廣西
撰文@房小密
存量房貸利率下調，8月的壓軸大戲，9月的開場秀。
8月31日晚8點左右，中國人民銀行、國家金融監督管理總局正式發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知（以下簡稱“通知”）。
這個消息，天知道購房者盼了多久，喜大普奔一點都不夸張。
昨晚有多少媒體人是穿著睡衣趴在電腦前趕稿，就為了在0點前搶個熱點？
四大行也在第一時間跟進發布公告，表示會推進落實，可以說存量首套住房貸利率下調是事在必行了。
但高興歸高興，仔細一看，這出的還是一篇全民閱讀理解題。
（如果看懂了，歡迎評論區分享解答，如果還有疑問，也可以在評論區提出，幫大家多關注多了解。）
首先劃重點：
①僅限首套住房。
②2023年8月31日前金融機構已發放的，和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款；
③執行時間從2023年9月25日起；
④需要自行申請，自主協商；
⑤調整下限為在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
該說的貌似都說了，但如果一想自己能不能降？能降多少？接下來仍有很多“未解之謎”。
我們搜集整理了一下目前大家比較集中討論和存疑的幾個問題：
1、賀州的存量貸款利率能降多少？
從原文來看，調整的是利率水平，是貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
關于這個下限，目前主要比較有爭議的兩種說法：
一是以貸款發放時的LPR利率為下限。
比如說2021年發放的，就是4.65%，2019-2020年間發放的，有的還是4.85%，4.75%。
二是以貸款發放時的加點政策為下限，主要調整的是加點幅度。
此處可參考中國人民銀行廣西分行統計發布的賀州市利率下限水平。
比如2022年1月賀州首套房加點的歷史高位曾達到140個基點左右，那么新政下最低可調至加0個基點，相差140個基點，按現在的LPR利率計算，就是貸款利率最低可調整至4.20%。
比如2022年6月賀州首套房利率水平在加45個基點左右，那么新政下最低可調至減20個基點，相差65個基點，按現在的LPR利率計算，就是貸款利率可調整至4.00%。
關于這個問題，原文重點指出的是“加點幅度”“政策下限”，而不是利率下限。
貸款利率是由LPR+基點構成，LPR是全國統一浮動的，與銀行簽訂的貸款合同，真正約定的是加基點的多少。
所以綜上理解，我們更認同第二種說法，但具體怎么降，能降多少，還有待賀州各大銀行的具體政策了。
2、關于首套房的認定。
關于這一點，還分為多種不同情況，比如：
①購買A房時是首套，現在買了B房，A房還能不能按首套房申請？
②雙方或單方婚前買房都是首套，現在是該如何認定？
③按照最新的認房不認貸政策，名下兩套房，賣掉一套后，是否能按首套房申請？
3、跟銀行如何協商？如何申請？
我們初步了解了一下，賀州的四大行目前還沒有接到具體的執行細則。
調，是事在必行的，但調多少，并不是統一強制的，這給城市、銀行、借款人之間留下了彈性空間。
大家能夠拿到的新利率水平未必完全相同，也有可能綜合征信、還款能力等因人制宜。
總的還是一句話，靜候佳音吧。
總個結：
雖然此項新政主要針對的是房地產，但允許下調的僅是首套房的存量貸款利率，不含二套。
所以要說救市，并不完全，更多的，我們認為還是為了經濟大盤考慮。
減輕剛需人群的房貸壓力，釋放更多的消費力和投資力，拉動經濟增長。
但如果是準備購買二套房的，也有個“安慰獎”，8月31日央行同步發布了最新的房貸利率政策下限。
二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，從不低于LPR+60個基點調整為不低于LPR+20個基點。
8月接連發布“認房不認貸”、“下調二套房貸款利率政策下限”、“降低存量首套住房貸款利率”等多項政策，為樓市鋪出一條新路。
接下來的金九銀十，是否會有好“戲”上演？
今天先這樣。
①
②
③
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