北京
這是個很沉重的話題，特別對于房東們而言，都不愿意提及，北京過去幾年的房價回調，給很多家庭帶來了很大創傷。
特別是在高點接盤的人，痛苦指數更高。
但是，我不得不拿這樣的案例去分析，這更能說明問題。
我做一個舉例對比：
A：2021年，一套望京三居室，賣1500萬，從房產保增值角度看，請給此時此刻的這套房子打分，應該給多少分（滿分100分）？
我給50分。
先別急，繼續往后看。
B：2021年，一套安貞老破小，400萬，從房產保增值角度看，請給此時此刻的這套房子打分，應該給多少分（滿分100分）？
我給55分。
很多人會疑惑了：
“誒？2023年望京賣1500萬的房子，不是漲幅非常好么？都是大家追捧的對象，買不起的，恨不得擼K湊首付都要追！怎么就成了不及格了。”
“不及格也就算了，怎么它會比安貞那些破爛老破小分數還低了？”
解釋這個問題，我要拿出一張傳了很久，都傳糊了的圖片。
看完這張圖，我相信聰明人已經會心一笑了吧。
當群體預期越高時，大家更愿意也能勇敢地追求更好的東西。
房子也是一樣，2021年處在房價躥升期，每個家庭的購房策略都想蹦著腳夠一夠。
（事實上，大家更愿意拿已經發生的事，當作自己的行為指南。換句話說，如果理性思考的話，夠一夠，應該是在2019年或2020年，而不是已經很貴的2021年，這或許就是人性了，這里就不跑題了。）
再回來看這張圖：
當本該買不起的人，都去追求的資產，它的風險一定是巨大的，自然它的評分就應該低。
而當房價開始逐漸回調，大家的預期也陸續往下走。
當預期向下走到一個極端情況后，事態發生了非常戲劇性的一幕，如下圖：
如果你能看到上圖，那么這個下圖自然也會秒懂了。
套用上面那句話反著說：
當本該能買得起的人，都故意壓低預算買更低資產，那么這個“更低的資產”它的風險一定是巨大的，自然它的評分就應該低。
我們再返回最上面例子的后續：
A：2021年，一套望京三居室，賣1500萬，現在回落到1000萬。從房產保增值角度看，請給此時此刻的這套房子打分，應該給多少分（滿分100分）？
我給90分。
（如果你有能力判斷它已經筑底，它就應該是100分。可以這么理解：隨著它價格的變低，追求的人逐漸冷靜，它的分數從50分陸續開始往上走，51、52、53、54、55......）
B：2021年，一套安貞老破小，400萬，現在回落到290萬。從房產保增值角度看，請給此時此刻的這套房子打分，應該給多少分（滿分100分）？
我給60分。
為什么差距這么大？
因為一旦出現上行預期，大家會迅速遠離它，等于是又要重新緩慢積蓄能量才能有行情，這個時間會非常非常久，有可能久到——它剛剛準備漲，ZF的政策撤回了......
那又為什么可以給及格分數呢？
坦率講，它也算跌無可跌了（至少不會再大跌），租售比畢竟在那，還是有人愿意把錢還月供，而不是白白給房東（這種房子，一般來說，每個月付的租金，基本和貸款月供打平了）。
但這并不足以使其繼續往上增值，上面解釋過了，這里也不贅述。
結語：
我覺得這篇文章最有價值的地方，還是這兩張圖片前后的鮮明對比。
特別是最后這張圖，能充分解釋說明，在樓市大幅回調后的尾聲，大家驚弓之鳥般地去“向下選擇”。
這也是為啥在過去幾輪行情下跌的末尾，都會出現低總價房成交占比出奇地高，像去年底至今的北京，300萬以下占比高達60%，400萬以下占比高達70%+。
另外，我解釋一下，有些“大聰明”會認為，不是因為房價跌了，所以低總價占比高了嗎？
其實這樣的“大聰明”，你完全可以驗證你錯得有多么離譜，你去統計一下這300萬以下占比，原來在它沒有跌時，比如450萬或500萬以下占比，有沒有60%不就行了么？
我先告訴你答案：
沒有，差得很多，你可以自己去驗證。
再換句話說，如果你看懂上面的幾張圖片，你連驗證的心思可能都沒了。
本周六，我會開啟一場主題為“北京樓市的邏輯在悄悄變化”的線下沙龍，主要在“前瞻市場、推理政策、解構變化”三個方面進行深度講解，同時還會現場指導粉絲選籌思路。
本次沙龍承諾：現場絕無帶貨、全程都是干貨。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
