北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我在石景山魯谷有套老小區的兩居，多年前的房改房，60多平現在能賣300多萬，之前能賣到400萬左右，現在是應該賣掉止損還是留著等行情？
出租的話租金5000，感覺也不是太合適，比銀行利息高不了多少。主要是我想給孩子換套帶學區功能的，這樣是不是應該更保值些？租金也能高點，比如換成海淀的。
A：
1、300多萬是多多少啊？看樣子應該是300萬出頭兒吧？甭管總價多少了，反正如果月租金5000是市場價，那這收益率確實有點兒偏低了。因為北京現在老小區的租售比在5500左右，而您這套房則是超過600了，那收益率就偏低了。
或者這么說吧，如果您報的300多萬和5000的租金都是真實的市場價，那這房價中還是有點兒泡沫的。所以您要不再核實一下吧，看是不是300多萬的價格報高了，或者是5000的租金報低了？大概率至少有一個是不準確的。
2、換套學區房，一般是不建議的，除非能在近期內用上學位。就因為學區房都有學區溢價，海淀的平均值是25%左右，總價低的占坑兒房能到30%。
那也就是說，換完學區房之后，基礎部分是能做到跟隨大盤漲跌的，可以算保值。但溢價部分說不好，看過幾年的政策是否支持了。但既然是到2032年之前都是入學低谷期，這溢價的比例至少是不會增長了，而且還有一定的保值風險。
3、學區房的租金有可能高，但租金收益率是肯定低的。因為溢價部分的價值是用來上學的，租客用不上，也就不會支付租金。所以這看房子的溢價吧，比例是多少，那就降低了多少收益率。
僅供參考。
二
Q:
我們夫妻的房子在百子灣，兩居室還有90多萬貸款，能賣300多萬。父母的房子在方莊，這里能勉強算學區房嗎？如果可以，那我們準備把戶口遷過去，然后和父母換著住。如果不行，那我們是不是就只能換房到東城了？能添100多萬首付，但月供最多支撐不到1萬，因為要考慮孩子上學后的補課費用。
A：
1、這看您父母的房子對口哪所學校了，十八中附屬實驗的就算，主要是芳星園一區二區的。其他學校的就不算了，在豐臺的排名也不算太高。
2、也未必換房到東城吧，朝陽也有學區不錯的，排名超過或不低于十八中的好幾個呢。朝陽的學區溢價比東城略低一些，再加上頭部校基本都是九年制或單校對口，所以性價比相對高些。但這自己決定吧，外人不好建議。
3、資金的事兒也只能是自己決定。不過說實話，現在您家的房在百子灣價值300多萬，一家三口居住，那應該是小兩居吧？減掉百萬貸款就是200多萬，然后加100多再加200萬貸款，應該能買500多的房子，600萬之內吧。
這預算在朝陽能買到還行的，但到了東城，能買到的未必比現在的居住體驗好。畢竟東城不僅本身的房價就高，而且還包含了平均25%的溢價率。也就是說，花600萬在東城買到的房子，得到的是400多萬的居住體驗，另外那100多是學區價值。
4、總之再多考慮一下吧，看您現在的提問，明顯就是剛有個考慮學區的想法，還很不成熟呢。所以別著急吧，哪怕明年上學也還小一年時間呢，了解+考慮清楚再決定。
僅供參考。
三
Q:
我家樓上嚴重噪音，物業卻說他們沒有執法權，那我交物業費的意義是什么？就算他們沒有執法權，但不意味著他們什么都可以不做！勸阻、限制和向執法部門申請執法的義務是應該有的吧？我們業主只是普通的底層老百姓，面對噪音污染的侵害沒有任何辦法，但物業是做什么的？
我們花錢請他們本來不就是要得到良好的居住環境的嗎？就算他們沒有罰款和行政處罰的權力，但他們可以舉報啊！要求執法部門介入啊！總不能什么都不做吧，那我們為什么還要請物業？為什么還要繳納高昂的物業費？
A：
1、您說的這問題我管不了也管不著，我是說買房的，不是說物業的，更不是第三調解室和幫倒忙的電視臺記者。
2、您認為樓上有噪音那就自己舉報不就得了，物業管不了就12345+派出所+城管+環保，調解的話找業委會+社區居委會。實在還不行就上法院打官司，這有沒有物業都一樣，自己的權益自己爭取不就得了。
或者這么說吧，如果換位思考，換您干物業會怎么做？如果認為應該去找別的執法部門，那您現在直接去不就得了，何必還找中間商呢？
3、您認為物業解決不了噪音問題就不交物業費了，那如果物業去制止了，樓上鄰居也不交了怎么辦？甚至是不僅沒制止成功，你們兩家都不交了，那物業不是賠了夫人又折兵嗎？兩頭兒受氣+兩頭兒不落好，圖什么啊？
僅供參考。
四
Q:
目前考慮在北京買積分落戶的房子，預算不是特別高，最多200萬多點，有推薦的地段和小區嗎？能買到保值好和租金高的嗎？我們現在有自住的房子，買了也是出租。如果買不到合適的話我們也有些糾結了，因為分數低，買了房子也不過是跟其他人同等進度，花200多萬值得嗎？
A：
1、200萬多點，常規建議就是朝陽東五環沿線了，或者是通州西部地鐵沿線，都能買到匹配這價位的。
2、租金高的不難買到，年化純收益率2%以上的在現在是標配，再高2.5%的都正常。不僅超過同期銀行存款利率，也超過北京平均值。
不過保值好看怎么說了？總價不太高的房子既然租金收益高，那在價格走勢上多數就不太強，也就是遇到行情也漲的慢點兒，畢竟甘蔗不能兩頭兒甜，買房子也不能是什么好處都占。
但如果保值指的是不再下跌，那應該都基本做到，就是因為租金收益都超過銀行利率了，那就基本沒有下跌空間了，換做您是業主還會降價賣嗎？
3、加分方面的那我就不懂了，這還是咨詢懂行的吧。或者這么說吧，加分本來就是北京郊區房的贈送功能，用不用的看自己的需求，反正也沒有溢價。那就考慮租金收益是否劃算吧，認為劃算就買，不劃算就算了。
僅供參考。
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