“負債潮”到來，十年過后，有房的人和無房的人，誰過得更舒服？

不知道你翻朋友圈有沒有發現，這兩年大伙曬的東西完全換了路子。前幾年打開朋友圈，不是曬新房鑰匙就是曬喬遷酒，滿眼都是買房的喜悅。這兩年不一樣了，刷著刷著就能刷出一張銀行的貸款結清證明，還是提前還款那種。就連銀行網點的排隊情況都變了，從前搶額度買理財的隊伍最長，現在排到門外的都是約提前還房貸的。

放以前銀行客戶經理巴不得你多貸款，現在反過來會勸你，現在利率這么低，急著還錢其實不劃算。這話放在三年前說，估計同行都要笑他走錯工位了。

央行公開的數據擺在這里，截至2025年底，咱們國家居民個人住房貸款余額是37.01萬億元，同比降了1.8%，已經連降三年，單2025年一年就凈少了0.67萬億元。六家國有大行的情況更直觀，2025年他們的個人住房貸款加起來約25萬億元，比2022年的峰值少了1.88萬億元。當年做房貸最多的工行建行，縮水幅度比中小銀行還大。

這可不是幾個人提前還貸，是整整一代人都在給資產負債表“減脂”。說白了，過去二十年大家認準的“借錢買房加杠桿，躺著就能賺錢”的公式，現在已經被很多人悄悄丟進垃圾桶了。

有人說這是大家對樓市沒信心了，我不這么看。這不是慌慌張張甩包袱，是遲來的理性清醒。過去這么多年，房子被安了太多沒必要的名頭，投資品、結婚籌碼、身份象征，唯獨最該有的“住”的功能，反倒沒人提了。東西承載的期待遠超過本身價值，回歸本來就是早晚的事。

這輪調整看著難受，其實挺健康的，很多小細節就能看出來。最明顯的是大家都是主動還貸，不是斷供也不是賴賬，拿的是真金白銀沖抵負債。能主動提前還錢的家庭，手里肯定有存款，現金流也穩，只是不想再把閑錢都砸在房子上了。

大伙也不是不借錢了，只是不再把錢都往房子里堆。2025年六大行的個人消費貸、經營貸增速，比行業平均水平高出不少。錢流去了哪里？做小生意的本錢，日常改善生活的開銷，教育醫療這些實打實的地方。錢從鋼筋水泥流到日常煙火，對整個經濟來說真不是壞事，反而是回到了該有的樣子。

從整體數據看，咱們居民部門的家底還穩得很。按國際清算銀行的統計，2024年末咱們的居民杠桿率比發達經濟體還低7個百分點，不存在什么系統性風險，去杠桿就是大家主動選的，不是走投無路被逼的。就像愛吃甜的人主動控糖，過程有點不舒服，但對身體真的好，不會被網上什么“崩盤”的論調帶節奏。

說回咱們普通人，有沒有房不是標準答案，得看你是哪一種有房的。最早買房上車，月供壓力小，現金流又穩的這群人，是這輪行情里最自在的。他們的房貸利率大多在3%到4%，2025年12月新發放房貸平均利率才3.1%，2026年存量公積金利率又降了25個基點。手里有房住，賬上還有余錢，根本沒必要急著還貸，漲跌不影響住，還能騰出手做別的。

他們過得舒服，不是因為房價漲了，是從來沒把全部身家都押在一套房子上。要是高位上車，把杠桿拉滿，后來收入又受影響的，這段日子真的不好過。

深圳有個挺扎心的真實例子，一個購房者2021年花500萬買了套三居室，貸款350萬，每個月月供快2萬元。到2025年底，同小區的二手房成交價跌到320萬，他剩下的貸款還有310萬，等于五年時間首付全虧沒了，房子市值差不多剛好抵貸款。后來他所在行業裁員，收入砍半，每個月的月供壓得他連氣都喘不上。

他沒做錯什么，只是當年信了所有人都信的道理。杠桿這東西，漲的時候幫你賺得更快，跌的時候就會把虧損和焦慮放大好幾倍，這點現在很多人都懂了。

手里握著多套房子，本來打算靠租金和房價上漲養老的，現在處境最尷尬。房子賣不出去，租金也漲不上去，每年還要交物業費，將來還有可能交持有成本。本來是能下蛋的資產，現在變成了甩不掉的包袱，很多人到現在還沒轉過這個彎來。

網上現在有種說法，說這輪行情里，沒買房的才是最大贏家，聽著挺解氣，其實不對。“沒買房”和“過得好”本來就不是一回事。沒房的好處大家都懂，手里有閑錢，不用背月供，換工作換城市說走就走，遇到事抗風險能力也強。

但這套說法有個前提，就是你得把沒交首付的錢真的攢下來，變成自己的其他資產才行。現實里很多沒買房的朋友，錢沒攢住，也沒買到別的能增值的東西。房租年年漲，搬家折騰得掉半條命，孩子上學不穩定，老人看病不方便，連住得隨心所欲這點自由都打折扣。

等十年后回頭算賬，既沒拿到有房的安穩，也沒享受到無房的靈活，虧得慌。真的決定十年后過得舒不舒服的，從來不是“有房”還是“沒房”這個非黑即白的標簽，是你有沒有清醒的財務規劃，有沒有穩得住的現金流，有沒有過和自己收入匹配的日子。

就算有房，要是被月供綁得死死的，把所有生活質量都讓給銀行，那也談不上舒服。就算沒房，要是攢不下錢連個穩定住處都沒有，也談不上什么自由。房子只是題目里的一個變量，根本不是最終答案。

這輪調整里，政策的托底力度大家都能感受到。利率一降再降，公積金利率也下調，限購限貸放開，保障房建設也加快了，這一套操作下來，托的是市場的底，安的是老百姓的心。

現在市場已經有暖意了，交通銀行副行長說過，進入3月以來按揭貸款的進件量明顯上升，同比漲了大概15%，算是樓市企穩的一個信號。但有句話得說清楚，企穩不代表房價會大漲，更不代表回到過去閉眼買房就能賺錢的時代了，那個時代真的翻篇了。

以后樓市肯定會分化，核心城市好位置的好房子會先穩住，甚至慢慢增值，遠郊的老破小，人口流出地方的房子，大概率很長時間都賣不上價，想出手都難。還把房子當穩賺不賠的理財產品，以后要吃大虧。

繞回最開始的問題，十年過后，有房的和沒房的，誰過得更舒服？答案其實不是其中任何一個。真正過得舒服的，是賬算得清，心里有譜，手里還留著余糧的人。

這種人可能有房，但不會被房子捆住手腳，可能沒房，但也不會把租房當成湊合過。他們對杠桿有敬畏，對現金流有規劃，知道自己日子的邊界在哪里。房價漲了不飄，收入暫時降了也不慌。

周期總有走完的一天，真正決定誰過得好的，從來不是那張房產證，是手里的余糧和心里的從容。留住這兩樣，有沒有房子，都能睡個安穩覺。

參考資料：人民日報 居民去杠桿與房地產市場平穩轉型