85.55億起拍，海淀西冉地王登場

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以下為正文：

前幾天，我們盤點了北京7月底8月初待拍的6宗住宅用地，包括大興黃村火車站、朝陽酒仙橋、順義石門等，均是熱門地段“續(xù)集”或近地鐵、環(huán)線佳優(yōu)質(zhì)地塊，

隨后，又有5宗宅地在加速走完“擬供應-預申請-掛牌”流程，成為8月房企買買買的對象。

其中，海淀西冉地塊，以85.55億刷新北京2026年地塊總價記錄，成為市場關注焦點，而其余地塊，也各有故事，咱們一起來看。

作為海淀今年的首宗供地，西冉地塊的出現(xiàn)，讓北京高端改善不再唯朝陽獨尊。

西冉地塊位于西四環(huán)海淀四季青，毗鄰傳統(tǒng)的西山別墅區(qū)板塊，在香山四季小區(qū)正南側(cè)，具體位置如下：

與朱房或上地0702主打的產(chǎn)業(yè)住區(qū)不同，西冉的氣質(zhì)更為“老海淀”，以低密、生態(tài)為主。

地塊向西有八大處、西山，向北約3公里是頤和園，向東3公里是海淀著名的世紀城住區(qū)，周邊有金四季、世紀金源購物中心，對面約500米就是海淀外國語實驗學校，鬧中取靜，但該有的也一樣不少。

不過，地塊東側(cè)的西郊機場，是個重要的不利因素。雖然機場起落頻率不高，靠隔音窗也能基本不影響室內(nèi)居住，但如何消解客戶的噪音擔憂，也是一大難題。

另外，地塊西側(cè)、檀香山南側(cè)的的一整片空地都是回遷安置房，也會無形中削弱其改善的純粹性。

此次出讓0034、0049、0040三宗小地塊，總土地面積約85152.24㎡，總建筑控制規(guī)模≤142613.628㎡，起始價85.55億元。

其中最西側(cè)的0040地塊是商業(yè)服務用地，用地規(guī)模約1.6萬㎡，建筑規(guī)模3.19萬㎡，容積率2.0限高24米，起始價3.58億元。

需競得人需建設地上建筑面積 300㎡ 社區(qū)衛(wèi)生健康監(jiān)督所一處，1000 平方米社區(qū)養(yǎng)老服務驛站一處，500㎡ 社區(qū)助殘服務中心一處，2100 平方米社區(qū)綜合文化室一處，2000㎡ 室內(nèi)體育設施一處，500㎡ 社區(qū)管理服務用房一處，400㎡ 郵政所兩處，1700㎡ 郵政支局一處；上述除郵政設施由郵政部門以建安成本價接收外，剩余設施由競得人建設后無償移交相關部門。

而0034地塊和0049地塊均為住宅用地，

0034用地規(guī)模約4.8萬㎡，建筑面積約7.68萬㎡，起始價56.84億元

0049地塊用地規(guī)模約2.12萬㎡，建筑面積約3.4萬㎡，起始價25.13億元

兩地塊容積率均為1.6，限高25米，具備低密洋房建設條件，折合計算住宅部分樓面價約7.4萬元/㎡。

規(guī)劃文件也指出，同一開發(fā)主體同期去的兩宗住宅用地且同步開發(fā)建設的，在確保容積率不變、總用地規(guī)模與總建筑規(guī)模不突破管控指標情況下，可以統(tǒng)一核算兩宗地塊的容積率指標、靈活優(yōu)化樓棟排布及社區(qū)整體空間布局，進一步強化地塊開發(fā)的整體屬性，提高土地綜合利用效率。

這也為后續(xù)產(chǎn)品在園林、樓棟、會所等功能聯(lián)動上，提供了便利條件。此前再通州九棵樹地塊中也提及了這種聯(lián)動，但因倆項目不是同一開發(fā)主體而不能落地，這次咱看看，開發(fā)商會如何綜合利用。

西冉地塊除了西四環(huán)、1.6容積率、25米限高優(yōu)勢外，0034地塊西南角的有一小塊，是幼兒園用地，不在此次出讓宗地中；

0049東側(cè)的0050地塊，已確認將建設54班九年一貫制學校，小學學位960座，初中學位1200座，基本確定是人大附分校辦學，預計2028年投入使用，基本和新房同期交付。

再看海淀在售新房，朱房板塊的臻澐(134-275㎡）目前網(wǎng)簽均價再12萬元/㎡左右，

建發(fā)海晏有少量265、300㎡大戶型在售，成交均價13萬 ；

半壁店的保利熙瑞，136-208㎡，取證均價在12萬 ，上月底開盤，網(wǎng)簽還沒出；

再就是剛剛發(fā)布案名的0702地塊宸海雲(yún)頌，98-179㎡，售價預計也要在11萬 ；

二手房方面，北側(cè)的檀香山，目前鏈家掛牌價12.1萬元/㎡，向西約2.5公里，2023年交付的兩個次新房：

頤和金茂府掛牌價14萬元/㎡，香山壹號院約13萬元/㎡，都是海淀價格標桿位置。

而西冉地塊，售價大概率也向上述項目看齊，至于誰能競得該宗地，是否有現(xiàn)場競價，8月12日，咱們拭目以待。

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