【買房秘籍】重慶買房10大坑

昨天直播給大家分享了重慶買房10個坑，反響還不錯，分享給大家，先寫個大綱，后期有空可以逐一分開講。

第一坑：新區(qū)邊角料

重慶新區(qū)東西南北都在開發(fā)，供應量較大，前期TZ客戶多，市場不好，拋壓也不小，特別是新區(qū)的邊角料，配套不成熟，住起來也不方便。這類房子跌幅是比較大的。

第二坑：核心區(qū)老破舊

重慶核心區(qū)山地地形，土地稀缺，很多房子都是高容積率，“筒子樓”，老房子太多了（房齡15年+），不稀缺，住起來也不舒服。過去幾年掉價也比較嚴重。

具體可看下我之前的文章重慶這2類房子掉價嚴重？盡量遠離

第三坑：CEO盤

什么叫CEO盤？可以簡單理解為價格比周邊的樓盤平均價格明顯高出很多的樓盤。

這種樓盤在重慶分兩種情況，第一種情況，核心區(qū)的CEO盤，因為位置極其核心或者占據(jù)獨特的資源，這種房子肯定很稀缺，對有錢人來說是對身份的證明，但價格明顯太高的房子，依然要注意，重慶最典型的代表，兩江交匯的來福士廣場，高峰期賣7萬多的單價，現(xiàn)在二手賣2萬多，且流通性還不是特別好。

第二種情況，遠郊區(qū)的品質(zhì)樓盤，特別是現(xiàn)在大火的四代住宅，因為品質(zhì)特別好、得房率高，但如果該樓盤的單價明顯高于周邊的平均單價，也要警惕，不要為品質(zhì)買單，具體哪個樓盤我就不說了，反正大家注意注意再注意，謹防站崗。

第四坑：經(jīng)濟型別墅

別墅作為大多數(shù)人的終極居住業(yè)態(tài)，大家都有一個別墅夢，別墅有天有地有花園，也是大家所向往的生活方式。

但正是因為這個想法，很多人就容易踩坑了。不是所有的別墅都不能買，我指的是經(jīng)濟型別墅，在重慶可以簡單理解為總價在200萬以內(nèi)的別墅，更多都是疊拼別墅。

疊拼別墅樓間距大多數(shù)比較窄，居住體驗并沒有那么好，同時大多數(shù)疊拼別墅都在新區(qū)，配套并不成熟，且并不稀缺，體量也不小。別墅因為多層，有花園，裝修成本也很高，一般你房屋總價多少錢就要花對等的錢去裝修，可裝修就跟買車一樣，不保值的。還有就是別墅的流通性不好，20個客戶可能只有1個客戶接受你的裝修風格。

因此買經(jīng)濟型別墅的大多數(shù)都虧錢，是典型的中產(chǎn)財富收割利器。

第五坑：江景房

重慶的江景房確實很漂亮，特別是外地的朋友來重慶，會驚嘆。但要注意重慶有兩條江，有四條岸，且江岸線很長，江景房在重慶并不稀缺，因此建議大家不要為了江景房支付過高溢價。

如果非常喜歡，要支付溢價，僅限兩江四岸核心區(qū)，因為這一段比較稀缺，且江景絕美。

第六坑：公寓

年輕人剛畢業(yè)，預算有限，又想買在核心位置，預算又不高，這個時候是容易買公寓的，但是真心不建議。

公寓的梯戶比就更高了，一層樓20/30戶，開放式小區(qū)，通風采光極差，商業(yè)和居住兩用，你住的房子周邊有大量各種魚龍混雜的商家經(jīng)營，且公寓是按照商業(yè)性質(zhì)去收取水電氣費用的，居住成本并不低。

另外公寓的金融屬性較差，首付需要50%，而住宅只需要15%，同樣的首付金額，你其實可以買個更大的住宅的。且公寓的流通性很差，交易稅費也高。所以公寓交易幾乎也都是虧錢的。

第七坑：商鋪

以前我們叫一鋪養(yǎng)三代，而現(xiàn)在呢，你稍不注意，三代養(yǎng)一鋪都有可能。

因為電商的沖擊，線下商鋪收縮。核心區(qū)的商鋪呢，一般早有歸屬，于是乎大家買商鋪只能去一些新區(qū)，剛交付不久的小區(qū)去買，但是這些商鋪大都偏遠，入住率不高，供應量還大，這就導致很多商鋪完全租不出去，商鋪如果租不出去，就砸在手里面了，你降價都賣不出去，不像住宅，你降價到一定程度是賣的出去的。

同時商鋪的金融屬性也差，交易稅費高，商鋪的選籌難度也遠遠大于住宅。

第八坑：車位

買房買車位天經(jīng)地義，怎么會是坑呢？這又是一個典型共識誤區(qū)。

首先現(xiàn)在很多樓盤車位配比都比較高，樓盤有個三層車位都很正常，不像老小區(qū)車位那么緊張了，小區(qū)的車位空置率一般都較高。

然后就是開發(fā)商的套路，跟你說車位首次開盤的時候價格最優(yōu)惠，比如只賣10萬一個，結(jié)果小區(qū)入住率不高，空置大量車位賣不出去，最后大甩賣，3萬、5萬一個車位，那前期買車位的不是大虧。

同時，車位空置率高，停車不困難，致使租車位也很便宜，一個月300-400是正常情況，你如果租車位也只要3-4千一年，平均5-10年都會換房，就算10年，租金總共也就3-4萬。哪還買車位干嘛，租呀。車位賣不起價格，現(xiàn)在一般都是賣房的時候送車位，且車位交易稅費也比較高，買車位幾乎都是虧的。

第九坑：高掛牌率樓盤

前幾年市場較好，TZ客戶較多，特別是新區(qū)，市場轉(zhuǎn)差，拋壓就很大，于是你會發(fā)現(xiàn)很多樓盤掛牌率極高，甚至超過30%以上。

當一個樓盤30%以上房子都在賣的時候，未來價格是很難起來的，拋壓太大。特別是TZ的客戶，這類樓盤盡量遠離，自住遇到筍盤撿漏倒還不錯。

第十坑：樓盤1公里內(nèi)配套匱乏，負面因素過多

重慶買房不要看地圖買房，因為重慶是8D賽博城市，不是2D平面城市，還有一個垂直高差，江、橋、山脈眾多，地圖上看著很近的距離，實際步行距離確很遠。

所以你買的房子1公里范圍內(nèi)的配套，你要步行去丈量，不要偷懶。通常大家最看重的配套軌道、商業(yè)、書包，盡量在1公里范圍內(nèi)，不要太遠，超過1公里的話步行時間就有點長了。

另外1公里范圍內(nèi)的負面因素要排除，比如不要有過大噪音影響，挨著大馬路、鐵路線、飛機航道下；不要有污染源，處理站、污水處理場等；不要有殯儀館、公墓等；不要有明顯影響房子視野的東西，比如大橋、高架橋、堡坎等等。

垃圾

綜上，是重慶買房經(jīng)常會踩的10大坑，大家買房的時候盡量去對照選籌，才能真正選到好房子。