自主更新、原拆原建，老舊小區(qū)值得投資嗎？

8月28日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》公布，特別提到了：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

讓近年來持續(xù)引發(fā)社會關(guān)注的老舊小區(qū)自主更新話題，再度成為輿論焦點。

上一期我們討論了，自主更新會不會成為未來趨勢？以及目前沒能大范圍鋪開的難點在哪里？

?中辦國辦發(fā)文支持，老舊小區(qū)都會自主更新嗎？

這一期接著重點討論，老舊小區(qū)自主更新、原拆原建到底對業(yè)主來說，真的劃算嗎？老舊小區(qū)值得投資嗎？

01

自主更新劃算嗎？

自主更新對老舊住房業(yè)主來說，還要拿出一筆不小的費用，是否劃算也是爭論的焦點。

其實，老舊小區(qū)自主更新相當于給了四五十年房齡的老舊房子第二次生命，而代價僅僅是這個房子的建安成本。

我們都知道，在一線和熱點二線城市，房子的價值中，土地價值占比遠遠高于房子的建安成本。

換句話說，如果你花50萬更新老房子，最后交付新房的價值是100萬，甚至更高，聰明的人一比較就知道劃不劃算了。

以杭州浙工新村為例，雖然經(jīng)過漫長的過程，但交付后的房子的確是升值了。

剛剛過去的8月，浙工新村成交14套，成交價超4.1萬元/㎡，相比旁邊朝暉六區(qū)2.8萬元/㎡左右價格，溢價達近50%。

如果原業(yè)主是一套59㎡的老房子，擴面后變79㎡。原有住房面積部分按1350元/㎡，擴面部分按市場評估價34520元/㎡出資。現(xiàn)在出售房產(chǎn)價值324萬元左右，減去原有房產(chǎn)價值（按目前朝暉六區(qū)房價折算165萬元左右）和出資部分（77萬元左右），實際收益超80萬元。

02

是否值得投資？

老舊小區(qū)是不是值得投資，還要看投資理念。

在這樣的政策導(dǎo)向下，自主更新、原拆原建，是一種趨勢。

但作為投資來說，投資的小區(qū)能不能自主更新、原拆原建？什么時候能自主更新？都存在著一定的不確定性。

而且自主更新的投資理念與過去投資房產(chǎn)“短頻快”理念也完全不同，更像是風(fēng)險投資。

投資的老舊小區(qū)有一部分能自主更新、原拆原建的可以獲利，有一部分不能完成自主更新、原拆原建的就可能會滯留在手里。

但只要進行自主更新、原拆原建了，通常獲利就還是比較大的。

如果一定要說投資，那就應(yīng)該是，熬得起、耐得住的長線投資，而且應(yīng)該是廣撒網(wǎng)式的，投入量比較大的分散性投資，否則風(fēng)險可能會比較集中。