北京寫字樓市場(chǎng)2026年展望及2025年回顧

市場(chǎng)展望及策略

2026年北京寫字樓市場(chǎng)展望：科技驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)

價(jià)值邏輯重構(gòu)：從地段為王到科技與綠色雙輪驅(qū)動(dòng)

“十五五”規(guī)劃與“雙碳”目標(biāo)正合力重塑寫字樓資產(chǎn)估值體系。綠色認(rèn)證（LEED/WELL）與智慧樓宇標(biāo)準(zhǔn)，正從差異化優(yōu)勢(shì)演變?yōu)楹诵馁Y產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻與定價(jià)基礎(chǔ)，其價(jià)值直接體現(xiàn)于可量化的租金溢價(jià)與去化速度。同時(shí)，高精尖產(chǎn)業(yè)（如集成電路、機(jī)器人）對(duì)空間荷載、電力、實(shí)驗(yàn)室環(huán)境的特殊需求，將催生一批具備高競(jìng)爭(zhēng)壁壘、高價(jià)值的專業(yè)化寫字樓，其價(jià)值驅(qū)動(dòng)邏輯與租金模型將與傳統(tǒng)寫字樓定價(jià)模式徹底分化。

供需格局演進(jìn)：租戶主權(quán)深化，空間產(chǎn)品迭代

市場(chǎng)整體供過于求的態(tài)勢(shì)將延續(xù)，租戶在租金、免租期、靈活條款上將繼續(xù)擁有強(qiáng)勢(shì)議價(jià)權(quán)。然而，需求端正在裂變：一方面，國央企的疏解與部分行業(yè)的整合將持續(xù)釋放核心商圈的傳統(tǒng)辦公空間；另一方面，位于高增長賽道的企業(yè)亟需能滿足其研發(fā)等專業(yè)需求的新型空間。市場(chǎng)從量的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向質(zhì)的對(duì)位，能否為高發(fā)展?jié)摿ψ鈶籼峁┢鹾掀洚a(chǎn)業(yè)特性的辦公空間產(chǎn)品將成為寫字樓的去化關(guān)鍵。

資本動(dòng)向前瞻：核心資產(chǎn)短期價(jià)值窗口與長期邏輯重塑

市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，部分業(yè)主的流動(dòng)性壓力，正為市場(chǎng)創(chuàng)造罕見的“核心資產(chǎn)折價(jià)交易”窗口。尤其是北京稀缺區(qū)位且具備基本品質(zhì)的資產(chǎn)，對(duì)于自用型收購方及逆向投資的投資型收購方而言，當(dāng)前是難得的戰(zhàn)略性介入機(jī)遇。

放眼長期，市場(chǎng)信心的修復(fù)將不依賴簡單的周期反彈，而將源于金融工具與資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)（ESG）的雙重升級(jí)。一方面，利率下行通道與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)的深化，將從估值與退出層面改善資產(chǎn)流動(dòng)性預(yù)期；另一方面，僅有那些真正完成綠色與智能化改造、經(jīng)得起未來標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)的“韌性資產(chǎn)”，才能持續(xù)吸引并承接這類長期資本的配置需求。

2026年北京寫字樓市場(chǎng)策略：從交易到共生，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)賦能新生態(tài)

給租戶的建議：以空間適配鎖定成本優(yōu)勢(shì)，重視業(yè)主背調(diào)管理長期風(fēng)險(xiǎn)

策略核心：將選址從成本決策升級(jí)為生產(chǎn)力與風(fēng)險(xiǎn)管控決策。

具體行動(dòng)：

硬科技企業(yè)（如集成電路、機(jī)器人）：摒棄通用標(biāo)準(zhǔn)，鎖定具備產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)室級(jí)的辦公空間。重點(diǎn)考察中關(guān)村、上地-北清路等商圈，將樓板荷載、電量、空調(diào)及空氣凈化系統(tǒng)等硬性指標(biāo)作為談判前提，而非事后改造選項(xiàng)。

生物醫(yī)藥企業(yè)：首選位于昌平、大興等已形成“研發(fā)-中試-檢測(cè)”產(chǎn)業(yè)閉環(huán)的園區(qū)。選址時(shí)應(yīng)確保空間能滿足從分子實(shí)驗(yàn)到小批量生產(chǎn)的全流程合規(guī)性與可擴(kuò)展性。

業(yè)主穩(wěn)健性篩查：將業(yè)主的ESG評(píng)級(jí)、資產(chǎn)持有規(guī)模、是否持有REITs作為評(píng)估其財(cái)務(wù)健康度與運(yùn)營專業(yè)性的關(guān)鍵指標(biāo)，優(yōu)先選擇能共同穿越周期的伙伴型業(yè)主。

給業(yè)主的建議：從空間提供商，轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)服務(wù)商

策略核心：資產(chǎn)價(jià)值的核心從地段轉(zhuǎn)為內(nèi)容與服務(wù)。

具體行動(dòng)：

產(chǎn)品力重塑：針對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)，為其提供“可定制實(shí)驗(yàn)室模塊”與“靈活辦公單元”的混合產(chǎn)品。建立清晰的空間技術(shù)參數(shù)菜單，實(shí)現(xiàn)對(duì)租戶需求的快速響應(yīng)與精準(zhǔn)匹配。

模式迭代：構(gòu)建“基礎(chǔ)物理空間+智慧管理平臺(tái)+產(chǎn)業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)”的三層價(jià)值模型。主動(dòng)為租戶鏈接政策申報(bào)、投融資、校企合作等環(huán)節(jié)，通過參與租戶成長，收獲價(jià)值分成，以實(shí)現(xiàn)從租金收入到生態(tài)收入的跨越。

給收購方的建議：聚焦政策紅利區(qū)資產(chǎn)，操盤價(jià)值修復(fù)與內(nèi)容注入

策略核心：收購邏輯從博取資產(chǎn)升值，轉(zhuǎn)向主動(dòng)管理價(jià)值創(chuàng)造。

具體行動(dòng)：

戰(zhàn)略性布局：重點(diǎn)收購“三城一區(qū)”及核心產(chǎn)業(yè)走廊內(nèi)，硬件達(dá)標(biāo)但運(yùn)營落后的資產(chǎn)。其價(jià)值在于“占據(jù)稀缺產(chǎn)業(yè)生態(tài)位”，而非單純的地理位置。

防御性機(jī)遇：對(duì)于核心區(qū)老舊資產(chǎn)，更應(yīng)看重其是否具備內(nèi)容改造潛力。收購后，收購方應(yīng)果斷引入專業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商或自建孵化平臺(tái)，通過“空間改造+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”的組合拳，將其重塑為細(xì)分領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的躍升。

市場(chǎng)回顧

宏觀經(jīng)濟(jì)

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?北京市人民政府、北京市統(tǒng)計(jì)局、北京市商務(wù)局、中國人民銀行

租賃市場(chǎng)

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備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

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備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

2025年北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)各商圈的租金水平，相較于2024年及2022年均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中金融街商圈的跌幅尤為顯著，因其新增供應(yīng)項(xiàng)目有限，而存量項(xiàng)目較為老舊，促使其大量租戶搬遷至性價(jià)比更高、樓宇品質(zhì)更好的新興商圈。這一市場(chǎng)現(xiàn)象折射出在降本增效成為企業(yè)核心經(jīng)營策略的當(dāng)下，租戶會(huì)更主動(dòng)地綜合評(píng)估現(xiàn)有租約成本、樓宇硬件配套等多重因素，以實(shí)現(xiàn)辦公空間的最優(yōu)配置。

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備注：圖表數(shù)據(jù)為2025年全年值

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備注：圖表數(shù)據(jù)為2025年全年值

2025年，北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“成本優(yōu)先、擴(kuò)張審慎”的基調(diào)。全年續(xù)租面積占比高達(dá)56%，反映出企業(yè)為控制固定支出與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，普遍優(yōu)先選擇續(xù)租而非新租。盡管新租需求中不乏新成立企業(yè)（占比49%），但其在整體市場(chǎng)中僅占44%的份額，難以扭轉(zhuǎn)需求疲軟的態(tài)勢(shì)。這共同勾勒出當(dāng)前企業(yè)“穩(wěn)健經(jīng)營、謹(jǐn)慎決策”的清晰畫像。

從各級(jí)商圈看，核心商圈的續(xù)租面積比例為53%，略高于新租的47%；次核心商圈亦呈現(xiàn)續(xù)租占主導(dǎo)的格局，續(xù)租面積占比高達(dá)65%；而新興商圈的新租占比為63%。這種差異揭示出新興商圈憑借高性價(jià)比吸引了更多新租需求，而核心商圈及次核心商圈則依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)及成熟配套，與入駐企業(yè)維持了較高的續(xù)租率。

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備注：1.成交信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

市場(chǎng)回顧

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備注：圖表數(shù)據(jù)為2025年全年值

在2025年北京寫字樓大宗交易市場(chǎng)的自用型收購中，TMT以71億元的成交額成為絕對(duì)主力，反映出頭部TMT企業(yè)對(duì)核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)的堅(jiān)定布局。教育行業(yè)以33億元的成交額形成第二梯隊(duì)，折射出頭部教育機(jī)構(gòu)對(duì)長期穩(wěn)定辦公空間的需求。醫(yī)藥和制造業(yè)分別錄得了24億元和23億元的成交額，體現(xiàn)出在政策與資本的雙重加持下，該類企業(yè)正通過收購寫字樓以推動(dòng)長期發(fā)展戰(zhàn)略的達(dá)成。

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備注：1.圖表數(shù)據(jù)為2025年全年值；2.成交信息僅供參考；3.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

自用型收購方的交易標(biāo)的多位于核心商圈。從成交額看，超50%落位于核心商圈，反映出具備稀缺區(qū)位的優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)仍是自用型收購方的首選。與此同時(shí)，次核心商圈與新興商圈憑借樓宇品質(zhì)優(yōu)良、性價(jià)比突出等優(yōu)勢(shì)，正吸引更多自用型收購方在此布局寫字樓資產(chǎn)，分別貢獻(xiàn)了13%和14%的成交額。

甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)概況

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)

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備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

2025年第四季度，受企業(yè)降本訴求強(qiáng)烈、租賃需求修復(fù)節(jié)奏偏緩的影響，北京甲級(jí)寫字樓業(yè)主繼續(xù)推出優(yōu)惠租金、延長免租期等措施吸引租戶入駐。在此背景下，本季度北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的平均有效租金延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，降至209元/平方米建筑面積/月，環(huán)比下降4.8%。空置率為17.4%，雖較上季度小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，但并未緩解市場(chǎng)去化壓力。

本季度北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)多宗超10000平方米的成交，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從行業(yè)分布來看，本季度大面積租賃成交主要集中于TMT、金融等行業(yè)，其中有一宗超20000平方米的成交，其租戶為集成電路的龍頭企業(yè)。這一現(xiàn)象凸顯了在“科技自立自強(qiáng)”的宏觀導(dǎo)向下，受政策傾斜的高精尖行業(yè)，正成為北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的核心需求方。

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)細(xì)分商圈概況

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備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

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備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

北京各商圈租賃成交亮點(diǎn)

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備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.成交信息僅供參考

國貿(mào)中服地塊供應(yīng)情況

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備注：成交信息僅供參考

大宗交易市場(chǎng)概況

北京寫字樓大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)

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2025年第四季度北京寫字樓大宗交易市場(chǎng)活躍度顯著提升，單季成交額達(dá)31億元，較上一季度的7.5億元環(huán)比大幅攀升。本季度成交額實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長的原因是位于國貿(mào)商圈核心區(qū)的世茂大廈被揚(yáng)子江藥業(yè)收購，成交額近23億元，占本季度寫字樓大宗交易總成交額的73%。這一交易反映了具備稀缺區(qū)位的寫字樓資產(chǎn)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下具備顯著競(jìng)爭(zhēng)力。

按成交額看，本季度86%的成交額來自于自用型收購方。除世茂大廈外，另外一個(gè)被自用型收購方收購的標(biāo)的位于麗澤商圈的核心區(qū)位。該商圈具備扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，自用型收購方在此布局寫字樓資產(chǎn)，可有效匹配其長期發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃與資源需求。

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2025年第四季度，北京寫字樓大宗交易市場(chǎng)平均售價(jià)環(huán)比下跌21%至29659元/平方米建筑面積，創(chuàng)下全年最低水平。本季度售價(jià)急劇下行的原因可歸結(jié)為兩點(diǎn)：其一，在世茂集團(tuán)加快債務(wù)重組的背景下，揚(yáng)子江藥業(yè)通過法拍以折價(jià)收購世茂大廈，該項(xiàng)目成交額較市場(chǎng)評(píng)估價(jià)折讓約30%，對(duì)應(yīng)平均售價(jià)僅為32121元/平方米建筑面積；其二，位于亞奧商圈的錦創(chuàng)中心被河北某鋼鐵企業(yè)以17067元/平方米建筑面積的平均售價(jià)收購，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平，成為拉低本季度寫字樓大宗交易平均售價(jià)的關(guān)鍵因素。這亦說明，即便如今收購方對(duì)資金的投入更趨理性克制，但只要資產(chǎn)價(jià)格具備足夠吸引力，收購方依舊會(huì)將其納入收購范圍。

北京大宗交易市場(chǎng)成交案例

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備注：1.成交信息/項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)