云南新命題：拿什么擁抱小登

漂亮的堅持

4月，我們用了一周時間，跑完貴陽、重慶和成都近40個項目，幾乎覆蓋了當?shù)刈钣写硇缘奈纳搪庙椖?，大致可分為文旅驅動、藝術/創(chuàng)意驅動、生活方式/社群驅動、生態(tài)場景驅動四種類型。

收獲極大，思緒極多。但我們不可能把所有考察感受都塞進一篇文章里，網(wǎng)上的解讀也汗牛充棟，因此只給出結合操盤手及我們的視角，所作出的幾個相對精華的觀察。

比如，貴陽開始長出野生標桿，整個貴州都在努力；重慶在景點、網(wǎng)紅中局部突破，這座賽博朋克風的重工業(yè)城市正在增加越來越多的時尚和柔軟；至于成都，是N...extlevel的另一種生態(tài)和體系，甩掉的不是一個身位，是一個數(shù)量級。

我們更無意拿這些城市的經(jīng)典項目，來和昆明、云南比較，但他們走的路，很顯然就應該是昆明和云南未來會走的路。其中，成都的休閑氣質，和云南最為接近，也更讓我們看到云南的資源稟賦和潛在空間：

天賦極好，空間極大。

但天資歸天資，拉開距離的還是人為。

1

看完成都東郊記憶，只能說不愧是工業(yè)舊改No.1。

去年100+品牌煥新、超500場音樂演出、2500場各類活動，年度游客突破1800萬人次。即使沒有全部逛完，也不得不感嘆，招商、運營都很牛。

東郊記憶是一個巨大的青年潮流文化試驗場，也是一個文商旅融合的新物種，足夠匹配成都的城市雄心和定位。這是運營方東方正火總裁羅邴文給出的定義，符合現(xiàn)場體感。

和其他非標商業(yè)一樣，它的核心也是內容供給而非商業(yè)租賃。

按空間構成看，商業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)辦公、文化空間各占1/3，商業(yè)以非標商業(yè)為主，各種明星主理人品牌、西南首店、潮牌店和成都本土原創(chuàng)店聚集，既保證流量穩(wěn)定，也有充足的內容型店鋪持續(xù)制造差異。

空間很大，但東郊記憶沒有走傳統(tǒng)商業(yè)商鋪拼貼、分區(qū)分明的路子，整體動線是開放的，串聯(lián)室內外空間和可停留的公共界面，消費行為就從“進店”變成“游逛”。敲個重點：

混搭很重要。

印象最深刻的是文化空間，包含劇場、Livehouse、數(shù)字美術館等，構建音樂DNA的線下場景載體。另一方面是產(chǎn)業(yè)聚集，多個音樂廠牌、音樂人及文化藝術從業(yè)者開設實體空間，加上潮牌入駐，形成“音樂+時尚”的消費閉環(huán)，而這些商戶又通過持續(xù)的內容產(chǎn)出和產(chǎn)品創(chuàng)新，吸引更多同頻企業(yè)入駐，共同構建不可復制的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

這是絕大多數(shù)的工業(yè)舊改想做但做不到的。

相比之下，工業(yè)遺產(chǎn)活化改造，反而成了東郊記憶“不值一提”的基操。云南所有工業(yè)遺產(chǎn)項目的業(yè)主方，都應該去看看。

從進入這個空間，從頭到尾你都不會懷疑這是一個上世紀五六十年代的工業(yè)遺產(chǎn)項目，但它給人的印象和視覺感受是時尚的、潮流的、年輕的、充滿活力的。

招商運營肯定是最重要的因素，基礎改造同樣值得學習。東郊記憶展示了工業(yè)舊改的“修舊如舊”不是復現(xiàn)老工業(yè)區(qū)的生活和滿墻標語，這些東西不具備打卡消費的吸引力與情感共鳴，一定是要在老空間里長出新內容：

用現(xiàn)代審美重新表達城市文化。

它保留了煙囪、鐵路軌道、廠房等幾個主要工業(yè)遺跡，同時對場館、公共區(qū)域和樓宇進行硬件和風貌改造，使整體建筑外立面和景觀更現(xiàn)代，貼合園區(qū)的文創(chuàng)科技、時尚消費定位。

至于工業(yè)歷史，則被化整為零，植入到地磚、景觀樹圍擋等微小的地方，不刻意張揚，讓人發(fā)現(xiàn)之后更具驚喜感。另外，要多用植物，每個項目無一例外。云南是植物王國，更應如此。

對了，和貴陽阿云朵倉一樣，這里也有滑板廣場。當然，不是說每個項目都需要搞個滑板廣場才能吸引年輕人，但至少要搞清楚：

年輕人的生活方式是什么？

淺淺轉了一圈，經(jīng)歷了音樂文創(chuàng)、數(shù)字藝術、潮流時尚、賽博朋克的眼花繚亂，對于工業(yè)遺存的更新改造，沉淀下來的感受就三點：

未來想象一定高于歷史集體記憶；

要在歷史空間的“形似”中捕捉城市精神的“神似”；

非標的手法必然是實驗的、大膽試錯的，需要不斷更新，不斷生長，只篩選，不迎合。

2

Regular源野是中國非標商業(yè)“元老級”的存在。

6000多平的小體量單元式精致商業(yè)，品牌篩選能力強，每個品牌都有內容基因，同樣并非填充式店鋪。

源野完美詮釋了“最時尚的出口往往藏在最市井的入口”。我們去的是工作日，看似平平無奇的大源中央公園里，地面是遛彎下棋的成都老大爺，和唱歌全是感情的中年大叔，地下則是喝咖啡玩潮牌的文藝青年，兩個世界毫不違和地交匯共存。

甚至入口階梯上方也沒有任何顯眼的指引和logo，因此，源野給我們的第一感受是：

庇護。

它的空間就很有意思，通過三個下沉花園引入天光和綠植，用天井將公園地上的綠意像畫一樣框入地下，彌補了公園地下的壓抑幽閉感與采光不足，同時又形成公共社交打卡場。

這是在“公園里再造一個公園”，地理上的“下沉”變成了體驗上的“上升”。

在這一方小空間里，可隨意閑逛的中央藝術空間+免費拍照打卡/社交休閑的花園+極具腔調的休閑品質消費，店鋪圍繞三個花園呈“回”字形分布，中間以廊道連接，使每個店鋪的可達性大幅提升。

從業(yè)態(tài)上看，大概一半是生活方式零售，一半是輕餐飲休閑，形成逛、歇、買的閉環(huán)。相關數(shù)據(jù)顯示，80%為品牌成都首店或源野定制店，充分體現(xiàn)成都的時尚、松弛感：不催促你消費，先吸引你駐足。

無論打卡還是消費，都有種不慌不忙的安全感和私密感。

再說審美。很多人把源野類比成曼谷The Commons，除了“形”上的清水混凝土工業(yè)風、侘寂風設計，核心的“魂”是用非標商業(yè)空間：

重新定義城市、自然與人的關系。

以兩家咖啡館為例。一個是東花園入口處的MONDOLI，應該算整個源野里人氣最高的一家，中古風，據(jù)說是成都排名第一的咖啡館；另一個是Artistsan，小紅書上有人說這是成都最貴的咖啡館，面積不大但裝修花了800個W，主打極致的復古美學。

公共空間的很多小細節(jié)也非常抓人，比如做舊處理的鋼板招牌、工業(yè)按鈕開關、故意留下膩子刮鏟痕跡的墻面、貌似隨便撿來的石墩子當柱腳，電箱也要讓你看得明明白白，各種明線隔著玻璃整齊排布，拍照打卡意外好看。

這些都是源野的形，還是要看它的魂。

6年前，它還是一個看似“商業(yè)死角”的地下空間：藏在大源中央公園地下B1層，是閑置的市政用地，無燃氣、工程限制多、位置隱蔽、幾乎沒有自然客流。

但從成都太古里出來的Luke選擇接招。他見證了成都商業(yè)地產(chǎn)在2015年前后的一次史詩級迭代，也目睹了諸多新生代主理人品牌在主流商業(yè)體系中的掙扎——或許有審美、有態(tài)度、有忠實的擁躉，卻往往因為付租能力、面積門檻或運營邏輯，被擋在最好的位置之外，只得在周邊游走。

這也應了那句話：

沒有退路才是勝利之路。

源野最難模仿的不是建筑空間、內容業(yè)態(tài)，而是“關系”。

你要讓一個主理人品牌真正融進項目，就要為他考慮；你要為他考慮，就要給夠時間。比如早期租期簽十年，而不是國內通行的三年、五年，這是源野認為的“常識”。在浮躁的商業(yè)環(huán)境里，這需要勇氣。

時間就是關系的基石，關系是一個項目真正的護城河。在巨大的利益慣性和根深蒂固的行業(yè)邏輯中，新的品牌和商業(yè)真正需要的，正是時間。

但對很多人而言，時間的代價太高，是資金成本、也是認知障礙。

同時，對于入駐品牌，源野也擁有極為苛刻的審美把控。

選擇的標準，付租能力是其次，內容貢獻度與理念契合度更為重要。他們在最初就為不同區(qū)域設定了清晰的內核，從價值觀、主理人風格到產(chǎn)品調性逐一打磨，定制每家店的主題、細節(jié)、場景，最終組合在一起，形成Regular規(guī)劃的應有氛圍。

又一個重點：

這就是運營前置。

人人都會說，說起來天下無敵，但做起來就有心無力。先問自己能不能扛住第一個誘惑：人家給錢，但可能破壞你的設想，你要不要？

第二個天塹在于，你的認知、審美、運營和決心，是否足夠駕馭這些潮牌？

第一天開業(yè)，只有5家店。即便4年后，也只有80%的面積是開業(yè)的。

并非無法招滿，而是他們刻意留出來的彈性空間。這是一種“控盤力”或“設計力”的體現(xiàn)——既能支撐長期主義的落地，又能實現(xiàn)動態(tài)調整的平衡，兼顧定力與彈性、底線與靈活應變。

3

COSMO同樣是控盤力的代表，是傳統(tǒng)商業(yè)、賣場轉型的一個成功案例，是很值得被“抄作業(yè)”（但又確實抄不了）的典范，需要很大的勇氣、堅持與強大團隊基因。

不說別的，在成都市中心鹽市口商圈，敢于停業(yè)五年進行改造，光這一點，就能嚇退99.99%的投資者。

進去的第一感受是好年輕、好潮、好特立獨行——精準擊中年輕潮人、亞文化/街頭/國潮愛好者的心，放棄大眾、親子家庭、中老年。

從招商到運營，都堅持六個字：小眾青年文化。

真正做成了成都潮流商業(yè)天花板。COSMO招商負責人巫天晴sunny在講述改造過程時提到，團隊一開始花了很多心思在空間和動線上。開業(yè)后發(fā)現(xiàn)：

真正讓空間活起來的，是里面的人和品牌。

只選主理人品牌、新銳潮牌、本土原創(chuàng)，且大部分都是全國/西南首店，小眾品牌眼花繚亂，我們一圈逛下來認識的品牌數(shù)量還不到一只手。

剛開始想的是建好了空間去招品牌，后來變成和空間、和品牌一起生長，甚至深度介入品牌的設計與內容營銷，靈活合作（寄售、快閃、聯(lián)營），幫助小品牌活下來、做起來。

那些被挖掘的、不那么常見的品牌，那些不那么主流的、有個性的主理人，都聚集在這種動態(tài)關系里。

形式很潮，但本質是策展式商業(yè)。一個不會第一眼發(fā)現(xiàn)、但發(fā)現(xiàn)后又會震撼的細節(jié)是：

所有門店都沒有門。

普通商場是搞促銷、滿減、節(jié)日美陳，一年幾次活動就完事。COSMO的邏輯是把整個場子當成一個大型展陳空間，二、三樓的無隔墻開放式設計，以及二樓專門預留的中央場地，像市集又像美術館，既從空間設計上凸顯藝術審美，又方便品牌輪換與更新。

一年據(jù)說要做100多場活動，包含發(fā)售、展覽、演出、市集、圈層派對等等，通過持續(xù)輸出內容、運營青年社群，把購物場變成文化和內容的發(fā)生地。

昆明很多老賣場，比如昆百大，若要重生很適合走這條路子，甩掉自己的中老年氣場。當然，這條路子走起來，可能不僅僅是要錢的事，更是要命的事。

更深刻的底層邏輯，建議大家去看看巫天晴sunny寫的《聊聊作為生意的非標商業(yè)》。

里面的很多觀點都直抵核心，比如非標商業(yè)的每一個商業(yè)項目都是一連串“人”的決策，疊加著各種機遇，甚至是意外，綜合創(chuàng)造的結果。

比如社交媒體上，各種項目給你看的是“面子”——出片的設計、熱鬧的招商、刷屏的活動。但操盤手盯的是“里子”：現(xiàn)金流怎么回、商戶能不能活下來、團隊扛不扛得住。

這是兩張皮。理解不了這一點，所有的“對標學習”都是浪費時間。

真正的“里子”從哪開始看？先算賬。

非標商業(yè)是生意，是如何“以小博大”，是如何用新商業(yè)內容來激活不良資產(chǎn)。既然是生意，就不能上來就談產(chǎn)品、談設計，而是要先想清楚：

你的客人在哪，為什么來？

拿地之后先回答：我要做3公里的社區(qū)生意，還是20公里的區(qū)域生意，抑或50公里的全城生意？不同的輻射半徑限定不同的客群，不同的客群決定不同的購買力，還要看清同范圍內的競爭對手。

做這件事的意義，是為項目找到那個競爭小、租金相對健康、商家能存活的生態(tài)位。

你不是在賣空間，而是在賣“成為某種人”的可能性。所有成功的項目，都能濃縮成一句話：“為哪類人群，在什么價格段，提供什么樣的消費方式?！?/p>

比如沒有內容思維、流量思維的商業(yè)，隨著市場變化時間推移，終究會慢慢地、安靜地被遺忘。

但解決這些問題，只是入場券：而真正決定你能不能走得遠的，是“人”。

90%的項目不適合做“非標”。做非標，首先需要三樣東西：

一個關鍵操盤者，能等的錢，決策權。

面子讓你入場，里子才能讓你留下。

很多項目把“被看見”當成了終點。殊不知開業(yè)才是長征的起點，真正的考核從第二個月才開始：這些人，還會再來嗎？

進入“里子期”，非標商業(yè)要面對三個傳統(tǒng)商場不會遇到的“坑”：品牌內容的更迭更快；運營不是“搞活動”，是“養(yǎng)生態(tài)”；團隊要習慣“持續(xù)焦慮”。

非標沒有所謂的“穩(wěn)定期”，沒有滿分的時刻，永遠在打磨在挑刺，項目自身也在持續(xù)更新的“如何是好”的評判維度，不僅限于日常我們所提到的客流數(shù)據(jù)、客單價、提袋率、轉化率、復購率等等。

每一個非標項目，做的都是完全不同的生意。每做一個非標項目，就像一次重新創(chuàng)業(yè)。

為什么“非標”難復制？因為它不是在原有賽道上去優(yōu)化，而是在特定約束下，為特定人群重構一種消費體驗：

這無法照搬。

4

至于麓湖，CPI、麓客島和麓鎮(zhèn)我們都去了，不用多說，和阿那亞一樣，全國人民都在學，輪不到我們來解讀。

而以騎行為主題的此地CyPARK，則定位為多元社群聚集的商業(yè)公園，也點明了幾大主題：咖啡文化的持續(xù)陣地、豐富日常的寵物文化社交場、頂級風味的探索地、令人驚嘆的餐酒社交目的地、新銳運動社群聚集地、小眾設計的精選舞臺。

整體感受很chill，戶外騎行友好定位+“山谷森野”景觀設計+純白色半開放環(huán)形商業(yè)帶，視覺上給人以清新自然、森系運動的松弛野奢感和藝術時尚感。

現(xiàn)場印象最深的是兩點。

餐飲業(yè)態(tài)等基礎服務基本都在負一層，布局緊湊。區(qū)別于傳統(tǒng)負一層封閉、隔離的空間，從上往下看，CyPARK的負一層更像從場地中心劈開一道縫隙，形成峽谷式的下沉空間，陽光與空氣自然滲入。

而餐飲店家隱藏在峽谷的“巖壁”下，到負一層用餐、休閑，就仿佛游逛在峽谷之中，有種開盲盒的驚喜感。

其次是CyPARK雖然主打騎行友好、寵物友好，但他們都是為這個非標商業(yè)的調性和氛圍服務，本質上是為空間注入內容和靈魂，而不是因為某個主題就把所有商業(yè)和設計都框死在里面：

這恰好是昆明很多商業(yè)常犯的錯誤。

因此，作為一個商業(yè)建筑面積近5萬方的大型商業(yè)公園，還是傳統(tǒng)商業(yè)體煥新，CyPARK最難也最核心的不是空間創(chuàng)新，而是運營。

另一個是鐵像寺水街，是可以游逛一天的濱水街區(qū)，慢生活范本。項目以一條真實流淌的肖家河水系為靈魂，經(jīng)過設計，串聯(lián)起古色古香的街區(qū)。年均客流量達400萬人次。

輕資產(chǎn)+文商旅融合，精準定位“社交藝術空間”，首店占比60%和高能級IP（如曼聯(lián)夢劇場），通過多元活動持續(xù)保持街區(qū)的活力。

昆明要打造“湖濱春城、山水花都”，尤其想對盤龍江流域動手的朋友，可以去看看。

但考慮到盤龍江流域兩側老舊小區(qū)多，那么就可以綜合下成都玉林小區(qū)和重慶紫薇路的元素。當然，不僅限于沿江小區(qū)，昆明的很多老舊小區(qū)都是天然的流量體，都可以吸收些靈感。

玉林路和紫薇路，是目前階段昆明和云南：

最可以直接“照搬”的經(jīng)驗。

隨便列幾個，比如北邊和東邊，荷塘月色、新迎、江岸、曙光；西邊的豐寧、春苑、春城慧谷區(qū)域；南邊的世紀城、魅力之城。目前昆明巡津街，有點那個樣子了。相比之下，文林街早就在走這條路，但沒有走出系統(tǒng)性來。

城市更新，本來也不需要大拆大建，也不只是刷刷墻，而是需要重新注入內容——這才是燙手的地方。

成都玉林小區(qū)是上世紀八九十年代建起來的老社區(qū)，財哥當年還在成都讀書的時候，就經(jīng)常去逛，但現(xiàn)在它有著和建筑風貌很反差的年輕力。

如果用一個詞來形容玉林的商業(yè)，就兩個字：

野生。

和昆明大多數(shù)老小區(qū)一樣，玉林原始商業(yè)形態(tài)就是再尋常不過的配套底商，五金、超市、雜貨、茶鋪。但它走到今天這一步——成都最野生、最活躍的商業(yè)和品牌試驗場，花了20多年。

2017年，趙雷的《成都》讓玉林爆火，但重點不在這里，在于玉林很自然地接住了這波流量，政府并沒有在后續(xù)的市場更新中扮演主角，更多的是留給了市場自然生長的空間。純市場導向。

成都精釀酒館藥廠最早的店、一葦書坊、Familiar Coffee、飲水村、CARPARK、李山山、賣288元一杯咖啡的Perdu、服飾品牌“松永”首店，還有明星都來打卡、只有一條過道的“罰站咖啡”SerendipityBlend，都出現(xiàn)在這里。

為什么都來玉林？一是這里藏著成都最質樸的生活特色，二是本身就很有流量。玉林就是整個成都做內容“ROI最高”的地方。

和昆明很多九十年代的老小區(qū)一樣，玉林的巷子多且密，步行友好，它在城市空間里不再是單一的“一條街”，而是拼湊出了一個足夠大的“微循環(huán)”生態(tài)。

有句話叫寬街無鬧市，老小區(qū)那些看似無太多亮點的小巷，反而成了非標商業(yè)的寶地。成本相對較低，適合跑模型，跑通了再去成熟商業(yè)體里混。

當然，還有一點，小區(qū)的物業(yè)方要控制住一點，千萬不能在突然爆火之后，就瘋狂漲租：

否則就容易人去樓空。

這里還有一個反直覺的現(xiàn)象：這里最具代表性、里程碑式的“空間”，往往不是為了“商業(yè)”而誕生的。

它們的定位通常具有復合功能，帶有很強的社區(qū)公共屬性，但卻總能自帶流量和關注，也推動著整個片區(qū)商業(yè)生態(tài)的發(fā)展。比如最早的院子創(chuàng)意園，是舉辦成都獨立咖啡市集和獨立書店市集的重要據(jù)點。

這就要談到什么叫好的街區(qū)。

好的街區(qū)不是規(guī)劃師畫出來的，而是住在那里的人“過”出來的。

非盈利組織Project for Public Spaces還演繹出一套方法論，用四個維度判斷一個地方的品質：

到不到得了——這個地方跟周圍是連通的還是隔斷；

有沒有事做——人們有沒有理由來這里，而且不只是消費；

待不待得住——不消費的人能不能自然地留下來；

能不能跟人產(chǎn)生交集——陌生人之間會不會自然地產(chǎn)生互動。

過去這些區(qū)域激活的工作，很大一部分被商業(yè)地產(chǎn)通過招商、策展、運營、會員等環(huán)節(jié)接手，但當觸及到“舒適度”和“社交屬性”等難以直接轉化成經(jīng)營數(shù)據(jù)的維度時，傳統(tǒng)運營商的方法論難免失效。

什么是地方營造？簡單地說，變成一個“和人有關系”的地方。

以前的核心動作是“招商”，把好東西從外面搬進來；那么現(xiàn)在更像是“編輯”，挖掘并激活本地的好內容、好品牌。

更進一步的，則是思考如何與本地社區(qū)長久的共生。

一句話，只要那些錯綜復雜的街巷還在，熱騰騰的生活還在，下一波機會：

總會自己長出來。

5

還有幾十個項目就不說了，但可以總結出一些共性來，也是一些感悟。

1、絕大多數(shù)項目都是九死一生。不但要看人成功的地方，更要看他們如何捱過無人問津的低谷，都被扒了幾層皮、換了幾次團隊才活到現(xiàn)在。

東郊記憶已有十年，最開始年年虧損，現(xiàn)在的運營公司接手后，也是反復試錯走到現(xiàn)在；重慶山城巷，主導項目的民企最初找不到運營團隊，沒辦法只能自己干，內部換了四五撥人后才干出如今的樣子。

源野、麓湖抑或其他你叫得出名的非標項目，均如此。

絕大部分最初都是草臺班子出身，都是一步步試過來：

都是靠傻逼般的堅持做到牛逼。

對了，其中有個項目的操盤手是咱們云南曲靖人。

2、時間是最好的解藥。他們都在一條明確的路上靜默地走了很久，終于走到了被公眾看見的那一刻。

很多時候，不只非標商業(yè)，任何最終走出來的項目或人，最開始都不是張揚或喧囂的。

一位朋友和我說的話不無道理：中國的文旅和商業(yè)項目，往往一開始大火的，都活不了多久，最后活成了標本；往往一開始大家都不看好、生存艱難的：

最終卻活成了標桿。

因為他們主動選擇了孤獨的路，和一條慢而正確的路。

長期主義不是情懷，是常識，是時代的必然產(chǎn)物。賬要算，但不能只算賬，先想能提供什么價值。如果一年兩年都等不了，勸你別走這條路。

成功的非標商業(yè)前幾年就是要向下扎根，扎根的日子，外人是看不見且不理解的。道法自然，你必須耐心等它長大。不要被資本綁架。

要感謝年輕人們，他們正在教老登們重新做事。老登和小登的區(qū)別不是年齡，是還有沒有那股少年氣。

3、非標商業(yè)是創(chuàng)新，還是穿越時間后的常識回歸？

時間拉長到改開至今，國內地產(chǎn)、商業(yè)的故事腳本，其實是更長歷史中的“非標”——那是快速城市化和商業(yè)化下的特例，是難以為繼的增長神話和變現(xiàn)套路。

人和這個世界都是一步步長大的，你又不是明天就要走了，急個啥？非標項目和人一樣，都需要時間，這是常識。

4、非標商業(yè)無法復制。謹防抄來的是“愛”，留下的是“債”。

每個項目都是自己人格的映射，都要內化成自己的東西，才會有生命力。創(chuàng)新的前提是成為自己，沒人在成為你自己這個賽道上比你更強。只有成為自己，才可能用自己的方式在某個點上擊穿。

問問你自己是誰？研究項目，其實是研究人，研究自己、項目背后的人，和消費者。

5、非標商業(yè)最大的騙局，就是把“拍照感”當成“生命力”。

拍照打卡不是核心競爭力，商業(yè)項目長期生存和持續(xù)發(fā)展的能力才是生命力，包括持續(xù)吸流的能力、資產(chǎn)持續(xù)增值的能力、持續(xù)的內容迭代能力、深度的社群運營能力、商戶共生共榮的能力。

拍照是面子，商業(yè)運營才是里子。主次不可顛倒。

持續(xù)，才是王炸。持續(xù)，就是時間。

很多朋友喜歡向我推薦某個突然冒出來的項目，說實話，我聽聽就行。兩三年之后，我們再來看才有價值。

人這輩子，最難的就是持續(xù)。

6、傳統(tǒng)商業(yè)要的是確定的坪效、經(jīng)過驗證的品牌勢能、標準化店鋪、滿鋪率。但非標就是要寧缺毋濫，不是瞄準大多數(shù)人群的兼顧，而是專注于特定人群的深度服務。

招商和運營都堅持“不將就”，比選品牌更重要的是養(yǎng)生態(tài)。用反人性的做法，做順人性的事。

可喜之處在于，我們這次看到的很多傳統(tǒng)商業(yè)盒子，都在盡力引進“非標”元素。以前他們總是苦惱于一點：永遠是一樓和頂樓餐飲區(qū)人氣最旺，中間層慘淡。我想，只能靠非標思維來解決這個問題。

7、對在地文化的運用，要既克制，又高級。

你會發(fā)現(xiàn)，成都街頭巷尾到處充斥著熊貓元素和相關產(chǎn)品，但所有非標商業(yè)，沒有一個在設計和品牌上體現(xiàn)熊貓；而云南不少商業(yè)和品牌，恨不能把大象、孔雀、金絲猴印到每一件商品上，把咖啡、茶、鮮花摳進每一個商業(yè)體的名字里。

無形之中，這是一種教育：

消費者不喜歡被教育。

成都非標商業(yè)和品牌的在地化，是摒棄材料和符號的物理堆砌，轉而提煉城市居民的集體心理特征與生活方式，比如“松弛感”“青年文化”。通過空間設計、互動裝置、社群內容等手段，將抽象的地域精神轉化為可感知的消費體驗。

昆明的文林街、巡津街是有這種基因和特質的。

對品牌來說，在地文化也不足夠能成為品牌壁壘，二者的關系是在地文化服務于品牌敘述的整體邏輯和戰(zhàn)略，成為品牌獨特性表達的載體，而非獨立存在的文化標簽。

外地人不會共情你的文化，只會共鳴于你的表達。

8、地產(chǎn)是工程管理思維的流程項目，文旅是地方治理結構和企業(yè)運營思維的交叉項目。

地產(chǎn)的收益模型很好計算，文旅的收益模型取決于誰控盤，換個人就能轉化，也能停擺。且在地方政府的流程中，大多數(shù)部門是打架的，如果沒有很好的初心和格局指導的策略，寸步難行。因此，不光是企業(yè)努力，政府也要學會合力，更要學會識別誰是高手、誰是騙子。云南好的資源不少，被糟蹋的也不少。

用文旅的手法操作地產(chǎn)，能做的人即便在全國也是屈指可數(shù)，但目前看來是唯一的機會，只有等社會整體的迭代再走幾年會好一點。非標酒店就是個例子，十年走下來，確實摸索到門道，大家才開始普及的。

9、所有數(shù)據(jù)跑得漂亮且今年明年不發(fā)怵的團隊，包括企業(yè)和政府，共同特征是早在之前的某個時間點，就進入旁人難以理解的革命節(jié)奏，去除邊界，新建系統(tǒng)，以科學主義+靈活隊形的打法，一路冒險，直到找到路徑。

新生物出來了，勢不可擋了。當然，看著很簡單，往往操作就熄火，這考驗人的天賦、智力、心力和愿力，尤其是體力。

10、項目的競爭力，歸根結底是城市的競爭力。

城市品牌形象和產(chǎn)業(yè)結構能力決定了其余綜合魅力指數(shù)，這個指標還在不停地優(yōu)化、細化。放云南來說，最為知名的四座城市——昆明、大理、麗江和版納，也需要重新出發(fā)，就好比傳統(tǒng)商業(yè)盒子需要引進非標才能重生活力一樣。50分到70分，只需要一倍功力；70分到90分，則需要十倍努力。

反而是云南小城精耕細作的時代清晰可見地來臨，前幾十年對時代浪潮的錯過，正反向賦予他們新的機會。白紙，總是最好畫的。流量是起步，但不要迷信它：

城市活力才是內核和內力。

走到最后，都是城市形象、品牌和能級的競爭，先把城市變成一座讓人愛的城市，再去思考怎么更好地招商引資。

世界真的變得更平了。平等的平。

最后，獻上團隊一位小伙伴的朋友圈總結：

部分資料參考來源：一筑一事、感性城市、MALL先生、商業(yè)不標準、鏡相