我有一套杭州二手房市場上的“香餑餑”，要不要賣掉，去買不限價(jià)的新盤？

都市快報(bào)旗下欄目“住媒體”今日房產(chǎn)問答來啦！

問：我有一套綠城馥香園的房子，要不要賣掉，去買不限價(jià)的新盤傳麒府？

答：坦白說，馥香園已經(jīng)是杭州二手房市場上的“香餑餑”了——今年3月份成交了12套，是目前申花板塊流通性較強(qiáng)的樓盤之一。你現(xiàn)在想賣掉它，去追不限價(jià)的“白月光”傳麒府，但凡資金能到位，都是大膽且明智的舉動。

可以說這是用一套“申花次新”換一套“申花地標(biāo)”，是一次資產(chǎn)的代際躍升。從目前傳麒府示范區(qū)以及規(guī)劃來看，這類項(xiàng)目未來在二手市場上具備獨(dú)立定價(jià)權(quán)，不是普通次新房能比的，哪怕是馥香園這樣的限價(jià)時(shí)期“優(yōu)等生”，也不在一個(gè)維度。建議先鎖定傳麒府的名額，再從容出售馥香園。畢竟，馥香園流通性強(qiáng)，不愁賣，最怕的是賣了馥香園卻拿不到傳麒府。不過傳麒府接下來預(yù)計(jì)一個(gè)月開一次盤的節(jié)奏，你可以跟著這個(gè)置換窗口去抓緊落實(shí)。

翠苑的老房子

賣掉還是繼續(xù)持有？

問：我在翠苑有一套老房子，現(xiàn)在糾結(jié)是賣掉，還是繼續(xù)持有博一博拆遷或原拆原建。

答：建議你在心態(tài)上沒必要“賭”：先把“博拆遷”和原拆原建的心思收回來。如果現(xiàn)在老房子是自住，想賣一買一置換掉，改善居住環(huán)境，那可以自己評估一下，是否愿意花比較長的時(shí)間去等待。急于改善的話，現(xiàn)在就可以賣。

如果目前沒有自住，那么更實(shí)際的是關(guān)注翠苑老房子的租售比，在租售比還可以的情況下，也不用急著賣掉，可以邊出租邊留意相關(guān)情況。

但市中心老房子，尤其是沒有附加值（學(xué)區(qū)、硬核配套等）的房子，增值功能很有限，如果是為了保值或增值，繼續(xù)持有肯定不是最優(yōu)選擇。如果你有更好的投資渠道，可以考慮出售。

預(yù)算四五百萬元

能買到西湖區(qū)頭部學(xué)區(qū)房嗎？

問：預(yù)算四五百萬元，想買一套西湖區(qū)第一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房，最好是90平方米左右的，有推薦嗎？

答：如果看重保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校九年一貫制的穩(wěn)定性和綜合便利性，首選西城年華/西城美墅，但要做好只有兩居室的心理準(zhǔn)備。

如果追求更老牌的教育資源和更好的小區(qū)品質(zhì)，且預(yù)算能拔高一兩百萬元，可以重點(diǎn)考察御西湖這類文教板塊的品質(zhì)小區(qū)。

建議你先圈定一兩個(gè)心儀的學(xué)區(qū)，實(shí)地去看幾套房子，對比過戶型格局、采光、周邊環(huán)境后，心里會更有數(shù)。

1000萬元在申花板塊

“終極改善”哪個(gè)更合適？

問：1000萬元想買申花板塊終極改善的次新房，攬?jiān)棋\繡里、“華豐造紙廠三兄弟”哪個(gè)更推薦？

答：選擇哪個(gè)，取決于你對“終極改善”的定義是什么。

如果你追求的“終極”，是地段、圈層的純粹性，那么攬?jiān)棋\繡里是更匹配的選擇。它是申花核心區(qū)的純粹大戶型社區(qū)，未來在二手房市場也屬于能走出“獨(dú)立行情”的資產(chǎn)。不過，1000萬元買這個(gè)小區(qū)的183平方米戶型有些勉強(qiáng)。

如果你的“終極”，是家庭生活的功能性和高性價(jià)比，那么“華豐三兄弟”是更務(wù)實(shí)的答案。目前還在“三兄弟”交付后的出貨期，選擇多、議價(jià)空間大，是“撿漏”的好機(jī)會。同樣的1000萬元，在這里能買到一套居住尺度非常舒適的四房，還能剩一筆錢做更好的裝修。

市中心學(xué)區(qū)房和次新房

先賣哪一套？

問：我想置換、改善，手上有一套西湖區(qū)的學(xué)軍本部“老破小”學(xué)區(qū)房，還有一套拱墅區(qū)學(xué)區(qū)一般的三居室次新房，先賣掉哪套合適？

答：從資產(chǎn)優(yōu)化的角度，我的建議是優(yōu)先處理西湖區(qū)的“老破小”學(xué)區(qū)房，把拱墅區(qū)的三居室次新房先留下。

核心思路就是“賣掉沒那么優(yōu)質(zhì)的，買進(jìn)更優(yōu)質(zhì)的”。賣房要果斷：對于學(xué)區(qū)房，可以以一個(gè)有競爭力的價(jià)格掛牌，爭取快速回籠資金。因?yàn)檫@套房在市面上，最大的優(yōu)勢可能就是“價(jià)格”。換房要精準(zhǔn)：賣了房子回籠資金后，目標(biāo)可以鎖定在那些產(chǎn)品力突出、位于城市核心成長板塊的房子上。總體而言，先賣掉正在經(jīng)歷價(jià)值重估、有不確定性的“老破小”學(xué)區(qū)房，保留地段和品質(zhì)更有支撐的拱墅區(qū)“三居室次新房”，是更穩(wěn)妥的資產(chǎn)騰挪方案。

橙柿互動·都市快報(bào) 記者 陸丹

編輯 成嘉怡

審核 羅祎 邵宇峰

校對 楊佳音

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