60歲家居大佬再創(chuàng)業(yè)，債務(wù)壓頂現(xiàn)實(shí)下的背水一戰(zhàn)？

曾經(jīng)龐大的商業(yè)版圖，如今真正還能由他主導(dǎo)的，也就剩下“愛(ài)琴海”這一條主線。 所以這次“再出發(fā)”，看起來(lái)是“創(chuàng)業(yè)”，更像是在債務(wù)壓頂現(xiàn)實(shí)下的背水一戰(zhàn)。

文丨金融八卦女特約作者：身披鎧甲的方方

年過(guò)六旬的車(chē)建新，又把自己推到了臺(tái)前。

這位紅星美凱龍的創(chuàng)始人，最近高調(diào)宣布要“再創(chuàng)業(yè)”，方向也很明確：不再押注傳統(tǒng)家居賣(mài)場(chǎng)，而是把重心全部轉(zhuǎn)向“愛(ài)琴海購(gòu)物中心”，還放出目標(biāo)——到2050年開(kāi)到800家店。

為了這次回歸，他還特意發(fā)了一封帶點(diǎn)“網(wǎng)感”的“宣言”，給自己貼上“生理年齡48，心理年齡28”的新標(biāo)簽。看著像句輕松的自我調(diào)侃，但背后的現(xiàn)實(shí)可一點(diǎn)也不輕松。經(jīng)歷過(guò)美凱龍重整之后，他的持股比例已經(jīng)大幅稀釋，個(gè)人層面還背著不小的債務(wù)壓力。

▲來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

曾經(jīng)龐大的商業(yè)版圖，如今真正還能由他主導(dǎo)的，也就剩下“愛(ài)琴海”這一條主線。

所以這次“再出發(fā)”，看起來(lái)是“創(chuàng)業(yè)”，更像是在債務(wù)壓頂現(xiàn)實(shí)下的背水一戰(zhàn)。

1./家居大佬晚年復(fù)出，并非人生重啟 /

很多人看到車(chē)建新“復(fù)出”的消息，第一反應(yīng)是把他和褚時(shí)健放在一起比較。兩人都經(jīng)歷過(guò)人生低谷，也都在晚年階段重新回到公眾視野。但如果細(xì)看，其實(shí)完全不是一回事。

▲來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

褚時(shí)健的選擇更接近“重啟人生”。出獄之后，他幾乎是從零開(kāi)始，扎根土地，在哀牢山種橙子，把過(guò)去的身份、資源和光環(huán)全部放下，重新進(jìn)入一個(gè)新行業(yè)。

但車(chē)建新并不是。他其實(shí)并沒(méi)有真正離開(kāi)自己的商業(yè)體系。

車(chē)建新的起點(diǎn)也算不上“高開(kāi)”。上世紀(jì)80年代的江蘇常州金壇，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)浪潮涌動(dòng)的年代，他17歲輟學(xué)，從木匠學(xué)徒做起，拜師學(xué)藝、三年出師，隨后靠借來(lái)的600元開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。

最初，他靠“打家具+賣(mài)家具”的方式完成原始積累，短短半年就實(shí)現(xiàn)小規(guī)模盈利。1988年，他租下1000平方米場(chǎng)地開(kāi)起家具門(mén)市部，當(dāng)年利潤(rùn)就沖到了50萬(wàn)元。到了1991年，他再進(jìn)一步加碼，投入100萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)辦常州首家大型家具專營(yíng)商場(chǎng)“紅星家具城”，完成了從“手藝人”到“渠道商”的第一次躍遷。

▲來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

在那個(gè)家居行業(yè)還沒(méi)完全品牌化的年代，賣(mài)場(chǎng)本身就是稀缺資源。車(chē)建新很早就意識(shí)到，中下游渠道所掌握的議價(jià)權(quán)和流量入口，遠(yuǎn)比上游制造環(huán)節(jié)更“值錢(qián)”。

1996年，隨著沃爾瑪進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他開(kāi)始學(xué)習(xí)“零售連鎖+標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”的打法，把紅星家具城升級(jí)為“紅星美凱龍”，并在全國(guó)快速鋪開(kāi)。賣(mài)場(chǎng)不再只是一個(gè)交易場(chǎng)所，而是品牌集合與消費(fèi)決策中心。靠著這一套模式，他在之后二十年不斷復(fù)制門(mén)店、擴(kuò)展城市版圖，并最終推動(dòng)企業(yè)完成“A+H”雙平臺(tái)上市，A+H合計(jì)市值一度接近千億元，個(gè)人財(cái)富也隨之水漲船高。

2009年之后，車(chē)建新又進(jìn)一步向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸，成立紅星地產(chǎn)，并推出“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”“愛(ài)琴海購(gòu)物中心”等綜合體項(xiàng)目，同時(shí)嘗試布局房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，試圖搭建從開(kāi)發(fā)、商業(yè)到服務(wù)的全鏈條生態(tài)。

這種多元化在房地產(chǎn)黃金周期里一度運(yùn)行得相當(dāng)順滑。2016年前后，紅星地產(chǎn)銷(xiāo)售額突破180億元，躋身行業(yè)百?gòu)?qiáng)。但問(wèn)題也在同步累積：資產(chǎn)高度依賴抵押融資，形成“用賣(mài)場(chǎng)換土地、再用土地?fù)Q融資”的循環(huán)結(jié)構(gòu)，杠桿不斷抬升。數(shù)據(jù)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期維持在70%以上高位，到2020年前后，紅星控股總負(fù)債規(guī)模已逼近2000億元級(jí)別，一年內(nèi)到期債務(wù)壓力非常集中。

當(dāng)外部環(huán)境開(kāi)始轉(zhuǎn)向，這種結(jié)構(gòu)的脆弱性迅速被放大。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，家居消費(fèi)與新房交付強(qiáng)相關(guān)的需求明顯收縮，再疊加“口罩事件”的沖擊，線下客流快速下滑。2022年，武漢等地多個(gè)賣(mài)場(chǎng)出現(xiàn)關(guān)停；到2023年，自營(yíng)商場(chǎng)出租率下降至76.38%，租金收入同比明顯回落。同時(shí)，線上轉(zhuǎn)型如紅美商城、直播電商等嘗試，也沒(méi)能真正跑通，始終未能扭轉(zhuǎn)下行的趨勢(shì)。

2023年前后，紅星控股審計(jì)數(shù)據(jù)顯示其負(fù)債規(guī)模達(dá)325.25億元，而賬面不受限資金僅約1.1億元，凈資產(chǎn)跌至13.97億元，基本進(jìn)入資不抵債的狀態(tài)。曾經(jīng)靠高杠桿一路擴(kuò)張撐起的商業(yè)版圖，在周期反轉(zhuǎn)面前迅速失去流動(dòng)性支撐。

隨后，一系列資產(chǎn)處置動(dòng)作接連展開(kāi)。紅星地產(chǎn)股權(quán)被出售，美凱龍核心股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廈門(mén)建發(fā)，紅星地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)逐步退出控制體系。累計(jì)套現(xiàn)金額雖然達(dá)到百億級(jí)別，但面對(duì)超過(guò)300億元的債務(wù)缺口，依然顯得杯水車(chē)薪。到2024年，紅星控股進(jìn)入破產(chǎn)重組程序，上市公司股權(quán)也被司法凍結(jié)，債務(wù)壓力全面顯現(xiàn)。

2./ 押注商業(yè)地產(chǎn)下沉，車(chē)建新仍走老路 /

當(dāng)傳統(tǒng)家居賣(mài)場(chǎng)模式開(kāi)始明顯走下坡路之后，車(chē)建新又把重心挪到了商業(yè)地產(chǎn)的“愛(ài)琴海體系”上。

這條路其實(shí)還是他熟悉的那套邏輯：先在一個(gè)城市里做一個(gè)重資產(chǎn)的商業(yè)綜合體，把位置占住，再靠標(biāo)準(zhǔn)化去復(fù)制更多項(xiàng)目。他的理解一直比較直接，商場(chǎng)本身是能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，只要位置選得好、運(yùn)營(yíng)不出大問(wèn)題，就可以一直活下去。

但問(wèn)題是，行業(yè)已經(jīng)不是以前那個(gè)行業(yè)了。

商業(yè)地產(chǎn)這幾年很明顯在變，從過(guò)去的“新增”變成“存量”。好位置早就被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這類企業(yè)占得差不多了，而且它們自身也在調(diào)整節(jié)奏，不再像早些年那樣大規(guī)模拿地建綜合體，而是不斷往輕資產(chǎn)方向走，盡量降低重資產(chǎn)帶來(lái)的資金壓力和回報(bào)不確定性。

在這樣的背景下，再去復(fù)制重資產(chǎn)商業(yè)綜合體，就會(huì)遇到一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：

錢(qián)占得太久，回收周期越來(lái)越長(zhǎng)，而且一旦消費(fèi)端波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被放大。

車(chē)建新的應(yīng)對(duì)方式，是繞開(kāi)一線城市的正面競(jìng)爭(zhēng)。

愛(ài)琴海體系開(kāi)始往三四線城市下沉，邏輯其實(shí)不復(fù)雜：一線城市太擁擠，競(jìng)爭(zhēng)太激烈，那就去相對(duì)空一點(diǎn)的地方做項(xiàng)目。例如福建三明滬明愛(ài)琴海購(gòu)物中心2025年一季度營(yíng)業(yè)額累計(jì)超1億元，同比增長(zhǎng)15%，總客流量突破260萬(wàn)人次，單從數(shù)字看，數(shù)據(jù)在往上走。

但三四線城市的消費(fèi)能力和人口結(jié)構(gòu)，本身就有天花板。2025年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)26城購(gòu)物中心平均空置率創(chuàng)近五年新低，但城市間分化明顯：西安、青島、鄭州、蘇州空置率低于5%，出租率領(lǐng)跑；而佛山空置率創(chuàng)近四年最大降幅，才剛擺脫連續(xù)數(shù)年的”承壓者"身份。短期來(lái)看，商場(chǎng)可以做起來(lái)，形成一定熱度，但長(zhǎng)期要維持穩(wěn)定客流和租金增長(zhǎng)，會(huì)越來(lái)越依賴運(yùn)營(yíng)能力和本地消費(fèi)活力，而這些變量本身并不穩(wěn)定。

更關(guān)鍵的是，商業(yè)地產(chǎn)整體的底層邏輯已經(jīng)變了。

現(xiàn)在的商場(chǎng)需要靠?jī)?nèi)容、活動(dòng)、體驗(yàn)去一點(diǎn)點(diǎn)把人吸引回來(lái)，從一個(gè)“地產(chǎn)項(xiàng)目”變成“運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品”。

大家也越來(lái)越清楚一件事：

以前那套“拼規(guī)模=穩(wěn)贏”的邏輯，在今天這兒已經(jīng)不太成立了，甚至“盤(pán)子”越大，反而越容易變成壓力。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2024年全國(guó)重點(diǎn)27城600余個(gè)樣本購(gòu)物中心平均空置率創(chuàng)近四年新高，約三成商場(chǎng)空置率超過(guò)10%。2025年情況有所緩和，重點(diǎn)城市空置率回落至近三年低位，但新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的數(shù)量也從高峰期約400座回落至約350座，節(jié)奏明顯放緩。行業(yè)重心隨之從過(guò)去比誰(shuí)開(kāi)得多、開(kāi)得快，轉(zhuǎn)向存量怎么盤(pán)活、運(yùn)營(yíng)怎么做深。

▲來(lái)源：贏商網(wǎng)

在這種行業(yè)共識(shí)逐漸形成的背景下，繼續(xù)用重資產(chǎn)去鋪新項(xiàng)目，就會(huì)顯得“新瓶裝舊酒”。

3./ 家居巨頭二次拓局，難尋全新出路/

如果放在更早階段來(lái)看，車(chē)建新更像是一個(gè)典型的企業(yè)掌舵人，節(jié)奏在他手里，方向基本也由他拍板，屬于“說(shuō)一不二”的那種。但進(jìn)入債務(wù)壓力逐步顯性化之后，他的角色其實(shí)已經(jīng)在悄悄變化。

最直觀的變化，其實(shí)從股權(quán)這件事上就能看出點(diǎn)端倪。隨著紅星美凱龍核心股權(quán)逐步轉(zhuǎn)讓，車(chē)建新的持股比例明顯下降，控制力也隨之變輕。以前很多事情是他點(diǎn)頭就能往前推，現(xiàn)在更多變成“這事還能不能推得動(dòng)、各方怎么坐下來(lái)談”。

不過(guò)，盡管已經(jīng)失去了“家居Mall之王”的王冠，但車(chē)建新對(duì)資本的興趣似乎并沒(méi)有降溫。在公開(kāi)信中，他對(duì)愛(ài)琴海購(gòu)物中心仍然給出一個(gè)不小的愿景——

到2050年做到800家規(guī)模，但截至2026年年中已開(kāi)業(yè)約66座，簽約項(xiàng)目超過(guò)146個(gè)。

照此計(jì)算，剩余24年需年均新開(kāi)業(yè)超30座，在商業(yè)地產(chǎn)全面進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，復(fù)刻早年高速擴(kuò)張路徑難度極大。

▲來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)

資金層面同樣并不輕松。在公司自身償付能力偏弱的情況下，如果現(xiàn)金流沒(méi)能先穩(wěn)住，再去談擴(kuò)張，只會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。而紅星控股內(nèi)部重大經(jīng)營(yíng)決策需要多方一致同意，決策鏈條本身較長(zhǎng)，很多事項(xiàng)推進(jìn)起來(lái)并不順暢，效率自然也會(huì)受到影響。

放到結(jié)果上看，車(chē)建新這一輪所謂“再創(chuàng)業(yè)”，重點(diǎn)已經(jīng)不在“做大做強(qiáng)”這件事上，更現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)是把整體局面逐步理順：

現(xiàn)金流維持基本正常，債務(wù)問(wèn)題一點(diǎn)點(diǎn)消化，把過(guò)去累積的一些“舊賬”慢慢處理掉。

說(shuō)到底，這一輪所謂“復(fù)出”，更像是在既有框架里的修修補(bǔ)補(bǔ)，而不是重新出發(fā)。節(jié)奏也比較清晰——不追求新的突破，但盡量避免新增風(fēng)險(xiǎn)，讓整個(gè)體系順著當(dāng)前狀態(tài)走下去，把這一段周期平穩(wěn)過(guò)渡完成。