萬科預虧150億，豪宅卻在售罄：樓市正在變成兩個市場

摘要

萬科2026年7月10日在港交所發布盈利預警，預計2026年上半年歸母凈虧損120億至150億元，且該數據是內部初步測算，尚未經審計。與此同時，深圳、杭州少數核心頂豪項目仍出現開盤售罄或首批網簽率較高的局部行情。看上去矛盾，其實說的不是同一個市場：萬科虧損反映的是房企歷史項目、低毛利、減值和流動性壓力；頂豪熱銷對應的是核心地段、稀缺供給和高凈值客群；普通住宅仍要面對收入、庫存、二手流動性和價格敏感。樓市不再是一個價格覆蓋全部房子的時代。

正文

7月10日，萬科發布盈利預警：公司預計2026年上半年歸屬于公司股東的凈虧損為120億至150億元。

注意，這是“預計歸母凈虧損”，是公司內部初步測算，尚未經會計師事務所審計，最終數據還要以正式中期業績為準。

幾乎同一段時間，市場上又能看到另一類消息：深圳少數核心頂豪項目開盤售罄，杭州一些頂豪項目首批網簽率超過八成。

一邊是頭部房企繼續承壓，一邊是豪宅還在被搶。

房地產到底是在繼續下行，還是重新火了？

答案可能讓很多人不舒服：這些新聞說的根本不是同一個市場。

萬科的問題，不是一套房今天賣得好不好

先看萬科。

萬科公告里把上半年預計虧損的原因說得很直接：房地產開發項目結算規模明顯下降，毛利率仍處低位；基于行業和市場變化增加資產減值；部分經營業務和非主業財務投資在扣除折舊攤銷后出現虧損。

這幾句話翻譯成普通人能理解的話，就是過去高成本拿下的地、低毛利甚至虧損的項目、賣不動或需要重估的資產，一起壓到了今天的利潤表上。

房企和普通商品公司不太一樣。它今天確認的收入和利潤，往往對應的是過去幾年拿地、開發、銷售和交付的項目。今天某個城市一兩個新盤賣得好，并不能直接覆蓋過去積累下來的低毛利庫存和資產減值。

公告還提到，萬科上半年完成約2.3萬套住房交付，10只公開債券獲得持有人同意展期，同時公司經營指標尚未出現實質性改善，債務和流動性仍有壓力。

這里也要把邊界說清楚。債券展期不是“已經還清”，也不能直接寫成“已經違約”或“已經破產”。它更像是債權人同意把到期安排往后調整，給企業緩一口氣，但債務壓力并不會憑空消失。

股東支持不是免費輸血

萬科還有一個繞不開的關鍵詞：深鐵支持。

公開公告顯示，2025年借款框架最高額度為220億元，截至2026年5月12日已使用220億元。2026年新的借款框架最高額度為25億元，但其中約23.59億元對應此前已提款的指定借款，公告時真正可新增提款約1.41億元。

另外，2026年6月12日，萬科還公告與深鐵簽署一筆最高11.4億元的股東借款，公告時尚未提款，適用利率為2.29%，并涉及應收賬款等擔保和指定用途。

所以可以說深鐵繼續提供支持，但不能寫成“無條件給萬科245億元救命錢”。這不是免費的錢，也不是沒有約束的輸血。它有利息、有用途、有擔保，也對應著企業流動性壓力仍然存在。

這才是理解萬科的關鍵：它的問題不是簡單的“房子還賣不賣得動”，而是企業資產負債表如何修復、低毛利項目如何消化、債務如何續接、經營現金流能不能重新穩定。

頂豪熱銷，是另一個極窄市場

再看豪宅。

第一財經報道，2026年上半年深圳灣、前海等核心區有6個頂豪項目開盤即罄。其中，中海安緹72套大平層折后均價超過18萬元/平方米、套均總價超過3500萬元，開盤售罄；中信信悅灣加推78套大平層，均價超過20.8萬元/平方米，開盤半小時售罄。

這類新聞當然說明核心豪宅市場有熱度，但它不能被擴大成“深圳樓市全面反彈”。

原因很簡單：樣本太窄。

幾十套房，核心地段，大平層，高總價，面向的是金融、科技、企業主、高管等高凈值客群。它的購買邏輯和普通家庭買一套剛需房完全不同。

普通家庭買房，先看總價、月供、收入穩定性、孩子上學、通勤、未來置換。頂豪買家看的是稀缺地段、產品設計、圈層、資產配置和身份匹配。一個是工資現金流驅動，一個是財富存量和股權變現驅動。

更重要的是，上面這些深圳頂豪案例不是萬科項目。不能用它們直接證明萬科銷售恢復，也不能用幾十套頂豪代表全市住宅。

科技新貴買房，也不能寫成全部豪宅買家

深圳豪宅報道里還有一個吸睛點：科技新貴。

第一財經采訪的一名經紀人稱，其負責門店的千萬元以上房源客戶約八成來自芯片、AI、半導體、智能制造等行業。這個說法能說明部分高收入產業人群正在進入核心豪宅市場。

但同一篇報道里的中海安緹項目客戶結構又不一樣：約兩成來自科技互聯網，約五成來自金融業。

這就提醒我們，不能把一個經紀門店或一個項目樣本，寫成“深圳豪宅全是科技新貴買走”。更穩妥的表達是：部分核心項目出現科技、金融等高收入客群集中入場，不同項目之間結構差異很大。

豪宅熱銷背后確實有新財富人群，但不是一個統一故事。

杭州也不是“全城一起漲”

杭州的數據更適合說明分層。

每日商報報道，杭州三個頂豪項目首批網簽分別為32/38套、38/42套、74/86套，對應約84%、90%、86%。這個表現很強，但它是“首批網簽率”，不是所有房子開盤當天全部售罄。

同樣，杭州2026年上半年住宅成交面積同比下降18%，成交均價同比上漲18%。乍一看像是“量跌價漲”，但報道也指出，高端項目成交占比提高會抬高全市均價。

這就意味著，均價上漲不等于每一套普通住宅都上漲18%。如果高總價、高單價項目成交占比變高，全市成交均價會被結構性抬高，普通房源的真實交易壓力可能仍然存在。

國家統計局數據也能看出分化。2026年5月，深圳新建商品住宅價格環比上漲0.4%、同比下降4.5%；二手住宅環比上漲0.6%、同比下降5.5%。杭州新建商品住宅環比上漲0.5%、同比上漲2.0%；二手住宅環比持平、同比下降4.6%。

環比企穩、核心新盤走強、二手房同比承壓，可以同時發生。

這才是現在樓市最難判斷的地方：你看不同城市、不同板塊、不同房齡、不同總價段，會得到完全不同的結論。

普通人最容易誤判的地方

普通讀者最容易被兩類新聞帶偏。

第一類是房企虧損。看到萬科預計虧損120億至150億元，就覺得所有房子都不能碰，所有城市都還要下跌。

第二類是豪宅日光。看到深圳、杭州頂豪熱銷，又覺得樓市已經全面反彈，再不上車就晚了。

這兩種判斷都太粗。

房企風險和房價冷熱是兩套指標。判斷房企，要看現金流、債務、資產減值、交付能力、融資安排和經營恢復。判斷一套房，要看城市人口與產業、地段稀缺性、供應量、總價、租售需求和二手流動性。

一家房企虧損，不等于核心城市所有房產失去價值；一個豪宅項目熱銷，也不代表普通住宅都能漲。

現在的樓市，更像被拆成了兩個市場。

一個市場屬于極少數核心地段、稀缺產品和高凈值買家。這里的房子賣的是資產稀缺性、圈層、改善和配置需求。

另一個市場屬于大多數普通住宅。這里的房子要面對收入預期、貸款壓力、庫存、房齡、配套、通勤和二手流動性。買家更謹慎，議價更強，賣家更難用“稀缺”講故事。

房地產沒有一個統一答案了

過去很多人習慣用一句話判斷樓市：漲，還是跌。

現在這個問題越來越不夠用了。

同一個城市里，核心新房和遠郊二手房可能走出兩條線；同一個板塊里，新一代改善產品和老舊房源可能完全不同；同一個行業里，房企利潤表承壓和少數豪宅項目熱銷也能同時存在。

所以，萬科預計虧損和頂豪售罄并不矛盾。前者說的是一家企業過去項目、資產減值和流動性的壓力，后者說的是少數稀缺產品面對特定客群的購買力。

對普通人來說，最重要的不是被任何一條新聞帶節奏，而是承認樓市已經變細了。

買房不能只看城市名，也不能只看均價，更不能用豪宅新聞給普通房源定價。要看具體地段、總價、月供、租售需求、二手流動性和自己的現金流承受能力。

房地產不是統一反彈，也不是統一下跌。它正在變成不同資產、不同客群、不同企業資產負債表同時分化的市場。

以后判斷一套房，可能比判斷“樓市”更重要。

作者：阿毛
主編：費老
視覺協作：伍小遛

參考資料

• 港交所：萬科2026年中期盈利預警。https://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2026/0710/2026071001165.pdf
• 港交所：萬科與深鐵2025年補充協議及2026年借款框架。https://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2026/0512/2026051201280.pdf
• 港交所：萬科與深鐵最高11.4億元股東借款。https://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2026/0612/2026061201636.pdf
• 第一財經：上半年深圳豪宅熱賣。https://www.yicai.com/news/103264244.html
• 國家統計局：2026年5月70城住宅銷售價格。