房地產的終極戰場，浮出水面

“好房子”已成為房地產的主線。從立面到精裝，到戶型到園林，無一不在朝著品質的方向進化。

與此同時，隨著房企的戰略越來越一致，僅從房子本身已經很難拉開差距了。

當然，也不是沒辦法。

就商品房而言，明源君認為，品質的提升可以分為兩個維度：深度和廣度。

所謂深度，就是深入挖掘房子本身的痛點和不足，針對性地做提升。

廣度就是在房子的基礎上，橫向擴展關聯空間的功能及使用場景，真正實現從建造房子到營造生活方式的蛻變。

事實上，住建部提出的“四好建設”，就是將這個涵義囊括在內。

“四好建設”是指建設好房子、好小區、好社區、好城區。這四個層次，是層層遞進的關系，從單個居住單元，到樓棟組團，再到外延到小區周邊，最后擴散到整個片區。

做單個樓盤，對房企來說早就輕車熟路。此前我們也分享過許多做好房子、好小區的案例，今天就來談談，建造好社區、好城區，頭部房企都有哪些代表性做法。

01

好社區的關鍵，是構建有溫度的生活圈

住建部提出的“四好”體系中，將“ 安全健康、設施完善、管理有序” 作為好社區核心目標。從落地的角度，房企通常從以下2個關鍵角度切入。

第一

好社區，首先是完整社區。

所謂完整，指的是 民生配套 完善，讓居民在家門口就能滿足基本的生活需求。更直觀的理解，就是構建完整的15分鐘生活圈，也就是在舒適的步行范圍內， 配齊托育、社區、文體場館、商超、公園等等， 提升社區生活便利度與幸福感。

其中，全齡友好設計，尤其“一老一小”配套是核心。

在這幾年的項目打造上，都特別重視在社區公共空間為全齡群體提供充分的、適配的空間及設施。

如，設置分齡健身區。

集中社區綠地、口袋公園、分齡兒童游樂場地、老年健身區、鄰里共享會客廳、露天活動廣場；串聯步行綠道，保障人均公共綠地達標，適配親子、老年、青年休閑需求。

適幼化方面，許多房企已形成一套成熟做法。如，將兒童樂園IP化、標準化。

如， 華潤置地以“小松鼠”為營地IP主角，結合自然景觀打造“達爾文營地”，通過松鼠種子、松果滑梯、繩網攀爬等自然場景設計，將IP形象與自然教育、自然探索場景結合，將兒童樂園打造成寓教于樂的親子自然學堂

適老化設計在近年來備受關注，相關的產品設計也很多，例如，平滑社區內外部高差，方便輪椅無障礙通行。規劃五感療愈花園、棋牌休閑平臺等，增進老年人身心健康和生活樂趣。

再者，建設社區嵌入式養老服務設施。隨著老齡化來臨，許多城市已明確要求新建住宅項目需配置長者食堂、居家養老服務中心等適老化配套，為老年人提供助餐、助浴、健康監測等居家養老服務。

總體而言，完整社區的核心在于社區內外部設施及功能之間的互補與協同，共同構建一個步行可達的"15分鐘生活圈"，讓居民在自家樓下就能滿足基本生活需求。點擊了解，AI+社群運營

第二

好社區，也是有溫度的社區。

過去住宅項目重視硬件，也就是物理空間的配套。而現在更強調社區氛圍，打造有溫度的社區。

首先，泛會所提前運營，點燃社區煙火氣。

以前的社區會所，都是交付后才開始運營，而現在，很多項目都將會所運營前置到營銷階段。

例如，一些會所提前引入咖啡店、書吧等業態，同時將泳池、運動場館等提前向業主和準業主開放，為項目聚攏人氣的同時，也讓鄰里間有了提前認識，打造熟人社會。

再者，通過社群運營，增進鄰里溫度。

通過構建業主社群，如運 動社群、親子社群、花藝茶藝社群等等，讓業主參與社區治理，并在豐富的社區活動增強鄰里互動。

這也是近年來房企重要的發力點，包括華潤置地、招商蛇口等，都將社群做得風生水起。

如華潤置地打造的潤BA業主籃球賽、潤比鄰業主春晚等社群活動，都吸引了全國業主的積極業主參與，在行業內外形成不小的影響力。

這些活動，都是通過“企業搭臺，業主唱戲”的形式進行共創，業主從 從"被服務者"轉變為"社區共建者"，在高頻互動中，業主之間建立了深厚友誼，而社區也成了大家共同的情感寄托的載體，而不僅僅是單純的居住空間。

人與人之間，又回到了以前熟人社會之間相互關懷的親密狀態。

02

好社區，要求打通城區從規劃到運營全流程

如果說"好房子"解決的是單體建筑的居住品質，"好小區"解決的是居住組團的配套完善，"好社區"解決的是15分鐘生活圈的服務覆蓋，"好城區"則是進一步擴展到整個城市功能片區，從“好房子”到“好城區”對應的是空間價值到城市價值的升維。

住建部"好城區"的定義包含四大核心維度：功能完善、設施健全、生態修復、文脈傳承。

對房企而言，建設好城區，意味著房企的角色將發生變化。

傳統概念下，開發商就是拿地，蓋房，賣房；而房企如果要參與好城區建設，就要從城市規劃階段就介入，且不僅要參與項目建設，還要涉足后期的運營和服務，成為城市開發運營的深度參與者。這對房企來說，無疑提出了更高的要求。而且這個門檻之高，注定許多房企無緣參與。

從目前來看，大型國央企建設好城區方面優勢明顯，部分企業已積累了不少的成熟經驗和成功案例。點擊了解，AI+社群運營

比如華潤置地，從最早的“南山模式”起步，構建了“規劃先行、一體開發、分期建設、統一運營”的片區統籌模式。

此后，華潤置地在全國多地復制了這一模式，也因此形成了一個殺手锏。隨著地產進入存量階段，這種片區統籌模式優勢愈發凸顯。

以華潤置地在東莞濱海灣新區的片區統籌為例，華潤置地2018年便簽約入駐，在片區內持續投入。逐步兌現交通、生態、教育、商業、居住等配套，建成約7.5公里黃金海岸線、苗涌/沙涌生態長廊、文體公園、未來學校等，將昔日灘涂變為廣東省首批"美麗海灣"。此外，還打造了約10萬㎡萬象濱海購物村，引入200+品牌、近80家首店。

隨著配套兌現，濱海灣片區的價值被激活，此時順勢推出住宅項目，熱銷也就成了水到渠成的事。

此外，大型TOD項目，往往承擔起了重塑片區面貌的作用，也是落地好城區建設的一種模式。

以保利·光合TOD為例， 項目是一座近百萬方大城， 融合了住宅、商業、辦公、公寓、文化、教育、生態等多重業態。項目依托抬板設計形成的高差空間，創造出約20萬方的巨量生態空間；抬板之下嵌入了約4600㎡商業街區和約5000㎡社區配套，涵蓋社區食堂、網紅菜場等民生業態。在步行可至的范圍內，居民的居住、消費、社交、休閑等各類需求基本可以一站式滿足。

再如，廣州地鐵地產的TOD項目，除了像常規的TOD一樣，打造立體生活圈外，還依托TOD與軌道交通站場一體化規劃的優勢，為業主打造地鐵歸家通道，連接社區的地下大堂和地鐵站廳，方便業主高效舒適出行。

"好城區"建設，本質上已超越單個項目的開發邏輯，上升到了城市治理與片區統籌的維度。這既是當前房地產開發的最高形態，也是行業從"房子建造"向"城市運營"轉型的終極追求。

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