城中村拆遷：從一雙人字拖開始

丁村南社區(qū)。陳標(biāo)志/攝

“如果一個城市的多個城中村改造項(xiàng)目爭相推進(jìn)，勢必使得一些項(xiàng)目的推進(jìn)在行政方面和財(cái)政方面的支持就會放緩，支持力度上的分流勢必造成改造項(xiàng)目的乏力。”

中房報記者 陳標(biāo)志丨海口報道

手里掂著一個紙質(zhì)文件袋，腳穿一雙“海南標(biāo)志性”的人字拖，阿潘急匆匆從喜徠丁廣場的一頭走來。

在商廈的西門處，阿潘碰到了城西鎮(zhèn)政府派駐丁村的一名干部，彼此用當(dāng)?shù)胤窖源蛄藗€招呼。現(xiàn)場有村民告訴記者，在這次丁村片城中村改造，阿潘家被征拆的房屋超過2000平方米。

對于村民的說法，年過五旬的阿潘僅是笑了笑，沒有肯定也沒有否認(rèn)。

從8月1日開始，海口市龍華區(qū)丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目開始預(yù)征收簽約。而在頭一天，丁村片區(qū)上千居民涌向村小學(xué)操場及緊鄰的村戲臺廣場，領(lǐng)取了預(yù)征收簽約順序號。“先簽約，先選房”成為丁村居民最近的熱議話題。

從此前的“城鄉(xiāng)接合部”到如今被林立高樓包圍的“城中村”，從最初實(shí)施“舊改”構(gòu)想到今天啟動“城市更新”，丁村這個外來人口密集的城鄉(xiāng)“過渡帶”，在時空中至少跨越了11年。

丁村片區(qū)被稱作為海口的“南大門”，作為海口市2022年9個城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目之一，征拆范圍為734畝，整體更新范圍為3581畝。由于其處海口高鐵東站及汽車總站的重要交通樞紐位置，丁村片區(qū)城中村改造受到外界普遍關(guān)注。這一改造不僅關(guān)乎著被征收人眼前最直接的利益，也關(guān)乎著當(dāng)?shù)鼐用駥ξ磥砻篮蒙畹南蛲?/p>

不過，對于當(dāng)前全國各地正進(jìn)行的城中村改造，有專家也提出了一些建議。他們認(rèn)為，城中村改造不是一蹴而就，它是一個龐大而又系統(tǒng)的民生工程，需要持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，這其中包括政策的支持、改造資金的平衡，讓被征收權(quán)益人能“肉眼可見”地觸摸到愿景。

01/

人頭攢動的簽約現(xiàn)場

簽約現(xiàn)場人頭攢動。陳標(biāo)志/攝

7月31日，海口丁村片區(qū)上千居民涌向丁村小學(xué)及村戲臺廣場。這一天，城市更新項(xiàng)目指揮部在這里組織被征收人集中領(lǐng)取預(yù)征收簽約順序號。

一條“龍華區(qū)丁村城市更新項(xiàng)目預(yù)征收簽約順序號領(lǐng)取工作盛大啟動”字樣的巨型條幅，懸掛在丁村小學(xué)教學(xué)樓樓體之上；丁村戲臺周圍的顯眼位置，也懸掛著“先簽約、先選房，早搬遷、早入住”等宣傳橫幅。

根據(jù)工作方案安排，領(lǐng)取前300號的被征收人，將從8月1日起與項(xiàng)目簽署預(yù)征收補(bǔ)償安置協(xié)議，300號以后的順序號在其他規(guī)定時間內(nèi)依次簽約。

盡管工作方案載明“領(lǐng)取簽約順序號分集中領(lǐng)號和常態(tài)化領(lǐng)號兩種方式”，但心急的被征收人還是在頭一天連夜涌向領(lǐng)號現(xiàn)場排隊(duì)候場。“先簽約、先選房”成為被征收人的共同迫切。

丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目公示欄上，密密麻麻張貼著24張“項(xiàng)目預(yù)征收簽約順序號集中領(lǐng)號結(jié)果公示表”。記者發(fā)現(xiàn)，順序號排在最后的一名被征收人為“A1241”號。龍華區(qū)城西鎮(zhèn)政府派駐丁村的一名負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，上千名被征收人于7月31日當(dāng)天順利領(lǐng)取了簽約順序號。

阿潘便是領(lǐng)取前300號簽約順序號的被征收人。平時習(xí)慣“晚睡晚起”的他卻在8月1日起了個早，簡單吃了些早餐后，阿潘仍不放心，再三查看文件袋的相關(guān)材料是否帶齊之后，才放心騎著兩輪電動車出門。

簽約現(xiàn)場設(shè)在與丁村僅隔一條馬路的瓊山區(qū)喜徠丁廣場二樓的“征收超市服務(wù)中心”，這里也是丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目指揮部辦公所在地。

阿潘起了大早，卻趕了個晚集。待他乘電梯上到二樓時，大廳里早已擠滿了前來辦理簽約手續(xù)的村民。由于常年生活在同一個村彼此十分熟悉，阿潘一路不停地與村民打起了招呼。

偌大的辦事大廳里人頭攢動、人聲鼎沸，以至于阿潘走動時那雙人字拖摩擦地板的聲響，已被隱沒在一片喧聲中。

除了前來辦理簽約手續(xù)的被征收人，還有一些金融機(jī)構(gòu)也在一角擺設(shè)了工作臺，為被征收人提供相應(yīng)的金融咨詢服務(wù)，包括攬儲存款利率的計(jì)算方案：最低1萬元起存，利率最高可達(dá)2.9%；最低50萬起存，利率最高可達(dá)3.0%……

誠然，城中村改造項(xiàng)目啟動對于被征收人而言，即將能獲得一筆數(shù)目不小的補(bǔ)償；對于金融機(jī)構(gòu)而言，卻一個早動手?jǐn)垉Φ淖罴褭C(jī)會，就像即將交付使用的住宅小區(qū)一樣，每天大門前總要站滿全屋定制、通信網(wǎng)絡(luò)安裝等攬活的人。

02/

貨幣補(bǔ)償10000元/平方米起步

丁村片區(qū)城市更新區(qū)域位置圖。

在等待期間，阿潘與其他被征收人一樣，從桌上拿起一本項(xiàng)目宣傳冊子，然后找了一個角落，將一只人字拖墊在地板上坐下來，漫不經(jīng)心地翻看起來。

其實(shí)，這本由城市更新項(xiàng)目指揮部精心編制的項(xiàng)目宣傳冊內(nèi)容，包括阿潘在內(nèi)的被征收人早就熟記于心。這份厚達(dá)近40個頁碼的冊子內(nèi)容包括補(bǔ)償安置方案、征收補(bǔ)償問答、補(bǔ)償安置案例，以及改造愿景、回遷商品房戶型等8大項(xiàng)。

但讓阿潘等被征收人最關(guān)心的便是補(bǔ)償安置方案內(nèi)容：集體建設(shè)用地及地上附著物征收補(bǔ)償安置方案、國有土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案。記者了解到，丁村片區(qū)項(xiàng)目征收主體為龍華區(qū)政府，項(xiàng)目實(shí)施單位為城西鎮(zhèn)政府。

“征收補(bǔ)償安置工作遵循‘決策民主、程序正當(dāng)、補(bǔ)償?shù)轿弧⒔Y(jié)果公開’的原則。”負(fù)責(zé)丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作的一負(fù)責(zé)人向記者介紹，該項(xiàng)目征收補(bǔ)償采取實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的3種形式，安置采取就地或就近的方式。

該負(fù)責(zé)人稱，如果被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，對于應(yīng)安置面積部分，房屋、土地、裝修等評估價不足10000元/平方米的，以補(bǔ)助的方式補(bǔ)足至10000元/平方米；評估價超出10000元/平方米的，按照評估價予以補(bǔ)償。

回遷安置簡單概括為：本村村民按戶認(rèn)定，每戶應(yīng)安置面積不超過現(xiàn)狀房屋建筑面積且最大不超過400平方米；非本村村民按棟認(rèn)定，每棟應(yīng)安置面積與前述相同。

在喜徠丁廣場，一王姓村民告訴記者，本村村民“按戶認(rèn)定”是一個大概念，比如家庭成員已婚且已分家單獨(dú)居住生活、未婚但達(dá)到法定結(jié)婚年齡且已經(jīng)分家單獨(dú)居住生活，以及因繼承房屋所有權(quán)而依法取得宅基地使用權(quán)等情形，可以單獨(dú)作為特殊“戶”。

“一些被征收人的房屋建筑面積較大，如果按戶或按棟認(rèn)定回遷安置面積覺得要吃虧，所以一些人采取夫妻假離婚的方式，希望獲得更大面積的回遷安置。”在簽約現(xiàn)場有村民告訴記者。

但上述項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱，這種情況不排除，但是補(bǔ)償方案已明確，項(xiàng)目征收土地預(yù)公告發(fā)布之日后，辦理假離婚登記的仍按一戶計(jì)算，“補(bǔ)償方案沒出來之前，誰也不知道是什么樣的情況，辦理假離婚登記是一個冒險的舉動。”

03/

城中村租客的焦慮

丁村片區(qū)現(xiàn)狀。陳標(biāo)志/攝

阿潘在翻看手中的宣傳冊時，目光停留在了實(shí)物補(bǔ)償安置案例及回遷商品房戶型圖，似乎引起了他的極大興趣。

案例記載，以一戶村民現(xiàn)有一棟6層框架結(jié)構(gòu)房屋為例，房屋無證面積為571.36平方米、土地?zé)o證面積87.36平方米，且戶主在60日內(nèi)簽訂協(xié)議，“補(bǔ)償+補(bǔ)助+獎勵”等9項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)，扣除超出安置面積差價款，該村民還能獲得近137萬元結(jié)算款。

但村民阿潘無論是土地面積還是房屋建筑面積，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于該戶實(shí)物補(bǔ)償安置案例。記者問阿潘“你家房屋怎么算”，他笑了笑對記者說：“我算不過來。”

在翻看回遷商品房戶型圖時，阿潘對61.67平方米和83.34平方米的偏小戶型回遷商品房更感興趣。靠房屋出租增加家庭收入，在丁村“房東們”的腦海里已根深蒂固。

與此同時，在丁村租房10余年未挪過地兒的羅海民，最近卻突然變得焦慮起來。丁村片區(qū)啟動征拆就意味著他要離開丁村而到別處再次租房。

在附近工地干活的羅海民告訴記者，他一家4口已經(jīng)在丁村租房住了10余年之久，最小的兒子都在出租房出生。羅海民認(rèn)為，再度搬家將給其帶來諸多“麻煩”：這些年陸續(xù)添置的家當(dāng)要運(yùn)走，已熟絡(luò)的左鄰右舍“朋友圈”要“散伙”各奔東西，最重要的是要給孩子重新找學(xué)校……

“房東目前還沒說讓我搬走，只是房租按月交，交到哪月算哪月，一直交到房子被拆為止。”羅海民告訴記者，他已提前跟其他片區(qū)的朋友打了招呼，萬一哪天要搬家，就暫時搬到朋友的一套老房子里居住。

同樣在丁村一處民宅一樓鋪面開店多年的吳柳梅也對此表現(xiàn)出幾分擔(dān)憂，她多次問房東什么時候拆遷，但房東也沒有給她一個準(zhǔn)信。“都不敢進(jìn)貨了，萬一哪天房子要拆了呢？”吳柳梅說。

也有自媒體撰文或拍視頻稱，丁村片區(qū)等多個城市更新項(xiàng)目爭先啟動，將對整個海口釋放大量購房和租房需求。

但無論情況多么復(fù)雜，矛盾如何交織，丁村片區(qū)城市更新項(xiàng)目啟動勢在必行。

按照當(dāng)?shù)卣块T的描繪，丁村城市更新項(xiàng)目毗鄰海口高鐵東站及汽車總站兩大交通樞紐，具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢，通過城市更新將丁村片區(qū)打造成樞紐人氣聚合、彰顯人文氣息、商貿(mào)活力四射、集居住商貿(mào)公園為一體的城市形象展示窗口。

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專家：城中村改造應(yīng)謹(jǐn)防爛尾風(fēng)險

丁村小巷。陳標(biāo)志/攝

事實(shí)上，早在2013年，海口就要啟動丁村片區(qū)舊改項(xiàng)目。按照當(dāng)時的項(xiàng)目招商介紹，丁村片區(qū)項(xiàng)目一級土地整理總成本約22.49億元，二級開發(fā)總投入約42.37億元，合約64.86億元；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模占地面積約1234畝，規(guī)劃總建筑面積約121.8萬平方米。

但后來由于種種原因，丁村村民見舊改項(xiàng)目沒有了動靜。2017年，海口市龍華區(qū)計(jì)劃安排37個重點(diǎn)項(xiàng)目，其中包括啟動鳳翔（丁村）棚戶區(qū)改造。一直到2022年9月，丁村片區(qū)被海口市政府列為海口市城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，同時被列入試點(diǎn)項(xiàng)目的還有8個。

按照城市更新計(jì)劃，丁村片區(qū)征拆范圍為734畝，整體更新范圍為3581畝。這一城中村改造項(xiàng)目，盡管在海口其他項(xiàng)目中不是最大的，但是也算得上是大型城中村改造項(xiàng)目。

丁村村民覺得趕巧的是，與丁村片區(qū)相鄰的瓊山區(qū)邁瀛片區(qū)城市更新項(xiàng)目，也于8月1日開始啟動領(lǐng)取選房登記順序號工作。

去年海口市兩會期間當(dāng)?shù)赜忻襟w報道，2022年12月份，海口市舉行6個城市更新項(xiàng)目集中開工儀式，計(jì)劃總投資約65億元；2023年海口繼續(xù)大力推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，計(jì)劃開工建設(shè)城市更新項(xiàng)目8個，總投資預(yù)計(jì)436億元。其中就包括龍華區(qū)丁村片區(qū)項(xiàng)目、瓊山區(qū)邁瀛片區(qū)項(xiàng)目、濱江三期片區(qū)項(xiàng)目、秀英區(qū)田羅新民項(xiàng)目（二期）等。

于村民阿潘等個體而言，他們最關(guān)心的是補(bǔ)償能不能按時到位、回遷安置項(xiàng)目能不能如期完工。

就全國各地正在緊鑼密鼓地開展城中村改造，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，從城中村改造的本身來講，是跟整個城市的發(fā)展、其所處的區(qū)位規(guī)劃是有緊密關(guān)系的。但在這個過程中，他也要注意到一些新的情況。

首先，每個城中村的特點(diǎn)是有差異性的，如果說各地都盲目地去攀比城中村改造內(nèi)容，就有可能會產(chǎn)生一些問題，比如說整個改造的資金到位狀況可能沒有那么好，最后導(dǎo)致了很多項(xiàng)目不了了之，目前在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了城中村改造項(xiàng)目停滯的情況。他認(rèn)為這是一個很重要的風(fēng)險。

其次，如果一個城市的多個城中村改造項(xiàng)目爭相推進(jìn)，勢必使得一些項(xiàng)目的推進(jìn)在行政方面和財(cái)政方面的支持就會放緩，支持力度上的分流勢必造成改造項(xiàng)目的乏力。他建議，各地在城中村改造過程中，應(yīng)該要梳理一下哪些是重點(diǎn)的，哪些是迫切需要改造的，這個很關(guān)鍵。

第三，現(xiàn)在的城中村改造跟以前也有一些區(qū)別，以前因?yàn)槭袌鲂蝿莺茫孔硬鹆艘院笥惺袌龆档祝@兩年房子拆掉以后也會有些問題。“我覺得打一針‘冷靜劑’很有必要。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，城中村改造要遵循科學(xué)性、規(guī)律性，還要與市場的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行有機(jī)結(jié)合，這樣才能促進(jìn)整個城中村改造的高質(zhì)量發(fā)展。

“城中村產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、人員構(gòu)成、空間分布、歷史遺存等具有高度復(fù)雜性。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前接受媒體采訪稱，具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強(qiáng)烈、土地及物業(yè)權(quán)屬清晰的城中村將實(shí)施拆除新建；不具備條件的，不硬上，以守住安全底線為原則，常態(tài)化開展整治提升，逐步解決問題的基礎(chǔ)上再實(shí)施改造。

有專家也建議，城中村本身是一個產(chǎn)業(yè)空間，其業(yè)態(tài)不是預(yù)先規(guī)劃，而是隨市場需求變化而不斷變化，城中村改造要注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和培育孵化，努力發(fā)展各種業(yè)態(tài)。另外，城中村在城市中承擔(dān)的一個重要功能，就是給流動人口提供租賃性保障房，城中村事實(shí)上成為保障房體系中的有機(jī)組成部分。（應(yīng)被采訪對象要求，本文被征收人、租客均為化名）

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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