再完美的制度，那也是要人來執(zhí)行的……

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

內(nèi)地的物業(yè)制度是從香港引進(jìn)的，但香港繳費(fèi)率高達(dá)99%，業(yè)主滿意度也95%。反觀內(nèi)地的就不必說了吧，一地雞毛的。

這有點(diǎn)像期房預(yù)售，在香港也執(zhí)行的挺好，幾十年了也沒聽說爛尾樓。而內(nèi)地也是參考了制度，但監(jiān)管沒有執(zhí)行好。

另外內(nèi)地和香港的物業(yè)在盈利模式方面有所不同，香港是酬金制，或者說是傭金制，而內(nèi)地是包干制，也就是承包制。

也就是說，香港的物業(yè)更像是中介vs服務(wù)公司，是為業(yè)主（業(yè)委會(huì)）代行管理工作的，掙的是物業(yè)費(fèi)的提成抽傭。

香港業(yè)主們先要成立“業(yè)主立案法團(tuán)”，也就是業(yè)委會(huì)。但他們的具備法律效力的獨(dú)立法人組織，能簽合同+管理權(quán)，同時(shí)也被業(yè)主和部門監(jiān)督。而內(nèi)地的不是法人組織，這就造成各項(xiàng)工作都挺模糊的吧，也沒人管。

香港的物業(yè)所收取的所有物業(yè)費(fèi)+其他收入都是要公示的，這些錢屬于全體業(yè)主，他們只是代理服務(wù)而已，公司收益是拿10%的提成。如果服務(wù)不被業(yè)主們認(rèn)可，那到日子換一家就是了。

反觀內(nèi)地，物業(yè)更像包工頭兒，承包下小區(qū)的管理+服務(wù)工作，掙的是物業(yè)費(fèi)-成本之后的差價(jià)。在這種模式之下，企業(yè)是沒義務(wù)公開成本+收益的，賠了賺了都是自己的事兒。這模式也不能說不好，只是很難讓業(yè)主們感覺到透明。

另外香港和內(nèi)地物業(yè)費(fèi)收取模式有最大的不同。那就是內(nèi)地的可以拖欠，理論上也有滯納金，但拖個(gè)10年20年的有的是，很少有打官司的。

而香港的物業(yè)費(fèi)則是強(qiáng)制模式，如果不交，那物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)都有權(quán)起訴業(yè)主，包括滯納金和訴訟費(fèi)用。

在起訴期間這房子會(huì)被凍結(jié)，俗稱“釘契”，也就是不能交易的釘子戶。如果房子已經(jīng)出租，那租金也會(huì)被截留，程序是先向法院申請(qǐng)“封租令”，然后由物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)代收房租，扣掉物業(yè)費(fèi)后才會(huì)還給業(yè)主。

最嚴(yán)重的后果就是被強(qiáng)行拍賣房子了，但這種事兒非常少，畢竟物業(yè)費(fèi)沒多少錢，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)也不會(huì)拖個(gè)十年八年的才去起訴。所以這種案子在香港都能快速審理和執(zhí)行，業(yè)主只要不當(dāng)老賴，那房子就能保住。

所以知道香港的物業(yè)費(fèi)收取率為什么能達(dá)到99%了吧？因?yàn)橹灰灹撕贤蜎]人敢不交錢，畢竟法院不是你們家開的。另外也知道香港物業(yè)公司為什么滿意度高了吧？因?yàn)槭罩Ч_+不吃差價(jià)，業(yè)主可以不滿意，但不至于稀里糊涂的掏錢。

再說一句，這世上沒有完美的制度，而且一切制度都是需要人來執(zhí)行的。人性是復(fù)雜的，手段也是層出不窮的，只有經(jīng)濟(jì)規(guī)律才是亙古不變的自然法則。

香港的物業(yè)制度確實(shí)看上去很美，但如果反思一下，去年的“宏福苑大火”是怎么發(fā)生的？業(yè)委會(huì)+物業(yè)公司都是干什么吃的？完善的管理制度呢，監(jiān)管部門呢？為什么最終受害的都是普通業(yè)主們？

還有，這世上有四種消費(fèi)模式。一是為了自己花自己的錢，追求的效果是物美價(jià)廉。二是為了自己花別人的錢，那只要物美不要價(jià)廉。三是為了別人花自己的錢，只要價(jià)廉不要物美。四是為了別人花別人的錢，效果是既不考慮是否物美，也無所謂是否價(jià)廉。

內(nèi)地的物業(yè)模式是，物業(yè)公司在收取了物業(yè)費(fèi)之后，這錢就成了他們自己的營業(yè)收入了，所以很多就只考慮價(jià)廉不要物美，業(yè)主們當(dāng)然不滿意了。而香港的模式是，為業(yè)主們花業(yè)主的錢，反正我掙的是提成，可以考慮物美，但卻未必價(jià)廉。

反正香港的物業(yè)費(fèi)一般是每呎3港幣左右，換算成人民幣就是30塊錢一平米，每個(gè)月哦。一套千尺豪宅的100平房子，每個(gè)月要3000物業(yè)費(fèi)，中位數(shù)在4000左右，一年4/5萬吧。您覺得算物美呢，還是屬于價(jià)廉，或者是一分錢一分貨的物有所值？

再說一句美國的物業(yè)模式，他們屬于“代理制”。也就是沒有專門的物業(yè)公司，而是由HOA（業(yè)委會(huì)）來代替物業(yè)公司收費(fèi)，然后直接對(duì)接保安保潔和各種專業(yè)公司，收費(fèi)+支出也是全部公開的，區(qū)別只是HOA的成員都是義務(wù)的，不拿任何工資。

看上去美國的模式是不是更好啊？充分的展現(xiàn)了人性的光輝。但現(xiàn)實(shí)中是否真的這么偉大，那就看HOA的良心吧。反正HOA屬于非盈利組織，也幾乎沒人管，而且權(quán)利非常大。

業(yè)主想買這個(gè)公寓或社區(qū)的房子，那必須先經(jīng)過HOA的審核，非我族類的就拒絕你掏錢。而且還必須提前簽訂業(yè)主公約，厚的跟字典似的，內(nèi)容復(fù)雜到就沒有他們不管的。

如果你入住后違反了公約，或者是HOA認(rèn)為你的行為不符合他們的要求，那就可以對(duì)業(yè)主進(jìn)行警告+罰款+滯納金。一旦超過了期限vs金額，那你的房子就不屬于你自己了。甚至有的州都不用通過法院，直接申請(qǐng)強(qiáng)拍令就可以了。

典型的就是前兩年被擊斃的那個(gè)華裔女高管業(yè)主。買了套小公寓想出租，結(jié)果HOA讓她排隊(duì)，因?yàn)楣s里有限制出租比例的條款，擔(dān)心租客過多而拉低房?jī)r(jià)。這女人不服，憑什么我的房子不能我做主？于是就拖欠了三年物業(yè)費(fèi)，1萬多美元。HOA也沒廢話，直接把她的房子拍賣了，價(jià)值30多萬的房子才賣了20多萬。至于誰買走了？你猜，你再猜。

然后就是讓警察上門攆人了，這女高管不走，還拿刀威脅了警察，大喊“警察打人了，物業(yè)黑社會(huì)”，于是就被清空了彈夾。

總之吧，這世上沒有完美的制度，或者說再完美的制度，那也是要人來執(zhí)行的……

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