城市更新“十五五”規(guī)劃出爐！15萬億賽道，普通人機會在哪？

就在剛剛，國務(wù)院正式印發(fā)《城市更新“十五五規(guī)劃”》。

這是國家層面第一次專門為城市更新制定五年規(guī)劃，背后的信號很明確：

大拆大建的增量時代，翻篇了，我們已經(jīng)進入精細化改造的存量超級周期！

據(jù)多家機構(gòu)測算，整個“十五五”期間，城市更新市場總?cè)萘款A(yù)計達15萬億元至20萬億元，年均投放3到4萬億。

拿去年全國商品房銷售額做參照，也就9萬多億，城市更新一年的投資體量，頂?shù)蒙仙唐贩渴袌龅娜种弧?/p>

這么大一塊蛋糕，背后藏著哪些機會？《規(guī)劃》的出爐，對普通人又有什么影響？

一、為什么是現(xiàn)在？

柏年先說這份《規(guī)劃》出爐的時間節(jié)點。

據(jù)住建部2025年3月在兩會上公布的數(shù)據(jù)，全國近三成的城鎮(zhèn)住房是2000年以前建的。這些房子已經(jīng)不是外觀老了、住著不舒服那么簡單，而是到了安全邊界。

地下管網(wǎng)更是大量超期服役，燃氣、供水、排水，很多城市地底下的管子，已經(jīng)用了幾十年。

這些都是當(dāng)下必須解決的剛性任務(wù)。

另據(jù)財政部和國家統(tǒng)計局5月公布的收支數(shù)據(jù)顯示，今年1到4月，全國國有土地出讓收入同比下降了27.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.7%。

地方政府靠賣地賺錢的那套模式，越來越走不通了。過去蓋新樓、賣新房的增量邏輯，正在快速收窄。

存量房屋到了必須更新的時間節(jié)點，舊的發(fā)動機又在明顯減速，兩件事疊在一起，城市更新就從一件“應(yīng)該做”的事，變成了一件“必須做、現(xiàn)在就做”的事。

二、錢從哪來，花到哪去？

錢的問題，這次規(guī)劃也有一個關(guān)鍵變化。

以前政府搞城市更新，政府發(fā)行專項債募集來的資金，主要是作為配套資金用，項目要啟動，必須自己先湊好首付。

現(xiàn)在邏輯改了，專項債可以用作符合條件的項目資本金，相當(dāng)于政府幫項目墊了首付，銀行看到首付到位就愿意跟進放貸，社會資本也有了進場的前提。

資金來源從過去政府一家扛，變成專項債打底、銀行貸款跟進、社會資本通過REITs和債券等方式參與，三方共擔(dān)。

這些錢，具體要流向三個方向。

第一是住房，《規(guī)劃》明確，到2030年要完成改造危舊房50萬套、老舊小區(qū)11.5萬個、城中村4000個，這是五年內(nèi)必須完成的硬指標。

第二是基礎(chǔ)設(shè)施，地下管網(wǎng)的改造目標是：總長度達36.5萬公里。36.5萬公里是多長？相當(dāng)于繞赤道將近九圈！僅這一項，機構(gòu)預(yù)測規(guī)模就達5萬億元。

第三是公共空間，將改造體育場地、公園綠地、老舊街區(qū)廠區(qū)約1500個，這些是直接和老百姓日常生活掛鉤的部分。

這些數(shù)字背后，是未來五年實實在在的市場需求，施工、材料、設(shè)備、運營，每一個環(huán)節(jié)都有真實的訂單在等著。

三、普通人的機會在哪？

政策框架說完了，落到每個普通人身上，機會藏在三個地方。

如果你住在老小區(qū)，這次規(guī)劃對你的影響是最直接的。

加裝電梯、管網(wǎng)改造、環(huán)境提升，這些都會推進。房子變新了、更安全了，資產(chǎn)價值自然會跟著提升。

但有一點要提前知道：規(guī)劃明確寫了“誰受益誰出資”，意思是改造費用不全由政府包攬，居民也需要分攤一部分。加裝電梯按樓層高低分攤，小區(qū)環(huán)境改造也可能有居民出資的部分。

好消息是，已經(jīng)有不少城市允許用住房公積金來支付這部分費用，有這方面需求的可以關(guān)注當(dāng)?shù)卣摺?/p>

如果你是投資者，城市更新REITs是一個可以關(guān)注的方向。

改造完之后能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，比如收費管網(wǎng)、停車場、商業(yè)物業(yè)……可以打包成REITs上市，普通投資者可以像買基金一樣參與進來。

如果你在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上，或者在考慮職業(yè)方向，這次規(guī)劃直接點名受益的行業(yè)包括建筑施工、建材、裝修裝飾、電梯、工程機械、規(guī)劃設(shè)計、檢驗檢測。

老舊廠區(qū)改造成文創(chuàng)園區(qū)、特色商業(yè)街區(qū)之后，餐飲、零售、文娛等消費業(yè)態(tài)也會跟著繁榮，體育場地、公園綠地改造帶來的體育消費、親子消費、銀發(fā)消費，都是新的增長空間。

中國城市的發(fā)展，正式從增量時代進入存量時代。過去二三十年，大家熟悉的那套邏輯：找一塊空地，蓋一片新樓，賣出去，這條路正在收窄。

這份《規(guī)劃》的出臺，標志著城市更新正式步入制度化、長效化、市場化的新階段。

接下來撐起城市建設(shè)的，將是城中村、老舊小區(qū)、危舊房、老廠區(qū)這些存量資產(chǎn)的系統(tǒng)性更新。

一個橫跨十年以上的新周期，也已經(jīng)到來。