聽(tīng)說(shuō)，你們家樓塌了？

網(wǎng)上都傳開了，你們老東家的項(xiàng)目，樓都塌了”？小閑給業(yè)內(nèi)老朋友發(fā)過(guò)去一張照片。

“那不是樓，只是一堵墻塌了。”對(duì)方回復(fù)了一個(gè)哭笑不得的表情包，“好事不出門，壞事傳千里?！?/p>

“唉，現(xiàn)在這房地產(chǎn)行業(yè)，哪還有好事？”

“唉，那幾年蓋的房子啊，不新鮮！”

01 墻為什么會(huì)塌？

從照片和現(xiàn)場(chǎng)視頻來(lái)看，坍塌的墻體的確并非建筑主體承重墻。

官方通報(bào)也確認(rèn)：該墻體破損位置為地下車庫(kù)與相鄰規(guī)劃內(nèi)后續(xù)工程的預(yù)留銜接部，此前由建設(shè)單位進(jìn)行臨時(shí)封閉。

實(shí)際情況是，墻外是開發(fā)商規(guī)劃要建設(shè)的一棟公寓樓，因?yàn)槭袌?chǎng)下行而停工。在規(guī)劃方案中，公寓的地下部分要與住宅的地庫(kù)有通道連通，這堵墻就在這個(gè)通道位置。

事發(fā)當(dāng)日沈陽(yáng)遭遇特大暴雨，大量雨水涌入低洼地帶，墻體使用的是空心磚砌筑，這類材料本身不具備抗?jié)B和抗水壓能力。

在暴雨積水的側(cè)向壓力下，臨時(shí)封閉墻承受了超出其設(shè)計(jì)能力的荷載，導(dǎo)致整面墻體垮塌。

但問(wèn)題在于：法規(guī)上對(duì)非承重的臨時(shí)封閉結(jié)構(gòu)沒(méi)有明確禁止使用空心磚，但作為曾經(jīng)百?gòu)?qiáng)top前十的房企，就這么簡(jiǎn)單的壘一堵墻、刮一點(diǎn)膩?zhàn)樱蔡珜?duì)付太敷衍了。

其實(shí)，就是想省點(diǎn)錢。

02 墻內(nèi)大量的垃圾哪來(lái)的？

照片中從墻體豁口涌出的大量垃圾，是這次事件最觸目驚心的畫面。

官方通報(bào)和物業(yè)方面的解釋一致：這并非“用垃圾填充墻體”或“垃圾回填地基”的豆腐渣工程，而是墻體后方原本就是一個(gè)建筑垃圾堆存點(diǎn)。

因地產(chǎn)不景氣對(duì)公寓場(chǎng)地便進(jìn)行填埋平整，原來(lái)公寓的場(chǎng)地就作為物業(yè)公司指定的居民裝修垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)。

但問(wèn)題來(lái)了：就算這些垃圾是業(yè)主們裝修產(chǎn)生的垃圾，為什么沒(méi)有及時(shí)清運(yùn)，而是一埋了之？如果后期公寓開始建設(shè)，那公寓的地基下面，豈不是都是這些建筑垃圾？

為啥沒(méi)有及時(shí)清運(yùn)走？能省一點(diǎn)是一點(diǎn)。

03 是否影響樓體結(jié)構(gòu)的安全

通報(bào)的結(jié)論是明確的：“墻體破損處周邊未發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性損傷”，且明確該墻非承重墻、不承擔(dān)承重功能，不存在主體結(jié)構(gòu)安全風(fēng)險(xiǎn)。

但從實(shí)際考慮，墻體雖不承重，但地下車庫(kù)屬于地下空間結(jié)構(gòu)，任何墻體破損都可能影響到局部的防水、抗?jié)B等使用。

長(zhǎng)期來(lái)看，垃圾堆放可能對(duì)周邊土壤環(huán)境產(chǎn)生污染，間接影響地基耐久性。

某公司蓋的房子地庫(kù)漏水、滲水的事件相對(duì)普遍，沈陽(yáng)、張家口、重慶、安徽、河南等地開發(fā)的樓盤中屢見(jiàn)不鮮。

張家口榮盛城A5區(qū)，地基下沉，居民搬離；10號(hào)樓安全性鑒定等級(jí)為Csu級(jí)（安全性嚴(yán)重不符合標(biāo)準(zhǔn)）。

重慶大渡口榮盛城觀麒郡璟園小區(qū)，車庫(kù)頻繁滲水，墻壁抹灰層脫落，地面長(zhǎng)期積水濕滑，有業(yè)主多次在車庫(kù)摔跟頭。

張家界榮盛花語(yǔ)書苑小區(qū)，延遲兩年交房，地下室底板嚴(yán)重滲水、積水，屋頂滲水漏水問(wèn)題同樣突出。

河南洛陽(yáng)偃師區(qū)榮盛和園，地下車庫(kù)漏水嚴(yán)重“積水成河”，業(yè)主投訴稱配套設(shè)施不完善、至今未正式交房，且存在垃圾堆積、照明缺失等問(wèn)題。

問(wèn)題來(lái)了，這家房企2023年后交付的項(xiàng)目中，出問(wèn)題的項(xiàng)目占比很高，恰恰說(shuō)明問(wèn)題出在這兩年的施工管控上。

回顧那兩年，正是很多房企提倡“開源節(jié)流”的時(shí)代，開源的能力未必有，但省錢節(jié)流一定有的是辦法。

04 這房保修嗎？

關(guān)于商品住宅的保修期，有一個(gè)核心時(shí)間點(diǎn)。依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條：

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程：設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（通常50年）

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏：5年。

該小區(qū)2021年竣工交付，至2026年7月事件發(fā)生，剛好是第5年。

因此對(duì)于本樓而言，主體結(jié)構(gòu)安全：仍在保修期內(nèi)（設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)），若后續(xù)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性損傷，開發(fā)商必須承擔(dān)維修責(zé)任。

墻體（非承重）及防水功能：地下室墻體屬于有防水要求的部位，法定保修期為5年。如果在保修期內(nèi)，開發(fā)商必須提供維修。

即使保修期屆滿，如能證明該墻體在施工時(shí)即存在質(zhì)量缺陷（如空心磚使用不當(dāng)、垃圾填埋決策違規(guī)），建設(shè)單位仍應(yīng)對(duì)其造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

但是問(wèn)題來(lái)了：開發(fā)商自己沒(méi)有施工隊(duì)伍的，施工和維修都需要依靠總包單位。如果開發(fā)商已經(jīng)長(zhǎng)期拖欠應(yīng)付工程款，甚至與總包單位對(duì)簿公堂，對(duì)于花錢維修這件事，總包隊(duì)伍還能不能“隨叫隨到”？

還有一點(diǎn)，這個(gè)樓盤開發(fā)公司的法人，竟然同時(shí)兼任這家房企體系內(nèi)十幾家公司的法人。

還記得之前小閑講過(guò)一個(gè)段子：很多房企的公司法人，都已經(jīng)從保安、保潔、廚師當(dāng)中提拔了。比如某前TOP10的房企，就由一個(gè)廚師兼任著二十幾家開發(fā)、銷售、供應(yīng)鏈公司的法人。目的就是為了應(yīng)對(duì)各種訴訟。

真應(yīng)了那句話：一個(gè)不想當(dāng)法人的廚師就不是個(gè)好士兵！

其實(shí)業(yè)內(nèi)普遍有一個(gè)共識(shí)，在某些“開源節(jié)流”、“地價(jià)倒掛”時(shí)代里，某些TOP房企建設(shè)的樓盤，在工程質(zhì)量和建材使用上，退步趨勢(shì)是比較明顯的。

原因很簡(jiǎn)單：有利潤(rùn)的時(shí)代，用點(diǎn)好料無(wú)所謂了，畢竟要維護(hù)臉面；沒(méi)利潤(rùn)的時(shí)代，還想用好工、用好料？老板也不批??！