北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
我目前在石景山的海特花園看房，據說這里的產權非常復雜，不光有商品房，還有央產房和上市公房，甚至還有經濟適用房和回遷房，另外產權屬性還有私人產權和使用權的，為什么會這么復雜？
這些產權中尤其是經濟適用房和私人產權的能買嗎？經濟適用房的質量會不會很差，私人產權的是多少年產權？
章哥：
1、這種產權混雜的小區在北京有的是，以90年代開發的居多，最多的能有十多種產權形式共存的呢，時代特色而已。
2、商品房其實是個法律概念，所有能夠直接上市銷售的都叫商品房，除了住宅，也包括商鋪寫字樓車庫地下室什么的，或者說所有不限制買家資格，只要掏錢就能買的都叫商品房。
3、央產房也是公房，只不過原產權單位是中央或部委的在京單位（包括企業）而已。而公房一般指北京市單位的，手續有所不同，但本質是一樣的。
90年代北京的很多樓盤都是被各單位團購的，然后分給員工當福利房，所以就有了央產房和公房。辦了手續之后就是已購公房或者叫房改房，都一個意思。只要上市出售，到買家手里的手續就是商品房了，可以隨便出售vs購買。
4、經適房屬于保障房，2000年前后的時候因為有一段時間房子不好賣，所以鼓勵開發商以經適房的手續來降價銷售，然后可以減免房源的土地出讓金。這種房再次上市交易之后就也是商品房了，補繳土地出讓金是賣家的事兒，理論上跟買家沒關系。
5、回遷房就是當地的回遷房唄，也包括其他地方拆遷過來的安置房，有一部分是按照經適房辦的手續。
回遷房或安置房中，有些因為拆遷的是“私房”，所以就得給人家對等的“永久產權”，所以就出現了“私產房”。這種房在拆遷戶手中是永久產權，不受70年的限制，但只要出售，到了買家手中就是商品房了，按照小區的土地年限恢復70年產權。
6、海特花園是京西第一個商品房小區，最晚應該2003年前后就都開發完了，所以就算有經適房，其質量也是和商品房一樣的。包括其他的各種產權，都是同期開發同等品質的。
回遷房我沒注意，但如果不是單獨的區域，比如好幾棟樓從一開始就是回遷房，那就也跟商品房一樣，只是手續不同而已。
7、簡單就這情況吧，北京樓市歷史上還有很多種產權呢，但對于買家來說沒必要了解，沒什么用。
僅供參考。
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