其中不乏武漢、廈門、南京這樣的二線城市。作為樓市調(diào)控的模范生，長沙何時放松限購，自然就成為地產(chǎn)從業(yè)人員和市民熱議的話題。

在討論問題前，先后幾組數(shù)據(jù)。

一是11月長沙9區(qū)縣商品房成交量還在跌跌不休，而且11月跌得尤其慘（根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)）：

同比下降41%

二是2022年長沙第五輪集中供地，雖然13宗全部成交，還有2宗溢價成交，并且拿地房企終見民營企業(yè)身影，表面上看起來還算體面。然后，仔細一看：

城投公司拿地達7宗

明眼人都知道，左手倒右手的事，對政府的財政收入來說，沒有太大實際的意義。

作為樓市調(diào)控模范生，長沙限購之嚴，在全國都排在前列。

這一切，始于2017年。那一年，從“318新政”到“520新政”再到“927新政”，政策限制一次比一次嚴，自此長沙成了集限購、限貸、限售于一身的城市。

這樣大力度的調(diào)控，確保了長沙的“低房價優(yōu)勢”，在2021年全國38個主要城市家庭居住負擔指數(shù)排行中，長沙壓力最?。?/p>

家庭房價收入比僅為6.35

也就是說一家人不吃不喝6.35年就可以買一套住房。這個數(shù)據(jù)，在排名38位的深圳那，是27.09！

然而，這種行政手段的限購措施也是雙面刃，被政策誤傷不能買不能賣的人大有所在。

舉個例子，我有個朋友，在多年前買了套住宅公寓，當時看中的就是比商業(yè)公寓更高的產(chǎn)權(quán)年限。結(jié)果2017年限購出臺，他幾年內(nèi)不能再買二套。等他準備結(jié)婚時，面臨一個問題，以單身身份無法買二套。如果結(jié)婚后買，因為老婆婚前也有套小公寓在貸款，他們又卡在了限貸上。

當樓市炙熱之時，這些被政策誤傷的人，只能自認倒霉。然而，從去年下半年以來，樓市成交量持續(xù)下跌。尤其是今年，因為疫情嚴重沖擊實體經(jīng)濟，市民又紛紛觀望，不僅地產(chǎn)從業(yè)者難，政府也愁白了頭。

今年以來，政府救市政策頻頻，比如被媒體稱為神來一筆的“租賃換房票”政策，一定程度上有利于解綁被困人群，然而畢竟是治根不治本。

在中央重提房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)定位，各地又紛紛放松限購救經(jīng)濟的大背景下，希望長沙徹底放松限購的呼聲就越來越高。

近期，長沙兩會上，有位代表提出了一份名為《關(guān)于全面取消房屋限購限貸的建議》的議案，從三個點要求放松限購：

第一，取消戶籍、社保、個稅“限制性購房條件”；

第二，下調(diào)房貸利率，降低首付比例；

第三，二套房實行“認貸不認房”。

這份議案，一石激起千層浪，再度把長沙何時全民取消限購的話題沖上了市民關(guān)注的焦點。

2 .再說買房熱

魯迅說，世界上本沒有路，走的人多了，便有了路。

我說，世界上本沒有限購，買房的人多了，便有了限購。

為什么人們熱衷于買房，道理很簡單，買房能升值?。?/p>

1998年，中國終結(jié)福利分房制度，正式開啟房地產(chǎn)商品化浪潮。那一年，中國房屋均價每平米不足2000元。

2021年，中國邁入盛極而衰的樓市新拐點，這時候，全國商品房均價每平米已破萬元。

漲幅更厲害的是北上廣深這樣的一線城市。

據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計，北上深3個一線城市，1998年到2021年，房價從3千漲到了7萬一平米：

23年，漲幅超過23倍

可以說，在1998年后的前20年，只要不亂折騰，不買爛房子，買房絕對是避免資產(chǎn)縮水，實現(xiàn)財富自由的最佳途徑。

在前些年，啃老買房是睿智；借錢買房是魄力！

然而，當潮水褪去，很多人才發(fā)現(xiàn)，我原來是在裸泳啊！

去年以來，多地房價腰斬，庫存持續(xù)走高。

大家才發(fā)現(xiàn)，被恒大說爛了的那句“買房必升值”，其實根本經(jīng)不起推敲！

1998年以來，前20年的房價狂飆，說得好聽點，是城市化進程紅利，人口紅利。但背后，是千萬普通人掏空6個錢包的艱辛。

這樣的發(fā)展模式總有終結(jié)的一天。

畢竟，建那么多房子，賣給誰呢？

談中國的問題之前，先看看前事之師日本。

日本泡沫經(jīng)濟之前，他們也曾天真地以為，房價只會漲不會跌。

從一九八五年三月，到一九九一年三月，日本銀行業(yè)的貸款量增加了61%，而同期對房地產(chǎn)貸款的增加量卻高達151%，同期的房地產(chǎn)貸款在銀行全部貸款余額中的比重由7.2%上升到11.3%，這些以土地為抵押的貸款專案全部在“土地神話”破滅之后成為難以消化的不良債權(quán)。

為了避免系統(tǒng)性的經(jīng)濟問題，90年代初，日本中央銀行開始管制信用，主動引導(dǎo)利率上升。隨后，股票市場和土地、房地產(chǎn)市場都應(yīng)聲而跌，1990-1992年間住宅、土地價格大幅下降，東京地區(qū)跌幅22%，大阪、名古屋地區(qū)跌36%，股價和地價“泡沫”徹底破裂。

由于日本低生育率，老齡化日益嚴重，現(xiàn)在日本房子空置率高達13.6%。

房子，不再是升值的工具，而是沉重的負擔！

日本的今天，會否是我們的明天？

中國現(xiàn)在遭遇的故事，跟90年代日本泡沫破裂，何其相似。

據(jù)公眾號米宅數(shù)據(jù)，在中國土地最稀缺的城市深圳，二手房價格從2021年2月份的最高點，已經(jīng)下跌22%。

前不久，深圳某業(yè)主在網(wǎng)上公布自己的經(jīng)歷。他最近接到電話，被銀行要求再補交40萬房款。因為他的房子隨著深圳房價普降，估值嚴重縮水。銀行為了避免斷供之類的情形出現(xiàn)，故而要求業(yè)主補交房款。

這還是中國經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一深圳。如果那些三四線城市，房子對你還是升值的工具嗎？答案不言而喻。

值得注意的是，中國和日本一樣，同樣遭遇低生育率和老齡化的危機。

2021年，中國商品房銷售規(guī)模達到了歷史最高位——17.9億平米。我們以每套房100平米計算，這一年，中國大約賣了1790萬套房子！那么，這一年，中國出生人口是多少呢？1062萬！也就是說，在過去的一年：

賣出的房子比出生人口多728萬套

2021年以來樓市的寒冬，表面看是政策促發(fā)，更深層原因是需求到頂！

專業(yè)機構(gòu)表示，2022年，預(yù)估全年商品房銷售總額將達到13萬億元，而上一次達到這個數(shù)字，是5年前的2017年。

行業(yè)規(guī)模倒退回5年前

3. 長沙放松限購？

最后，再回到長沙何時放開限購這個話題上來。多年來，長沙“調(diào)控模范生”的偉光正已被各大媒體屢次報導(dǎo)。然而，我們需要深思的是，長沙的“低房價”只是調(diào)控的功勞？答案自然是否定的！

長沙的“低房價”絕對是歪打正著的結(jié)果。

長沙原來的城市規(guī)模很小，而城市建設(shè)又需要大量資金，因此從90年代末到世紀之初，長沙曾拿出很多土地給各大建設(shè)單位作為補償，加上事業(yè)單位大量自建房的存在，導(dǎo)致市場上不缺土地、不缺房子，房價自然就難以上漲。

2016年后，長沙明星城市的光環(huán)越來越重，而這個時候，由于全國性房價大漲，全國進入嚴調(diào)控的周期。房價好不容易漲上來的長沙，就此被一道道的限購令給摁住了。

目前長沙住宅均價大約在1萬2每平的水平，當然，稍微中心點的地方，也1萬5起跳了。對于普通老百姓來說，你說房價低嗎，其實也不低了。只不過相對應(yīng)北上廣深等城市普通老百姓望而卻步的房價，顯得更親民而已。

那么，作為一個普通老百姓，我們是否要支持長沙放松限購呢？

我首先投支持票。

讓市場回歸市場，是最理想的狀態(tài)。因為，嚴厲的限購政策，沒有考慮到千差萬別的需求，一刀切之下，必定有太多合理的需求被遏制。

當然，前提是，整個市場回歸理性，社會擺脫買房升值的炒賣之風。

最根本的，就是整個社會回到“房住不炒”的理性狀態(tài)。

這樣的期盼，知易行難！

只有擺脫了短平快的房產(chǎn)依賴癥，整個社會才會更良性地發(fā)展！