皇城景山歷史文化街區(qū)：歷史文化街區(qū)如何賦能產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

2026年6月26日，2026中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)暨第八屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值論壇在北京歌華開元大酒店成功舉辦，主題為"穿越周期的力量"。第二屆千企千樓行動(dòng)計(jì)劃供需對(duì)接大會(huì)、《2026中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值報(bào)告》發(fā)布會(huì)、"中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值100強(qiáng)"測(cè)評(píng)榜單發(fā)布會(huì)同期舉辦，百?gòu)?qiáng)房企、行業(yè)大咖、專家學(xué)者、商會(huì)協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)代理、投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)商家超過500位嘉賓出席活動(dòng)，探索行業(yè)穿越周期的力量，重塑品牌韌性向上的價(jià)值。

首開城市更新事業(yè)部和首開東成城市更新建設(shè)運(yùn)營(yíng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席活動(dòng)并發(fā)表主題演講。演講以"歷史文化街區(qū)如何賦能產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展"為核心議題，更新是手段，賦能是目的，本質(zhì)上是城市功能的重塑和活力的再造。

皇城景山歷史文化街區(qū)鳥瞰圖

以下為首開東成城市更新建設(shè)運(yùn)營(yíng)公司主題演講實(shí)錄：

非常榮幸有這個(gè)機(jī)會(huì)，向大家分享我們?cè)诔鞘懈潞彤a(chǎn)業(yè)街區(qū)的一些思考和實(shí)踐。

目前，全國(guó)大概有145座歷史文化名城，超過1300個(gè)歷史文化街區(qū)，尤其北京作為千年古都，還是有大量的存量資源。歷史文化街區(qū)都有非常豐厚的歷史文化沉淀， 是代表了城市傳統(tǒng)的風(fēng)貌。作為城市記憶的載體，也是一個(gè)不可再生的文化資源。但是，這些社區(qū)也普遍面臨著結(jié)構(gòu)老化、配套不足、產(chǎn)業(yè)空心化、人口老齡化，包括交通不便等等這樣一些困難，我們?cè)诒Ｗo(hù)歷史文化風(fēng)貌的同時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)街區(qū)的活化和再生，其實(shí)也是我們作為從業(yè)人員必須回答的一個(gè)課題。

這兩年我們到全國(guó)各地去考察城市更新的項(xiàng)目，包括成都、杭州、上海、深圳。但是，北京有自己獨(dú)特的文化和自然、地理、人口和社會(huì)等種種因素，所以我們也要探索屬于北京的城市更新范式，尤其是對(duì)于歷史文化街區(qū)的發(fā)展模式。下面，我想以時(shí)代背景包括政策紅利作為切入點(diǎn)，跟大家主要分享一下我們?cè)跉v史文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)方面的實(shí)踐和探索。

過去，我們談城市更新更多的是談拆遷、建設(shè)，但其實(shí)現(xiàn)在核心的命題已經(jīng)轉(zhuǎn)變，如何讓存量空間產(chǎn)生持續(xù)的價(jià)值？運(yùn)營(yíng)也就成為一個(gè)成敗的關(guān)鍵。在"十五五城市更新規(guī)劃"出臺(tái)的大背景下，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到68%，從增量擴(kuò)張的階段全面轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的發(fā)展。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，城市更新業(yè)務(wù)也逐漸成為企業(yè)發(fā)展第二增長(zhǎng)曲線。

今年"十五五"規(guī)劃明確傳遞出一個(gè)非常清晰的信號(hào)，就是未來城市的競(jìng)爭(zhēng)不再比拼誰的地盤更大、誰的新建更多，而是比拼誰更懂運(yùn)營(yíng)或者誰更善于讓老舊空間來煥發(fā)新生。所以，我們認(rèn)為那些普遍的老舊廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)過往可能是城市發(fā)展的一個(gè)歷史包袱，但是現(xiàn)在可以把它認(rèn)為是等待喚醒的沉睡資產(chǎn)，面臨巨大的行業(yè)發(fā)展機(jī)遇。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，存量盤活不是選擇題，而是必答題，所以誰能把存量空間運(yùn)營(yíng)好，誰就掌握了未來十年競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

接下來，我想基于政策背景，結(jié)合皇城景山歷史文化街區(qū)的落地，來闡述如何實(shí)現(xiàn)這套理念的落地。

2020年，在市委市政府的指導(dǎo)下，賦予首開集團(tuán)探索超大型城市內(nèi)涵式發(fā)展，成為城市有機(jī)更新綜合性服務(wù)體的定位。我們同年成立了城市更新事業(yè)部，包括首開東成公司作為城市更新事業(yè)部的企業(yè)實(shí)施主體，我們目前主要是作為核心區(qū)平房院落騰退開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為一體的實(shí)施主體。

皇城景山歷史文化街區(qū)位于東城區(qū)，地處故宮、王府井、隆福寺文化的金三角，目前街區(qū)騰退后，大概經(jīng)營(yíng)面積是5.8萬平方米。我們可以提供面向各類產(chǎn)業(yè)辦公、展示展覽、商業(yè)、居住等為一體的四合院落，目前可出租院落將近400個(gè)，基于區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源稟賦包括整個(gè)區(qū)域的政策導(dǎo)向，我們明確了以文化金融產(chǎn)業(yè)街區(qū)作為項(xiàng)目的定位。從一開始騰退的階段，根據(jù)城市設(shè)計(jì)規(guī)劃的理念，把項(xiàng)目劃分為一軸一核四街和多點(diǎn)位。因?yàn)槲挥谥休S線上，還有皇城文化的休閑線路，我們定位為"五大再造"：第一，空間再造，通過專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，通過恢復(fù)性修繕和保護(hù)性修建，把院落的空間釋放出來，為產(chǎn)業(yè)辦公提供更好的空間載體。第二，配套再造，我們結(jié)合產(chǎn)業(yè)的辦公需求以及在地居民的需求，包括整個(gè)旅游群體的需求，把空間公共配套做了整體的完善，在呈現(xiàn)皇城文化貴氣的同時(shí)，也能落地一些煙火氣。第三，場(chǎng)景再造，包括平臺(tái)再造和產(chǎn)業(yè)再造，希望通過物理空間載體包括運(yùn)營(yíng)規(guī)劃以及項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)植入，在突破傳統(tǒng)的樓宇辦公市場(chǎng)的同時(shí)，為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尤其是文化、金融、科技產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)高質(zhì)量發(fā)展的平臺(tái)，同時(shí)希望通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造，來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚落的協(xié)同優(yōu)勢(shì)。

關(guān)于核心區(qū)平房院落，其實(shí)我們?cè)诟逻^程中，一個(gè)是本著運(yùn)營(yíng)前置的原則，不是先改造再運(yùn)營(yíng)，而是在騰退、修繕、改建的一開始就想好這個(gè)項(xiàng)目怎么運(yùn)營(yíng)、怎么做定位？同時(shí)結(jié)合政府、企業(yè)、居民、專家、潛在商戶做了五方聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，來實(shí)現(xiàn)資源一體化更新。第三，功能混合使用，因?yàn)槠椒吭郝涔δ軉我唬覀兘Y(jié)合城市更新政策，通過項(xiàng)目定位用好城市更新政策，為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入打開新的空間。我們現(xiàn)在的定位包括首店經(jīng)濟(jì)、商業(yè)配套、國(guó)際休閑文化、旅游、餐飲配套，還有數(shù)字經(jīng)濟(jì)，包括投資資金的引導(dǎo)，這些項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其實(shí)在一期的啟動(dòng)區(qū)就是三眼井啟動(dòng)區(qū)也得到了驗(yàn)證。我們分三個(gè)樣板院落去打造，一方面是通過引入文化金融功能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)院落，目前已經(jīng)成功落戶了市場(chǎng)頭部的證券公司，也符合整個(gè)東城區(qū)金融發(fā)展的定位；同時(shí)我們又通過文化院落的打造，來植入文化品牌空間。有機(jī)會(huì)歡迎大家來參觀，我們引入了"木里木外"高級(jí)私人定制的家具體驗(yàn)場(chǎng)館。我們的口號(hào)是東方美學(xué)塑造高端生活方式，在胡同里轉(zhuǎn)角遇見世界級(jí)的藝術(shù)現(xiàn)場(chǎng)。同時(shí)我們也探索共生院落，來實(shí)現(xiàn)商住辦多功能一體化。另外，利用騰退院落打造一些公共文化空間，大家看到的是胡同美術(shù)館，包括井空間，同時(shí)我們還率先探索利用地下空間配建立體停車，來解決整個(gè)老城區(qū)停車的困難。最近，我們?cè)?00多個(gè)申報(bào)項(xiàng)目中脫穎而出，獲得了2025年北京城市更新最佳實(shí)踐。

我們堅(jiān)信，產(chǎn)業(yè)生態(tài)不是簡(jiǎn)單地把企業(yè)堆在一起，不是為了招商而招商，而是構(gòu)建整個(gè)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，篩選一些知名度比較高、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性比較好的IP企業(yè)，把文化科技的產(chǎn)業(yè)鏈條形成一個(gè)正向循環(huán)，通過歷史文化街區(qū)賦能產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，同時(shí)產(chǎn)業(yè)又能反哺我們整個(gè)街區(qū)活力的提升。

我們項(xiàng)目從前期的騰退、修繕、修建，包括運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃和思路大概就是這樣，我們還是認(rèn)為對(duì)于歷史文化街區(qū)的發(fā)展，尤其是作為產(chǎn)業(yè)街區(qū)，第一個(gè)就是我們的場(chǎng)景重構(gòu)不是簡(jiǎn)單地提供空間，而是創(chuàng)造體驗(yàn)、創(chuàng)造內(nèi)容。因?yàn)槲覀儑?guó)有資產(chǎn)在管理的過程中，我們不會(huì)引入二房東，拒絕轉(zhuǎn)租模式，其實(shí)，我們更應(yīng)該拒絕一房東模式，不是為了簡(jiǎn)單的招租而進(jìn)行盲目的招租，還是要把空間創(chuàng)造更多的體驗(yàn)和內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)功能的提升，賦能整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，同時(shí)也是深耕文化，文脈不再是我們城市發(fā)展的包袱，而是我們一張比較亮眼的名片。

基于以上的趨勢(shì)，我本人有一些想法。

第一，運(yùn)營(yíng)前置。不僅僅是歷史文化街區(qū)，我們所有城市更新的類型，在立項(xiàng)初期做可研階段，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)以及籌開，包括后續(xù)整個(gè)經(jīng)營(yíng)測(cè)算，其實(shí)都離不開我們前期的運(yùn)營(yíng)前置工作，因?yàn)槌鞘懈碌谋举|(zhì)是以運(yùn)營(yíng)為核心的價(jià)值重構(gòu)，就是先想好怎么用，然后再去改。

第二，政策的借力。從2020年成立城市更新事業(yè)部，經(jīng)歷了城市更新政策，從剛剛起步一直到現(xiàn)在全面發(fā)力，這個(gè)政策不管是專項(xiàng)資金還是超長(zhǎng)期國(guó)債，包括五年過渡期相關(guān)的用地政策，其實(shí)都是我們整個(gè)時(shí)代發(fā)展的巨大紅利。

第三，產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重構(gòu)。我們定位產(chǎn)業(yè)生態(tài)的運(yùn)營(yíng)商，堅(jiān)持選商而不是盲目招商，讓入駐企業(yè)之間形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集，通過利他來實(shí)現(xiàn)利我。

最后，城市更新說到底就是保護(hù)是前提，更新是手段，賦能是目的，本質(zhì)上是城市功能的重塑和活力的再造。

我想表達(dá)的是，城市更新是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，尤其是皇城景山歷史文化街區(qū)這種體量，包括新的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，單打獨(dú)斗其實(shí)是很難走遠(yuǎn)，我們也非常期待與在座各位后續(xù)能有機(jī)會(huì)開展深度的合作和交流，希望大家共同用歷史文化街區(qū)的物理空間來賦能新質(zhì)生產(chǎn)力和高科技發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。