花18億將一棟樓挪200米，陸家嘴這筆賬算得值不值？

這兩天上海灘討論最兇的，是一棟灰撲撲的老大樓——港務(wù)大廈。

這棟樓要“搬家”了。往東挪200米，代價(jià)是18個(gè)億，工期1300天，平均每天燒掉138萬(wàn)。

消息一出，評(píng)論區(qū)直接炸了。

“瘋了吧？18億就為了挪一棟樓？”

“有這錢干點(diǎn)啥不好，建學(xué)校建醫(yī)院不行嗎？”

“陸家嘴果然財(cái)大氣粗，18億說(shuō)砸就砸。”

如果你以為這只是“有錢任性”，那可就太小看這筆賬了。

一、18億的“搬家費(fèi)”，到底在買什么？

先把事情說(shuō)清楚。

港務(wù)大廈，很多人可能沒(méi)印象，但它的身份可不一般——這是陸家嘴的第一棟高樓。1994年拔地而起的時(shí)候，旁邊的東方明珠還在施工，金茂大廈要再過(guò)五年才開(kāi)工，上海中心更是連圖紙都還沒(méi)畫。

說(shuō)它是浦東開(kāi)發(fā)的“長(zhǎng)子”，一點(diǎn)都不為過(guò)。

下圖：上世紀(jì)90年代，在建中的東方明珠的旁邊就是港務(wù)大廈（圖源：ShanghaiWOW）

根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局公示的方案，這棟見(jiàn)證了陸家嘴從爛泥渡到金融城的老樓，將被整體遷建到中國(guó)金融信息中心西側(cè)，向東平移不到200米。原址B5-9地塊，將讓出約1.49萬(wàn)平方米的空間，全部用作公共綠地，與東方明珠公園連成一片。

而整個(gè)遷建項(xiàng)目的總投資額，是18億元。其中建安工程費(fèi)約9.7億元，施工工期1300天，差不多三年半。

下圖：在公示的方案中，港務(wù)大廈將從東方明珠的西北側(cè)“挪到”東方明珠的東北側(cè)，大廈原址全部用作公共綠地（圖源：城讀上海）

18億，搬200米。這筆賬怎么看怎么虧。

但等等，你算的是“搬樓”的賬，陸家嘴算的，是另一筆賬。

想想看，港務(wù)大廈這個(gè)位置有多金貴？就在東方明珠旁邊，正對(duì)著黃浦江，對(duì)岸就是外灘萬(wàn)國(guó)建筑博覽群。這是什么概念？這是上海乃至全中國(guó)最值錢的一段江岸線。

這么一塊寶地，如果按常規(guī)操作，應(yīng)該怎么開(kāi)發(fā)？蓋寫字樓，賣高價(jià)；蓋豪宅，賣天價(jià)。隨便怎么算，都比種草劃算。

但陸家嘴偏不。它選擇了最“不劃算”的一種——挪樓，還綠。

這就有意思了。一個(gè)以“樓宇經(jīng)濟(jì)”聞名的地方，一個(gè)每平方公里GDP全國(guó)領(lǐng)先的區(qū)域，為什么要主動(dòng)把最值錢的地塊，變成不產(chǎn)生一分錢稅收的公共綠地？

答案就在2026年7月2日剛剛公示的一份文件里——《上海市浦東新區(qū)小陸家嘴商務(wù)單元更新提升規(guī)劃暨LJZ-01單元控制性詳細(xì)規(guī)劃（公眾參與草案）》。

圖源：上海市浦東新區(qū)人民政府官網(wǎng)

這份規(guī)劃里有一個(gè)很關(guān)鍵的提法：打造“明珠廣場(chǎng)城市舞臺(tái)”。

什么叫“城市舞臺(tái)”？就是把東方明珠從一個(gè)“被仰望的地標(biāo)”，變成一個(gè)“可進(jìn)入、可停留、可參與”的大型公共空間。港務(wù)大廈遷建后騰出來(lái)的這塊地，加上國(guó)際會(huì)議中心綠地、東方明珠公園一期，會(huì)形成一個(gè)巨大的公共活動(dòng)空間。

規(guī)劃里還提到了一個(gè)很有想象力的設(shè)計(jì)——臺(tái)場(chǎng)系統(tǒng)。頂板標(biāo)高從7米到12米逐級(jí)抬升，你從江邊走來(lái)，地勢(shì)慢慢升高，視線也跟著抬升，東方明珠從遮擋中逐漸顯現(xiàn)，最后站在12米高的平臺(tái)上，黃浦江和外灘盡收眼底。

下圖：“明珠廣場(chǎng)城市舞臺(tái)”鳥(niǎo)瞰示意圖（圖源：城讀上海）

所以說(shuō)，這哪里是“搬樓種草”這么簡(jiǎn)單？這是在給整個(gè)小陸家嘴，做一次“空間手術(shù)”。

二、公共空間的“隱形GDP”：一片廣場(chǎng)能撬動(dòng)多少價(jià)值？

很多人算城市的賬，只會(huì)算“明賬”——這塊地賣了多少錢，這棟樓交了多少稅。

但真正懂城市的人，算的是“暗賬”——一片公共空間，能給周邊帶來(lái)多少溢價(jià)，能給整個(gè)區(qū)域提升多少能級(jí)。

這就是城市公共空間的“隱形GDP”。

這個(gè)概念，是有實(shí)打?qū)嵉难芯繑?shù)據(jù)支撐的。

美國(guó)華盛頓大學(xué)有一項(xiàng)針對(duì)西雅圖的研究，專門測(cè)算了城市綠地對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，光是成熟的行道樹(shù)，每一棵就能給周邊房產(chǎn)增加約8000-10000美元的價(jià)值。（來(lái)源：University of Washington研究，streetscore.live 2026年2月報(bào)道）

Trust for Public Land的一項(xiàng)更廣泛的分析顯示，公園周邊四分之一英里范圍內(nèi)的房屋，售價(jià)比同類房屋高出10%到20%。（來(lái)源：Trust for Public Land分析，auranames.com 2025年10月報(bào)道）

加拿大的研究數(shù)據(jù)更直觀：500米范圍內(nèi)有維護(hù)良好的公園，房屋市場(chǎng)價(jià)值可以增加5%到20%，具體取決于公園的大小、設(shè)施和社區(qū)密度。（來(lái)源：Crompton 2020研究，Ontario One Realty 2025數(shù)據(jù)）

倫敦大學(xué)學(xué)院（UCL）的研究更精細(xì)：距離維護(hù)良好的公園100米以內(nèi)的房產(chǎn)，比三條街之外的相同房產(chǎn)，售價(jià)要高出6%到10%。（來(lái)源：UCL Institute of Sustainable Heritage研究，postcodeproperty.ai 2026年3月報(bào)道）

韓國(guó)的一項(xiàng)研究甚至算出了具體的投資回報(bào)率：在公園綠地里每投入1美元，能帶來(lái)3.6美元的綜合回報(bào)。（來(lái)源：韓國(guó)能源經(jīng)濟(jì)新聞，2026年6月報(bào)道）

注意，這些還只是“房產(chǎn)溢價(jià)”這一項(xiàng)。公共空間帶來(lái)的價(jià)值，遠(yuǎn)不止于此。

它能吸引高端人才。現(xiàn)在的年輕人選工作，早就不是只看工資了。辦公環(huán)境好不好，周邊有沒(méi)有地方散步、喝咖啡、健身，這些“軟實(shí)力”越來(lái)越重要。一個(gè)有品質(zhì)的公共空間，就是最好的“人才磁鐵”。

下圖：紐約中央公園內(nèi)豐富的娛樂(lè)活動(dòng)（圖源：Central Park Conservancy）

它能提升商業(yè)活力。你去看紐約的中央公園周邊、倫敦的海德公園周邊，為什么商業(yè)那么發(fā)達(dá)？不是因?yàn)闃墙ǖ枚喔撸且驗(yàn)槿嗽敢獯谀抢铩Ｈ送Ａ舻臅r(shí)間越長(zhǎng)，消費(fèi)的機(jī)會(huì)就越多。

下圖：中央公園周邊聚集著紐約租金最高的商業(yè)街（圖源：Central Park Effect）

它還能塑造城市品牌。為什么全世界的人去上海，都要去陸家嘴拍照？因?yàn)槟抢镉刑祀H線。但如果只是遠(yuǎn)遠(yuǎn)拍張照就走，那叫“打卡”；如果能讓人走進(jìn)去、坐下來(lái)、感受到這個(gè)城市的溫度，那才叫“體驗(yàn)”。

而體驗(yàn)，才是未來(lái)城市真正的競(jìng)爭(zhēng)力。

回到陸家嘴這筆賬。

小陸家嘴有多少商務(wù)樓宇？59棟。陸家嘴整個(gè)金融貿(mào)易區(qū)有多少？285幢，其中稅收億元樓宇超過(guò)110幢。它以全市0.5%的面積，貢獻(xiàn)了全市近14%的經(jīng)濟(jì)總量。

想想看，如果因?yàn)楣部臻g的提升，周邊樓宇的價(jià)值哪怕只漲5%，那是多少錢？

18億的投入，撬動(dòng)的可能是幾百億甚至上千億的資產(chǎn)增值。

這筆賬，到底是虧了？還是賺了？

三、從“土地財(cái)政”到“空間財(cái)政”：城市經(jīng)營(yíng)的底層邏輯變了

港務(wù)大廈這筆賬，背后其實(shí)是一個(gè)更大的趨勢(shì)——中國(guó)城市的經(jīng)營(yíng)邏輯，正在發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。

過(guò)去幾十年，我們熟悉的模式叫“土地財(cái)政”。簡(jiǎn)單說(shuō)就是：政府賣地，拿土地出讓收入搞建設(shè)，城市發(fā)展了，地價(jià)再漲，接著賣地。

這套模式在城市快速擴(kuò)張的階段，效率很高。但問(wèn)題也很明顯——它是“增量思維”，得不斷有新地可以賣。

可上海這樣的城市，中心城區(qū)早就沒(méi)地可賣了。陸家嘴更是如此，2.4平方公里的核心區(qū)，幾乎已經(jīng)建滿了。

那怎么辦？

方法就是：從“賣地”轉(zhuǎn)向“營(yíng)城”，從“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)向“空間財(cái)政”。

什么叫“空間財(cái)政”？就是不靠賣地賺錢，而是靠經(jīng)營(yíng)好城市空間，讓空間本身增值，從空間的提質(zhì)增效中獲取收益。

上海其實(shí)已經(jīng)在悄悄布局了。

2026年4月，上海發(fā)布了新一輪城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。這次調(diào)整有一個(gè)很重要的導(dǎo)向：全面下調(diào)產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格，尤其是郊區(qū)產(chǎn)業(yè)用地降幅更大。

下圖：20年期的產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格修正前后對(duì)比，從中環(huán)內(nèi)到郊區(qū)，整體降價(jià)幅度達(dá)到42%-50%（圖源：方升研究）

你可能會(huì)問(wèn)，地價(jià)降了，那政府收入不就少了嗎？

這就是思維方式的不同。傳統(tǒng)思路是“地價(jià)越高越好，賣地越多越好”；但新的思路是——降低產(chǎn)業(yè)用地成本，吸引更多好企業(yè)過(guò)來(lái)，企業(yè)發(fā)展了，稅收就多了，就業(yè)就多了，周邊的商業(yè)、住宅也都跟著起來(lái)了。

這叫“放水養(yǎng)魚”，而不是“竭澤而漁”。

還有2026年2月上海推出的土地儲(chǔ)備新機(jī)制，提出“總規(guī)引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌、規(guī)儲(chǔ)供用一體化”，復(fù)興島還試點(diǎn)了“標(biāo)地營(yíng)造”的高品質(zhì)實(shí)施路徑。

這些信號(hào)放在一起看，就很清楚了：上海正在從“賣地生財(cái)”的老路，轉(zhuǎn)向“營(yíng)城增值”的新路。

港務(wù)大廈的18億，就是這個(gè)轉(zhuǎn)型的縮影之一。

它不是在“花錢”，而是在“投資”。投資的是小陸家嘴的空間品質(zhì)，投資的是陸家嘴的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，投資的是上海作為全球城市的品牌價(jià)值。

而這些投資的回報(bào)，不會(huì)體現(xiàn)在某一筆土地出讓收入里，而是會(huì)體現(xiàn)在未來(lái)十年、二十年，整個(gè)區(qū)域持續(xù)的價(jià)值提升里。

四、為什么說(shuō)“舍得拆挪”，才是真正的城市自信？

聊到這里，再說(shuō)一個(gè)更深層的話題——城市的自信。

什么叫城市自信？

不是看你建了多少高樓，不是看你刷了多少天際線的新紀(jì)錄，而是看你敢不敢、舍不舍得，把最核心的位置，留給公共空間。

因?yàn)榻呛苋菀祝灰绣X就行。但拆樓/挪樓還綠，需要的不只是錢，還有眼光和定力。

你去看全世界那些真正偉大的城市，沒(méi)有一個(gè)是靠樓建得高而偉大的。

紐約最值錢的地方，不是帝國(guó)大廈，不是世貿(mào)中心，而是中央公園。那塊在曼哈頓正中心、長(zhǎng)達(dá)4公里的綠地，是紐約的“綠肺”，也是紐約房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。當(dāng)年如果紐約市政府也想著“這塊地這么好，蓋樓賣錢多劃算”，那今天的紐約，可能就只是另一個(gè)普通的大城市而已。

倫敦也是一樣。海德公園、攝政公園、圣詹姆斯公園……這些鑲嵌在市中心的綠地，才是倫敦真正的“不動(dòng)產(chǎn)”。它們不會(huì)產(chǎn)生直接的稅收，但它們讓倫敦成為了全世界人都想去生活、去工作的地方。

下圖：倫敦海德公園是市民和游客的休閑中心（圖源：丈量城市）

這就是城市的格局。

陸家嘴今天做的這件事，其實(shí)也是在展現(xiàn)同樣的格局。

想當(dāng)年，陸家嘴規(guī)劃的時(shí)候，請(qǐng)的是英國(guó)羅杰斯、法國(guó)貝羅、意大利?？怂_斯、日本伊東豐雄這些國(guó)際頂級(jí)大師，搞了中國(guó)城市規(guī)劃史上第一次國(guó)際咨詢。最后“博采眾長(zhǎng)”，形成了1993版的藍(lán)圖。

下圖：1993年12月，陸家嘴規(guī)劃“93版藍(lán)圖”獲批，成為延續(xù)至今的規(guī)劃基準(zhǔn)（圖源：城讀上海）

那個(gè)年代的陸家嘴，追求的是“快”——更快地建樓，更快地出形象，更快地出效益。那時(shí)候的中國(guó)城市，都在跟時(shí)間賽跑，都想盡快證明自己。

但今天不一樣了。

陸家嘴已經(jīng)證明了自己。它是全國(guó)“樓宇經(jīng)濟(jì)”密度最高的區(qū)域之一，是國(guó)家的金融名片，是全球最震撼的城市天際線之一。

當(dāng)一個(gè)城市已經(jīng)足夠成功的時(shí)候，它就有底氣慢下來(lái)，有底氣去做那些“不那么急功近利”的事。

比如，給市民多留一片綠地。比如，讓行人走路更舒服一點(diǎn)。比如，讓這個(gè)地方不只是9點(diǎn)到6點(diǎn)有人上班，而是24小時(shí)都有生活氣息。

這不是退步，這是進(jìn)階。

從“以樓為本”到“以人為本”，從CBD到CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）——這一字之差的背后，是城市發(fā)展觀的成熟，也是城市自信的體現(xiàn)。

下圖：未來(lái)的小陸家嘴（2.4平方公里）在空間結(jié)構(gòu)上，將形成“一心、三片、多射、多點(diǎn)”的開(kāi)放式格局。“一心”是以東方明珠周邊為核心的“城市舞臺(tái)”；“三片”是以慶典活動(dòng)為主的明珠片區(qū)、以商業(yè)藝術(shù)為主的商業(yè)片區(qū)、以商務(wù)辦公為主的商務(wù)片區(qū)；“多射、多點(diǎn)”則是強(qiáng)化東方明珠與上海中心、世界會(huì)客廳、海關(guān)大樓等標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)的景觀視廊（圖源：城讀上海）

港務(wù)大廈的遷建，就是這個(gè)成熟過(guò)程中的一個(gè)標(biāo)志性事件。

它告訴我們：一個(gè)真正自信的城市，懂得什么叫“留白”。

18億搬一棟樓，值不值？

如果你只算眼前的賬，可能不值。

但如果你算的是十年、二十年的賬，算的是整個(gè)區(qū)域的價(jià)值賬，算的是城市競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)遠(yuǎn)賬——那答案可能就完全不同了。

陸家嘴的這筆賬，其實(shí)也是給中國(guó)所有城市出的一道題。

當(dāng)高速增長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去，當(dāng)增量空間越來(lái)越少，我們的城市，該靠什么繼續(xù)往前走？

是繼續(xù)在螺螄殼里做道場(chǎng)，把每一寸土地都榨干用盡？還是學(xué)會(huì)慢下來(lái)，給人多留一點(diǎn)空間，給生活多留一點(diǎn)余地？

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨