北京買房：理清思路，購房建議1899

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在永外沙子口有一套學(xué)區(qū)房，一直出租，租售比是挺低的，溢價很高。我們其實(shí)一直有賣掉的念頭，但一是不知道賣完了拿錢干什么？二是也有一種僥幸心理，永外已經(jīng)是公認(rèn)的東城最差學(xué)區(qū)了，不可能再有下降空間，那我們還有必要賣掉嗎？留著等著提升是否合適啊？當(dāng)然我們也知道不可能跟好學(xué)區(qū)比，但只要是比自己提升行不行啊？

A：

1、學(xué)區(qū)房賣不賣的自己決定，但您這“不跟好學(xué)區(qū)比，自己提升”，我認(rèn)為是未必可行，只能是安慰自己而已。

因?yàn)樗^“自己提升”就是不跟別人比，這作為封關(guān)式的修煉是沒問題的。但咱們的家長們之所以買學(xué)區(qū)房，為的就是接受應(yīng)試教育，這種模式是必須跟本區(qū)+全市甚至全國的孩子比較的，是無法避免的競爭，那只強(qiáng)調(diào)自我提升就沒什么意義了。閉門造車當(dāng)然可以，但更關(guān)鍵的是要“出門合轍”啊。

2、所以在我看來，您希望所在學(xué)區(qū)只是自我提升當(dāng)然屬于心態(tài)挺好。但既然是有保值的想法，那就最好也預(yù)測一下其他學(xué)區(qū)的發(fā)展趨勢吧。希望一部分的發(fā)展弱于永外吧，這樣您家的學(xué)區(qū)房就有優(yōu)勢了。

3、另外還有一點(diǎn)，就是永外雖然是學(xué)區(qū)排名不高，但學(xué)區(qū)溢價的比例卻是東城平均值。這背后的原因是單價總價低，所以反倒吸引到了不少預(yù)算不高的家庭，也就推高了溢價率。很多商品的風(fēng)口期都有這種情況，股票牛市時的低價股的市盈率更高也是這種道理。

但風(fēng)口期雖然可以劣幣驅(qū)逐良幣，風(fēng)口過了就說不好了，看市場能否找到真正的支撐吧，要不然泡沫是有可能破掉的，至少是縮小。

僅供參考。

二

Q:

近期分別考察了陳經(jīng)綸嘉銘、望京陳分、太陽宮人朝的學(xué)區(qū)和房子，經(jīng)過環(huán)境、配套、價格（包含溢價）的綜合考量，我們暫時決定買望京陳分的。

但是也面臨兩種選擇，在計(jì)算過學(xué)區(qū)溢價之后，我們很難決定是買澳洲康都這種商品房，還是利澤西園這種回遷房？我們知道區(qū)別，就是不知應(yīng)該怎么選擇。

A：

1、知道區(qū)別但不知怎么選擇？這讓別人怎么說啊，實(shí)在不太好聊。

2、打個不恰當(dāng)?shù)谋确桨桑壹液⒆痈呖紙?bào)志愿，暫時決定留京，面臨兩種選擇，是北航這種985呢，還是北工大這種211？我們知道區(qū)別，就是不知怎么選擇？

那怎么選擇一是看分?jǐn)?shù)，能上985的就盡量。二是看專業(yè)，看哪個專業(yè)自己更喜歡了唄。

房子其實(shí)也是這種情況，一是看預(yù)算，能買商品房就盡量。二是看能買到的具體房源，看自己喜歡什么戶型和面積了。這沒有標(biāo)準(zhǔn)方案，只是看自家的具體情況。

3、另外也可以看學(xué)區(qū)溢價的占比高低。在同等預(yù)算情況下，因?yàn)榘闹蘅刀嫉膯蝺r高，所以能買到的面積小，那溢價比例通常偏低。而利澤西園由于單價相對低，所以能買的面積大，選擇這里的家長就會多，炒出的溢價就會多點(diǎn)兒。當(dāng)然既然是總價差不多，那溢價占比的區(qū)別不會太大，只是看自己是否在意了。

4、其他沒建議，再有的就是看具體房源了。現(xiàn)在北京房價沒怎么漲，所以還是有可能買到溢價很低的，多看房多算賬吧。

僅供參考。

三

Q:

我在亞運(yùn)村工作，想買立水橋的房子，原因就是錢不多，就300萬的預(yù)算（含貸款）。準(zhǔn)備結(jié)婚但不準(zhǔn)備要孩子，所以暫時不考慮學(xué)區(qū)，請問立水橋有推薦的嗎？另外也考慮北七家和天通苑的，因?yàn)槊娣e都能買的更大，更看中北七家，300萬能買到三居了，不知道您認(rèn)為香不香？

A：

1、呵呵，打個比方您這是想吃紅燒肉了，但卻問我香不香？這不是刺激人嗎？所以這還是看自己的感受吧，既然您考慮的是婚房，那就是自住為主，自己的體驗(yàn)最重要，沒必要問別人的看法。

2、我如果有建議也是價格走勢和流動性方面的。常規(guī)建議是如果考慮普通二手房，房齡不太短算不上次新房的，那盡量選擇立水橋吧，就因?yàn)榈囟蝺合鄬茫腋鱾€小區(qū)相對集中。

而北七家作為新區(qū)+產(chǎn)業(yè)區(qū)，從保值角度都是利好地鐵沿線的次新房的。而您300萬預(yù)算如果想買三居室，那除非撿漏兒，否則應(yīng)該都是離地鐵遠(yuǎn)的老小區(qū)。這種小區(qū)的優(yōu)勢就是居住，其他方面就不太占優(yōu)了。

3、所以看自己更重視哪方面吧。如果更注重自住，那首選北七家。如果也考慮其他的，或者說是過幾年還想置換，那常規(guī)建議是選在立水橋的緊湊戶型。

僅供參考。

四

Q:

我想請教一套外地的房子。因?yàn)槲沂菑V東人，工作在北京，但口罩期間在老家待了一年多，以為還會持續(xù)好幾年，又因?yàn)樵诒本┍桓綦x過，所以一咬牙就拿出全部積蓄買了套300平的大戶型。但當(dāng)時對裝修的費(fèi)用考慮不周，所以后來只裝修了表面，而且一直沒住上。這是我這套房的詳細(xì)資料，請幫我分析一下是否應(yīng)該留著？是否應(yīng)該換到北京？我在東三環(huán)工作。

Ps：因?yàn)楫?dāng)時是尾盤，所以價格還是可以，到現(xiàn)在跌了70多萬吧。但裝修花了80多萬，如果賣的話至少凈賠上百萬。

A：

1、具體資料我就不看了。因?yàn)槲覍ν獾胤孔硬欢戳艘矝]什么用。只是籠統(tǒng)的說一句，房子是用來住的，如果自己住不上+不愿意出租或出租不劃算，那就索性賣掉吧。要不然留著也是占用資金，實(shí)在不劃算。

而且您買的這套房這么大面積，除非是租出去當(dāng)宿舍，否則裝修不太好的話都很難租出去。畢竟誰家能動不動租300多平啊？而租的起超大戶型的一般都要求高，裝修不好的就不占優(yōu)勢了。

2、另外您這套房是賠了上百萬，但從比例來講高不高啊？如果不太高就留著吧，說明在這種時候都能相對抗跌，行情轉(zhuǎn)暖之后應(yīng)該會更好些。跌的比例高的話那就看自己了，或者咨詢當(dāng)?shù)囟械陌桑吹囟蝺菏欠駨?qiáng)+小區(qū)戶型是否符合當(dāng)?shù)氐某绷鳎?/p>

3、是否換到北京也看自己。還是這話，房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著。不過您在老家都住300多平了，能接受北京的普通戶型嗎？這看預(yù)算吧，不聊錢的話不太好聊。

僅供參考。

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