國家投資近萬億，老舊街區(qū)與廠區(qū)將迎來二次騰飛！

前幾日，行業(yè)內(nèi)有個大新聞。

5月22日，國務(wù)院正式印發(fā)《城市更新 “十五五”規(guī)劃》，這是我國首部國家層面城市更新專項五年規(guī)劃，標(biāo)志著中國城市建設(shè)正式從增量擴張，全面轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的新時代。

這篇國家級的規(guī)劃，有很多信息量值得分析解讀。

其中，最值得關(guān)注的部分是推進老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升板塊，這里明確說到了三大類物業(yè)設(shè)施：

1、改造提升老舊商業(yè)街區(qū)、生活街區(qū)。

規(guī)劃提出要完善功能布局，補齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，優(yōu)化交通組織，提升公共空間品質(zhì)，豐富文商旅體展等融合業(yè)態(tài)，創(chuàng)新沉浸式體驗等多元消費場景。

2、實施老舊交通樞紐與周邊街區(qū)一體化更新改造。

3、推動老舊廠區(qū)功能轉(zhuǎn)換。

規(guī)劃提出完善廠區(qū)及周邊配套設(shè)施，優(yōu)化景觀環(huán)境，加強工業(yè)遺產(chǎn)保護利用，盤活利用閑置低效廠區(qū)、廠房和設(shè)施，植入新業(yè)態(tài)新功能，鼓勵以市場化方式推動老舊廠區(qū)改造提升。

從數(shù)量上看，新的5年規(guī)劃要在老舊街區(qū)廠區(qū)領(lǐng)域完成1500個改造提升項目，平均下來每年需要落地300個左右。如果按照單個項目下限投資2億，上限投資6億的投資規(guī)模來測算，這個市場總投資量將達到3000~9000億。

由此可見，這個近萬億的市場，將成為未來五年最確定的政策賽道與投資主線。

注意：這不是簡單的 “修修補補”，而是國家層面對城市發(fā)展模式的一次重塑，更是資本、產(chǎn)業(yè)、運營方必須抓住的時代級機遇。

01 告別棚改邏輯！這一次，規(guī)則徹底變了

還記得曾經(jīng)的拆遷狂歡嗎？推土機一響、黃金萬兩，靠拆房、賣地、蓋樓拉動增長。

但這一輪城市更新，國家直接劃下死紅線，這輪更新的模式是：

嚴禁大拆大建、嚴禁房地產(chǎn)化、嚴禁面子工程；以留、改、提為主：保留風(fēng)貌、改造設(shè)施、提升功能；從流程上看，是先做城市體檢、先消除安全隱患，再談更新升級；在總體模式上，是由政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多方共擔(dān)、自求平衡。

所以，相比之下，過去是 “政府全包、土地變現(xiàn)”的房地產(chǎn)模式；現(xiàn)在是 “民生打底、產(chǎn)業(yè)造血、運營為王”的新模式。

老舊街區(qū)不再是拆遷池，老舊廠區(qū)不再是廢棄地，它們要變成城市活力新節(jié)點、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型新載體、現(xiàn)金流永續(xù)資產(chǎn)。

02 1500個片區(qū)，近萬億資金投向兩類項目，完成兩大使命

1、老舊街區(qū)更新：煙火氣 + 新消費，重塑城市生活封面

這部分的街區(qū)更新重點是聚焦建成超 20 年、設(shè)施老化、功能缺失的生活街區(qū)、商業(yè)老街和交通樞紐片區(qū)。

國家要求很明確，這類更新重點在四個方面：

• 保安全：危房整治、消防升級、管網(wǎng)改造

• 補配套：養(yǎng)老、托育、停車、慢行系統(tǒng)、一刻鐘生活圈

• 提風(fēng)貌：保留肌理、守住文脈、拒絕千街一面

• 旺業(yè)態(tài)：文商旅體展融合、沉浸式消費、夜經(jīng)濟、社區(qū)商業(yè)

所以，在這樣的更新要求下，它不是復(fù)古，而是老街區(qū)的價值重生。

2、老舊廠區(qū)更新：工業(yè)遺產(chǎn) + 新經(jīng)濟，喚醒城市沉睡產(chǎn)能

針對閑置低效廠房、倉庫、老工業(yè)區(qū)，國家也給出最清晰方向：

• 保遺產(chǎn)：廠房結(jié)構(gòu)、工業(yè)風(fēng)貌、歷史印記需要保留；

• 轉(zhuǎn)功能：原有的工業(yè)用地，轉(zhuǎn)換為科創(chuàng)、文創(chuàng)、辦公、文旅、公共服務(wù)功能；

• 活存量：不新增占地、不搞新增量開發(fā)；

• 強產(chǎn)業(yè)：植入數(shù)字經(jīng)濟、孵化空間、總部辦公、體驗經(jīng)濟等新型業(yè)態(tài)內(nèi)容。

所以，如今的一片老廠區(qū)，在未來就是一個新產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

03 政策對收益的硬核要求——能活下去，才配得上政策

在這次城市更新政策中，重點提到了一個全新的政策支持，那就是：

在老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村、老舊小區(qū)四類城更項目，專項債資金可作為項目資本金，這就打破過去城更專項債只能做建設(shè)貸、不能入資本金的紅線。

從實操情況看，專項債里用于資本金的金額，不能超過項目總投資額 30%（試點地區(qū)資本金占比放寬至總投 50%）；剩余由社會資本和配套銀行貸款補齊。

相比之下，在十四五時期城更專項債嚴禁作為資本金，只能做項目建設(shè)資金，項目前期資本金全靠地方平臺自籌，十五五則直接松綁大幅降低項目落地門檻。

這種專項債作為啟動資金的做法，相當(dāng)于給各地市嗷嗷待哺的項目輸入了一筆國家的資金血液。

但是，這數(shù)千億的資金不會大水漫灌，能拿到錢、能落地、能持續(xù)的項目，必須滿足一條鐵律：

這里的投資不靠財政兜底、不能以土地出讓和單一商品房銷售作為主要還款來源，而是要靠運營收益自我造血。

所以，在這種約束條件下，項目投資的收益模式成為了大家最關(guān)心的問題。

這里我梳理了三個重要條件：

1、專項債有硬門檻：收益覆蓋本息≥1.2倍，這是財政部不可突破的底線：

從具體項目的資金收益來源來看，又可以分為四種：

• 項目經(jīng)營過程中的租金、停車、廣告、物業(yè)、商業(yè)運營等經(jīng)營性現(xiàn)金流才算數(shù)；

• 項目中的土地出讓收益占比不得超過50%；

• 嚴禁政府兜底、保底收益、承諾回購；

• 純公益、無收益項目，一律排除在外。

2、堅持市場化底線，自負盈虧，長期穩(wěn)定

對于老舊街區(qū)，政策提出允許連片打包，街區(qū)里口袋公園、養(yǎng)老托育、慢行道路等無收益公益配套，但必須依靠沿街商鋪、沉浸式商業(yè)、夜經(jīng)濟等經(jīng)營性業(yè)態(tài)收益跨板塊兜底平衡。

這就打破十四五單個子項目必須單獨自平衡的硬性限制，這是老舊街區(qū)申報專項債的關(guān)鍵政策依據(jù)。

對于老舊廠區(qū)，政策給予了5年過渡期紅利。

在這期間，可以不改變用地主體、不補繳地價款、按原工業(yè)用途計稅，這就大幅壓縮前期土地成本、抬升項目收益率，是廠區(qū)項目拉高IRR的核心政策紅利，全力提升項目收益；

而對于國開行、農(nóng)發(fā)行配套長期政策性貸款和專項債配套融資，銀行風(fēng)控統(tǒng)一要求城更項目全周期稅后IRR落在4.5%~6.5%區(qū)間，經(jīng)營性現(xiàn)金流足額覆蓋本息與長期貸款，這屬于市場化落地硬性底線。

3、可以利用REITS機制退出投資

本輪《十五五城市更新規(guī)劃》明確：老舊工業(yè)遺存園區(qū)、歷史街區(qū)、存量社區(qū)商業(yè)正式納入公募REITs申報底層資產(chǎn)目錄。

相比十四五只有產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房能上REIT，本輪新增城更街區(qū)、廠區(qū)賽道，打通項目資本退出路徑。

但是，這類項目要想要進入資本市場實現(xiàn)退出與增值，必須滿足：

• 連續(xù)3年以上穩(wěn)定運營、凈現(xiàn)金流為正

• 現(xiàn)金分派率≥4%

• 出租率穩(wěn)定、租金市場化、不依賴補貼

這意味著：能運營、能賺錢、能持續(xù)的項目，才是真正的頭部資產(chǎn)。

04 一個判斷：這不是工程賽道，是運營賽道

過去做城市更新，拼的是拿地、拆遷、開發(fā)、賣房；未來做城市更新，拼的是定位、招商、運營、現(xiàn)金流。

所以這一輪的老舊街區(qū)廠區(qū)的城市更新，只會搞建設(shè)的，會被淘汰；只會賺快錢的，會被排除；只有懂產(chǎn)業(yè)、懂消費、懂運營、懂資產(chǎn)盤活的專業(yè)團隊，才能吃下這數(shù)千億的蛋糕。

國家要的不是一錘子買賣，而是能養(yǎng)活城市、帶動就業(yè)、提升價值、永續(xù)經(jīng)營的城市新底盤。

十五五15萬億城市更新大潮已起，老舊街區(qū)與老舊廠區(qū)這個數(shù)千億的細分賽道，不是短期風(fēng)口，而是長期國策、底層賽道、資產(chǎn)范式。

它的核心邏輯早已寫定：

不留危房、不搞大建、不依賴土地、不靠財政兜底；以民生為底、以產(chǎn)業(yè)為核、以運營為王、以平衡為綱。

看懂這一輪規(guī)則，你就看懂了未來五年城市發(fā)展的最大主線，那就是：在存量時代，運營制勝；城市更新，長期為王。

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