兩年巨虧1300億，萬科如何“活下去”？

一張年報(bào)預(yù)告，比寒冬臘月的冷風(fēng)還要刺骨，那個(gè)曾經(jīng)高呼“活下去”的萬科，如今在820億虧損的陰影下，真的還能活得好嗎？

1月30日，萬科發(fā)布2025年度業(yè)績預(yù)告，萬科歸屬于上市公司股東的凈虧損約820億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損約800億元。

這意味著，萬科每股虧損約6.89元。

這次虧損標(biāo)志著這家老牌房企從2024年的494.78億元虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，跌幅驚人。

市場對此反應(yīng)強(qiáng)烈，1月30日收盤，萬科A股報(bào)4.88元/股，跌幅達(dá)4.87%。

萬科在公告中解釋了造成如此巨額虧損的四個(gè)主要原因：

行業(yè)整體下行，高價(jià)地遇冷是首要原因。萬科2025年結(jié)算的項(xiàng)目主要對應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目地價(jià)獲取成本高，在當(dāng)下市場環(huán)境下毛利率極低。

風(fēng)險(xiǎn)敞口增加導(dǎo)致新增計(jì)提了大量信用減值和資產(chǎn)減值。這意味著萬科在為過去的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)“買單”。

經(jīng)營業(yè)務(wù)整體虧損，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資也出現(xiàn)虧損。

大宗資產(chǎn)和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面價(jià)值，資產(chǎn)處置帶來了額外損失。

面對如此嚴(yán)峻的形勢，萬科在過去一年中并非無所作為。11.7萬套房子的保交樓任務(wù)是萬科交出的一份不易的成績單。

其中1.6萬套實(shí)現(xiàn)提前30天交付，約5000套實(shí)現(xiàn)跨年提前交付。

萬科表示，公司已完成近兩年需交付量的約70%，交付高峰期已過，后續(xù)交付壓力將顯著下降。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)方面，表現(xiàn)相對穩(wěn)健。截至2025年三季度，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入435.7億元，同比保持平穩(wěn)。

公司還通過降本增效措施，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用的連續(xù)兩年下降。

萬科能撐到現(xiàn)在，離不開大股東深圳地鐵集團(tuán)的強(qiáng)力支持。根據(jù)公開信息，深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬科提供了超過300億元的股東借款，且借款條件優(yōu)于市場水平。

就在1月27日，深鐵集團(tuán)再次向萬科提供不超過23.6億元的借款，用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息，借款期限36個(gè)月，借款利率僅為2.34%。

這種“真金白銀”的支持，對于緩解萬科的流動性壓力起到了關(guān)鍵作用。

然而，即便有大股東的強(qiáng)力支持，萬科仍面臨巨大的債務(wù)壓力。目前，萬科已推動多筆債券展期。

1月27日，萬科兩筆合計(jì)57億元的中期票據(jù)展期議案獲債權(quán)人通過。萬科將在2025年7月30日之前面臨7筆到期的債券，合計(jì)約112.6億元。

因涉及后續(xù)轉(zhuǎn)讓安排變更，為保護(hù)債券投資者利益，萬科申請自2026年2月2日開市起停牌部分公司債券。

債務(wù)問題如同懸在萬科頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，時(shí)刻提醒著市場這只地產(chǎn)巨鯨的脆弱性。

就在業(yè)績預(yù)告發(fā)布前不久，萬科發(fā)生重大人事變動。1月8日，因到齡退休，郁亮向董事會提交了書面辭職報(bào)告，申請辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)。

郁亮，這位曾帶領(lǐng)萬科穿越多個(gè)周期的老將，在萬科最困難的時(shí)候選擇了告別。他的離開，標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，也引發(fā)了市場對萬科未來領(lǐng)導(dǎo)力的擔(dān)憂。

自2017年深圳地鐵集團(tuán)成為萬科第一大股東以來，公司經(jīng)歷了行業(yè)的高峰與低谷，而如今正面臨著成立以來最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

在公告中，萬科坦承“當(dāng)前公司發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也將持續(xù)承壓”。

同時(shí)，公司表示將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能等措施，推動業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)可能成為未來轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。截至2025年三季度，公司長租業(yè)務(wù)規(guī)模、效率和納保量保持行業(yè)第一。

物業(yè)業(yè)務(wù)上半年在管住宅物業(yè)項(xiàng)目超4400個(gè)，物流業(yè)務(wù)倉儲規(guī)模位列行業(yè)第一梯隊(duì)，冷鏈業(yè)務(wù)行業(yè)規(guī)模第一。這些業(yè)務(wù)的穩(wěn)健表現(xiàn)，或許能為萬科提供穿越周期的緩沖墊。

郁亮曾在行業(yè)高點(diǎn)時(shí)預(yù)警“活下去”，如今一語成讖，萬科確實(shí)在為“活下去”而戰(zhàn)。

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