互聯(lián)網(wǎng)大廠，扎堆抄底拿地

《地產(chǎn)頭條》，網(wǎng)羅近期房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。本周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動(dòng)態(tài)？明源君幫大家匯總好了，下面一起來(lái)看看吧。

京滬同日土拍，房企拿地“掐尖”

4月21日 ，上海徐匯區(qū)的一宗宅地，經(jīng)過(guò)9家房企、82輪競(jìng)價(jià)后，被招商蛇口以25%的溢價(jià)率、33億元的總價(jià)拿下。

同一天，北京亦莊新城一宗地塊，經(jīng)過(guò)五十多輪競(jìng)價(jià)后，最終由中建智地以總價(jià)13.24億元成功競(jìng)得，溢價(jià)率8.7%。

早前杭州、廣州的核心地塊競(jìng)爭(zhēng)也格外激烈。

4月上旬，杭州濱江區(qū)一宗宅地吸引13家房企報(bào)名參拍，歷經(jīng)127輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)置地以總價(jià)約39.51億元競(jìng)得，溢價(jià)率46.83%。

2月，廣州馬場(chǎng)土拍 鏖戰(zhàn)9小時(shí)，8家房企，243輪競(jìng)價(jià)，236億元的地塊總價(jià) ，最終由 越秀地產(chǎn)攬入懷中。了解AI智能工牌pro，批量生產(chǎn)銷(xiāo)冠

房企瘋搶核心地塊的背后，是行業(yè)的進(jìn)一步調(diào)整：

一是供地端在主動(dòng)收縮。2026年以來(lái)，重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)規(guī)模在縮小，核心區(qū)域地塊一拿出來(lái)，自然推高了單宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)；

二是房企端銷(xiāo)售回款承壓。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，新建商品房銷(xiāo)售額下降16.7%。因此，房企投資策略高度趨同，大家只敢在確定性最強(qiáng)的核心地段下注。

多家房企圍獵、多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)的土拍數(shù)據(jù)雖然亮眼，但就算是北上廣深，非核心地塊也面臨底價(jià)成交、流拍的壓力，而那些有缺陷的地塊，更是會(huì)被市場(chǎng)無(wú)情拋棄。

對(duì)比去年同期，今年更少看到民企的身影，可見(jiàn)如何為民企打開(kāi)融資通道，依然是政策需要破解的難題。

土地市場(chǎng)距離全面復(fù)蘇，還有很長(zhǎng)的路要走。

在新規(guī)要求和行業(yè)縮量提質(zhì)的大趨勢(shì)下，項(xiàng)目盈利的基礎(chǔ)是高品質(zhì)“好房子”的溢價(jià)能力，這么看來(lái)，精準(zhǔn)投資比盲目搶地更關(guān)鍵，產(chǎn)品能力也比資金規(guī)模更重要。

樓市“以舊換新”，又有新思路

樓市“以舊換新”，目前主要有中介幫賣(mài)、國(guó)企收購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼三種模式。

4月20日佛山印發(fā)的《關(guān)于組織開(kāi)展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》，則是將這三種模式進(jìn)行打包，打造一套更強(qiáng)有力的組合拳：

一方面，參與“以舊換新”活動(dòng)的換房人，可以獲得公積金貸款最高額度可上浮不超過(guò)20%、帶押過(guò)戶(hù)、個(gè)稅退稅等優(yōu)惠。

另一方面，換房人可以根據(jù)自身對(duì)資金、時(shí)間和價(jià)格的預(yù)期，從三種置換方案中進(jìn)行選擇：

• 委托銷(xiāo)售：適合不急于套現(xiàn)、希望更高收益的換房人。換房人將舊房委托給房企或合作中介掛牌出售，并鎖定新房、繳納定金。協(xié)議還設(shè)有不少于90天的“解約保護(hù)期”，期內(nèi)房企優(yōu)先協(xié)助售房；

• 收購(gòu)轉(zhuǎn)售：適合追求確定性、希望快速回籠資金的換房人。由房企直接協(xié)商收購(gòu)舊房，房款可直接用于購(gòu)買(mǎi)該房企或其他指定新房；

• 收購(gòu)盤(pán)活：由房企收購(gòu)存量舊房，改造后轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或人才房等。

不同置換方案的選擇，在一定程度上規(guī)避了舊房被盲目壓價(jià)的情況發(fā)生。引入多家國(guó)企收購(gòu)作為收購(gòu)主體，更是此次佛山“以舊換新”政策的創(chuàng)新亮點(diǎn)。

對(duì)于很多舊房賣(mài)不掉、新房不敢定的換房人來(lái)說(shuō)，佛山這波操作很實(shí)在。

對(duì)于收購(gòu)舊房的房企，佛山也將提供貸款期限長(zhǎng)、利率優(yōu)惠等，通過(guò)金融政策來(lái)解決企業(yè)融資難題。

據(jù)悉，佛山首批參與以舊換新的22個(gè)新房項(xiàng)目全部來(lái)自本地國(guó)企。期待后續(xù)政策不斷完善，佛山在首批項(xiàng)目試點(diǎn)之后，能夠擴(kuò)容新房項(xiàng)目庫(kù)，讓民企也參與進(jìn)來(lái)，給換房人更多選擇。AI智能工牌pro，A級(jí)客戶(hù)不流失

普華永道為恒大財(cái)務(wù)造假擔(dān)責(zé)

4月23日，香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)文披露，羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普華永道在? 香港?的注冊(cè)名稱(chēng)和運(yùn)營(yíng)實(shí)體 ）同意預(yù)留10億港元，用于向中國(guó)恒大集團(tuán)的合資格獨(dú)立少數(shù)股東作出賠償。

據(jù)了解，這是首次有已倒閉公司的核數(shù)師，向因虛假財(cái)務(wù)報(bào)表蒙受損失的獨(dú)立少數(shù)股東作出賠償。

同日，香港會(huì)財(cái)局就該事務(wù)所在恒大相關(guān)審計(jì)中的失當(dāng)行為，罰款3億港元，兩名前合伙人張肇昌、周世強(qiáng)各被罰500萬(wàn)港元；禁止普華永道六個(gè)月內(nèi)承接公眾利益實(shí)體項(xiàng)目新客戶(hù)，要求其十二個(gè)月內(nèi)定期匯報(bào)補(bǔ)救措施并開(kāi)展額外培訓(xùn)。

處罰力度如此之大，普華永道的審計(jì)失當(dāng)究竟有多嚴(yán)重呢？

有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)恒大2019、2020兩個(gè)財(cái)年的經(jīng)審核年度收入被夸大，增幅分別達(dá)44.79%和69.03%。

利潤(rùn)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，賬面“盈利”335億、314億元，實(shí)際虧損71.2億、199億，盈虧性質(zhì)徹底反轉(zhuǎn)。

2019年及2020年恒大開(kāi)發(fā)中物業(yè)及持作出售竣工物業(yè)兩項(xiàng)資產(chǎn)錯(cuò)報(bào)金額均超萬(wàn)億，占總資產(chǎn)六成以上。

普華永道的審計(jì)失當(dāng)，堪稱(chēng)系統(tǒng)性大潰敗——

默許提前確認(rèn)收入、編制無(wú)依據(jù)合并調(diào)整；未對(duì)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)保持警惕，關(guān)鍵審計(jì)環(huán)節(jié)未執(zhí)行適當(dāng)程序；審計(jì)獨(dú)立性不足，允許管理層干預(yù)審計(jì)測(cè)試；未遵從專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)則，對(duì)分所質(zhì)量監(jiān)控缺位。

這次的“天價(jià)罰單”，一方面?zhèn)鬟f出審計(jì)簽字就要終身負(fù)責(zé)的明確信號(hào)，這點(diǎn)足以讓所有會(huì)計(jì)師事務(wù)所都要重新掂量風(fēng)險(xiǎn)收益比。

另一方面，也體現(xiàn)了恒大案的追責(zé)從企業(yè)主體延伸到了關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清不再是企業(yè)倒閉就一了百了，而是全鏈條問(wèn)責(zé)、歷史責(zé)任追溯。

而處罰本身，表面上看是一家機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)和金錢(qián)損失，背后是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)則進(jìn)一步升級(jí)，修復(fù)資本市場(chǎng)對(duì)審計(jì)公信力的信心。

畢竟，行業(yè)早就告別了野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，房企與其想方設(shè)法“美化報(bào)表”，不如認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，把房子蓋好、把債還上、把信任重建。這才是穿越周期的唯一正道。

互聯(lián)網(wǎng)大廠“抄底”核心城市 不動(dòng)產(chǎn)

4 月 2 0 日 、 21日，京東關(guān)聯(lián)公司連續(xù)在杭州錢(qián)江世紀(jì)城、北京亦莊新城拿下兩宗商業(yè)金融用地，總耗資約24.2億元。

此前 ， 騰訊64.2億元 在北京 海淀 區(qū) 拿地 ， 字節(jié)跳動(dòng)61億 元在 北京 拿 下 兩宗地塊， 阿里72億港 元在 香港購(gòu)樓 ……

互聯(lián)網(wǎng)巨頭正在集體 “ 抄底 ” 核心城市不動(dòng)產(chǎn)。 他們買(mǎi)樓、買(mǎi)地，解決辦公需求的同時(shí)，也在增強(qiáng)企業(yè)的確定性。

第一 ，租金成本 是 不確定 的 ， 對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)有隱形風(fēng)險(xiǎn)，這就 倒逼 有實(shí)力的 企業(yè)從租客變房東。 增加核心城市的資產(chǎn)，有租金回報(bào)、增值空間。這筆賬，巨頭們算得很清楚。

第二 ，房地產(chǎn) 行業(yè) 深度調(diào)整期，核心地段資產(chǎn)性?xún)r(jià)比 更高 。對(duì) 于 現(xiàn)金流 更加 充裕的互聯(lián)網(wǎng)巨頭 來(lái)說(shuō) ，現(xiàn)在拿地相 就像 打折 掃貨 ，既鎖定了低成本，又優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債表。

第三 ，政策 端的 導(dǎo)向 是 招大引強(qiáng)， 互聯(lián)網(wǎng)巨頭拿地不僅是建樓收租這么簡(jiǎn)單，更是一次 與 當(dāng)?shù)?政府深度綁定 的機(jī)會(huì) ， 可以爭(zhēng)取 后續(xù) 更多 政策支持。

而地方政府的“產(chǎn)業(yè)勾地”模式也在升級(jí)換代。過(guò)去是低價(jià)賣(mài)宅地、捆綁商辦來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在是低價(jià)賣(mài)產(chǎn)業(yè)用地、綁定總部經(jīng)濟(jì)來(lái)吸引科技企業(yè)。

雖然 互聯(lián)網(wǎng)巨頭集體入場(chǎng)， 沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到力挽狂瀾的作用，但 傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：不動(dòng)產(chǎn)的核心價(jià)值，正在從金融屬性回歸使用屬性。

說(shuō)白了， 房地產(chǎn)行業(yè)的參與者 更加 多元化 ， 未來(lái)房地產(chǎn) 的 競(jìng)爭(zhēng)不 再 是賣(mài)空間，而是造生態(tài)。

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