青島改善型住房成交占比提升，核心區(qū)地塊相繼溢價(jià)成交

從公積金貸款創(chuàng)下歷史新高到熱銷樓盤公證搖號(hào)時(shí)隔多年再現(xiàn)，再到新建住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，青島樓市回穩(wěn)的信號(hào)正在變得清晰。

樓市熱度可感

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的5月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，青島新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，已連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。5月份青島漲幅僅次于杭州和深圳。

數(shù)據(jù)之外，市場(chǎng)一線的“體感”更為直觀。

線下許多樓盤的到訪量和成交量都有了顯著增長(zhǎng)，端午假期市北區(qū)一樓盤人潮涌動(dòng)，日均到訪量從40組飆升至80組。二手房經(jīng)紀(jì)人也忙得不可開交，嶗山區(qū)一門店帶看量同比上漲約兩成。線上同樣“熱氣”升騰。不少熱銷樓盤的直播間里，主播們賣力介紹產(chǎn)品，評(píng)論區(qū)咨詢瞬間“刷屏”。假期不少項(xiàng)目的線上預(yù)約看房客戶占比超過(guò)三成，從“云踩盤”到實(shí)地看房，決策鏈條明顯縮短。

人氣回暖的背后，是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化——改善型需求已成為主力支撐。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，5月份青島新建商品住宅90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上3種戶型的銷售價(jià)格環(huán)比變化分別為：上漲0.1%、上漲0.2%、上漲0.6%。

把前5個(gè)月的數(shù)據(jù)連起來(lái)看，趨勢(shì)更加完整。卓易數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月青島新建商品房成交23276套，同比增長(zhǎng)2.45%，其中，120—150平方米面積段房源成交占比高達(dá)36%，改善型住房成交占比提升。

大戶型領(lǐng)漲，改善需求釋放的背后，是一批高品質(zhì)項(xiàng)目扎堆入市帶來(lái)的“產(chǎn)品力”提升。

海信境觀憑借5.4米開間客廳、270度轉(zhuǎn)角窗等戶型設(shè)計(jì)，在市北閆家山板塊持續(xù)走量；青特璟逸和東序則靠高得房率和實(shí)景園林呈現(xiàn)贏得改善型住房客群青睞，僅端午假期前兩天便銷售22套房源；位于李滄世園板塊的璀璨璟園以低密洋房產(chǎn)品吸引了不少主城外溢改善型住房家庭……

新房的“溫度”，也在向二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)。5月全市二手房成交6232套，環(huán)比雖有小幅回落，但從近一年走勢(shì)看，成交量一直處于高位，價(jià)格的降幅不管是從同比還是環(huán)比來(lái)看，都已連續(xù)收窄。

政策“組合拳”發(fā)力

今年以來(lái)，從中央到地方，一系列政策陸續(xù)出臺(tái)。4月底召開的中央政治局會(huì)議提出，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。此后，廣州、深圳、天津、蘇州等城市調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，打出政策“組合拳”，釋放部分購(gòu)房需求。

進(jìn)入2026年，青島穩(wěn)樓市的政策節(jié)奏也在明顯加快。

4月20日，青島發(fā)布住房公積金新政，個(gè)人公積金貸款最高額度調(diào)整為160萬(wàn)元，夫妻雙方最高為240萬(wàn)元，強(qiáng)化資金保障。市場(chǎng)很快給出了回應(yīng)：5月全市發(fā)放公積金貸款2789筆，金額達(dá)19.76億元，拉動(dòng)住房消費(fèi)40.56億元，單月貸款發(fā)放金額創(chuàng)下自1992年建制以來(lái)的歷史新高，同比上漲66.05%。

5月15日，青島再推13條樓市新政。支持城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建，增設(shè)公共設(shè)施不計(jì)入容積率；非全日制?？迫瞬?、在青務(wù)工農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入配售型保障性住房保障范圍……

來(lái)自市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)顯示，青島已累計(jì)出臺(tái)7批次63條房地產(chǎn)政策措施。政策工具從最初的降首付、降利率逐步延伸到公積金提額、容積率優(yōu)化、住房套數(shù)認(rèn)定調(diào)整等多個(gè)維度。

完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，也是構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。近年來(lái)，包括青島在內(nèi)的不少城市通過(guò)?“以需定購(gòu)”，收購(gòu)已建成存量商品房?，持續(xù)擴(kuò)大配售型保障性住房供應(yīng)。繼去年通過(guò)收購(gòu)模式用作配售型保障性住房的88套存量房源“當(dāng)日售罄”后，今年3月份，青島第二批次85套房源再現(xiàn)“日光盤”，有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

除此以外，土拍市場(chǎng)也不斷升溫，房企對(duì)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。3月底，嶗山區(qū)同安路以東地塊出讓，4家實(shí)力房企經(jīng)過(guò)155輪競(jìng)價(jià)，最終以22164元/平方米的樓面地價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)16.3%。6月份，青特相繼競(jìng)得位于李滄區(qū)東李片區(qū)的兩個(gè)地塊，溢價(jià)率分別為9.78%和11.61%。不難看出，如今房企的投資邏輯已從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值深耕”，聚焦核心城市、核心區(qū)域，深耕改善型、品質(zhì)型產(chǎn)品成為共識(shí)。

順應(yīng)這一趨勢(shì)，前不久青島重點(diǎn)推介了10宗優(yōu)質(zhì)住宅用地，分布在市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)等核心區(qū)域，總面積約447畝。地塊區(qū)位更優(yōu)、供應(yīng)節(jié)奏更快，土地市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)雙升”為樓市回穩(wěn)提供了最硬核的底部支撐。