上海
哪里的樓市最火？當然是短視頻上。
上海樓市火爆到網簽系統崩潰6次，刷遍了短視頻。
3月14日單日網簽1472套，距離2021年之后的最高單日紀錄僅差1套。
單純好奇，最高記錄那天系統崩潰沒有？
當然數據是真的，熱度是真的。
短視頻能火，一定是跟線下感受有了一些共振。
今天上午接到了大量咨詢，沒一個人質疑現在行情，都認可現在很火。
大家的疑問是，這把火能持續多久？是行情來了，還是正常的小陽春波動？
上周三還有客戶問，為什么數據一樣，不同的人解讀卻相反？
也有人質疑數據，說3月份網簽量高是單獨計算了車位。
之前車位+房子算一套，現在算兩套，所以網簽高。
過了這個周末，這種現象少了，情緒出現了一邊倒。
一方面是周中都能超過800套網簽，3月份估計能破3萬套。
3萬套這個數字還是夠震撼。
另外就是車位因素被辟謠了，豆包給的分析是錯的。
2005年上海二手房網簽系統上線以來，房屋與車位交易一直是分別網簽、分別過戶，統計口徑沒變。
3月1日新政只是增加了流動性。之前賣房前必須先把車位賣了，現在不需要了，車位有單獨產權，完全可以先賣房。
今天小胖看房又給了另一個利好，3月1日-15日的數據同比被低估了。
去年3月1日是二月二，上班20多天，節后的成交已經反映到網簽上。
今年3月1日才正月十三，還沒過元宵節，很多人還在忙開年工作。
個別成交的，可能也還沒來得及網簽。
如果對比農歷同期，今年的數據遠超去年。
去年工作日五六百套，今年800多套。
去年周末1100多套，今年1300多套。
說明2026年小陽春來的更早，更猛。
多重因素之下，互聯網上洋溢著樂觀氣氛。
有些理性的朋友擔心持續不了太久，2022年口罩事件后一直到2023年初，也很火，后來不行了。
2024年底到2025年小陽春數據也不錯，2025年8月后又直線下降。
那現在是不是應該等等再買？
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今年3月份這次火爆跟之前最大區別是，房價已經觸底了。
2025年初是交易量高，房價還在下滑。
以上數據來自環線咨詢客戶周報
今年不一樣，2025年第52周到現在房價已經穩了下來。
這在2023年高位以來尚屬首次。
微觀層面感受更強，老破小房東跳價的情況越來越多。
環線客戶在南翔賣房，去年中介評估下來最高也就780萬。
節后環線幫賣到了795萬。
不是個例，南翔普遍的成交都比去年高了10萬以上。
瞿溪新村從2025年下半年7萬+/㎡漲至8萬+/㎡，曹楊、宜川新村漲7000-8000元/㎡。
聯洋的仁恒河濱城連續兩套四房超過11萬。
價格穩住甚至反彈，最根本的原因是供需關系改善。
2025年初鏈家二手房掛牌量118784套，現在只有83101套，大幅下降30%。
以上數據來自環線咨詢客戶周報
這一年時間下降了35683套，被賣出去的大部分都是高性價比房源，剩下的房東不好談價，房價自然就穩了。
頭部中介的平均議價空間又回到了低位。
以上數據來自環線咨詢客戶周報
實際上很多小區已經沒誠意出售的房子了。
桃浦三村近3000戶，誠意賣的房子個位數。
跟去年比，供需關系改善、房價全面觸底，但是買家積極性并沒下滑。
鏈家的帶看次數還在高位，微觀層面客戶的活躍度也很高。
不斷接到消息，哪里的房子掛牌第二天被買走，一套房子七個客戶約談。
先不說行情能不能啟動，至少今年小陽春跟去年背景完全不同。
數據上健康多了。
更本質的變化是，買家心態變了。
剛需開始出手。2025年1月份300萬以下的成交占59%，今年3月至今已經上升到73%。
意味著增量成交大部分都是剛需。
市區老破小、郊區動遷房。
300萬以下市場徹底改善，房源交易周期從4-9個月縮短至2個月。
現在的政策對剛需太友好。
外環外基本放開限購，外環內門檻也大幅下滑，來上海工作一兩年的剛需都能買。
連續幾次新政后，剛需買房首付只用15%，200萬的房子付30萬就行。
覺得貸款多是吧？那就下調利率、提高公積金額度。
夫妻雙方公積金可以貸200多萬，利率只有2.6%。
200萬的房子，首付30萬，公積金月還6805元。
很多家庭公積金都用不完。
很多房子租金回報率超過3%，看看房租，看看月供，不如買房得了。
在意保值的客戶心態也好了，不相信繼續腰斬。
我們已經比日本慘了，降了50%。
難道還要降50%？我不信。
有了這種心態，很多人心里底氣就足了。
現在只是剛需火，還沒傳遞到改善市場。
很多房東賣掉老破小、賣掉郊區，卻不著急置換。
本來現在大行情沒來，大家就不著急。
一些改善區域，也沒什么好房子，御橋萬科海上傳奇、古美萬源城、同濟融創玫瑰公館，好房子都不多。
新房嘛又很貴，下不去手，大家就卡這里了。
等改善群體入場，市場就真恢復了。
市場會不會啟動，就看這些改善客戶什么時候入場。
剛需率先入場，幫助他們騰出資金、騰出名額。
他們不入場是沒低價房源可買，他們屈服了，買入現在的高價改善房，那房價就真反彈了。
他們買的那些樓盤、小區，在互聯網上活躍度高，更容易引發輿論。
除了讓改善房源漲起來，我真想不到怎么救那些開發商。
新房全面滯銷，央企的錢都被套牢，上周五的土拍大央企都沒幾個敢參與的。
僅有的幾個開發商也非常保守，綠城拿了徐涇地塊，立馬傳出來預期定價極低，低價跑路，低到有關部門都不給批。
你要來個低價，那大華望樾怎么辦？那南翔、江橋的新房怎么辦？
這時還有2026年二手房集中解禁入市的打擊，重倉楊浦濱江的開發商正瑟瑟發抖。
除了讓二手房漲起來，大家還有好的辦法嗎？
其實都知道上海購買力很強，就是情緒沒到位。
上海已經住進次新商品房的，只有兩三百萬人。
上海有1000萬人無房、有1000萬人需要改善，每年的新房卻只有幾萬套。
要滿足大家的買房需求，至少新房還要開發50年。
不能被一個悲觀情緒中斷了新房市場。
其實沒啥，放歷史長河中看這幾年房價下滑根本不算什么。
比這重大的事情多了去了，我們也走出來了。
只是我們這代人之前太走運，一直高歌猛進，習慣了經濟增速10%的快感。
現在突然剎車，突然虧了幾百萬，心態整崩潰了。
2016年房價大漲時，那些沒買房的其實一樣崩潰。
當然大家心態還沒一致，3月份又出現了很多房東趁熱出貨。
以上數據來自環線咨詢客戶周報
新增掛牌量突然上升，悲觀者只是暫停發言，并沒有被市場說服。
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