京房回憶，方莊，全中國(guó)第一個(gè)富人區(qū)，曾經(jīng)的輝煌你想不到

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來(lái)的樓市片段。

隨筆而已，既不映射現(xiàn)實(shí)，也不預(yù)測(cè)未來(lái)。樓市的歷史有點(diǎn)兒特殊，總能讓人感覺(jué)慶幸或后悔。

但這就對(duì)了，所謂普通人的生活，不就是一次次的僥幸和錯(cuò)失機(jī)會(huì)嘛。后悔也好，慶幸也罷，往事它就在這里。

有人想買方莊的房，提了兩個(gè)問(wèn)題，都挺有意思的，我覺(jué)得體現(xiàn)了方莊的特點(diǎn)。1、為什么在方莊找個(gè)好戶型不容易；2、為什么有人說(shuō)方莊的塔樓不用空調(diào)。

其實(shí)答案都挺簡(jiǎn)單的，之所以好戶型少，那是因?yàn)榉角f的公房多，尤其是早期的，基本都是部委機(jī)關(guān)和銀行的福利房。那既然是公房，第一限制因素是什么？級(jí)別，不同的級(jí)別對(duì)應(yīng)不同的面積。本單位開(kāi)發(fā)的可以超標(biāo)一些，查出來(lái)也就是批評(píng)而已。但這種集中開(kāi)發(fā)的就不好辦了，必須嚴(yán)格按照規(guī)定來(lái)，幾平米的標(biāo)準(zhǔn)都不能逾越。

那這就限制住了設(shè)計(jì)師，明明加幾平米能改善的戶型，也只能被迫縮減，那戶型自然就受到影響。這其實(shí)就跟現(xiàn)在的7090政策似的，嚴(yán)重限制了開(kāi)發(fā)商的發(fā)揮，導(dǎo)致戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，無(wú)奈的做不了創(chuàng)新。

其實(shí)為什么說(shuō)塔樓不用空調(diào)？質(zhì)量好唄，樓體厚重結(jié)實(shí)，再加上保溫層，自然保溫效果好。冬天的熱氣跑不掉，夏天曬不透，那自然就省空調(diào)了。前幾天我看到個(gè)帖子，說(shuō)在方莊安空調(diào)，在外墻上打孔時(shí)，鉆出來(lái)的土竟然是潮濕的，懷疑是不是漏水了？其實(shí)未必，更大的可能是墻皮厚，保溫層做的好，20多年了都沒(méi)烘透呢。

方莊是曾經(jīng)的亞洲第一大社區(qū)，也是全北京乃至全中國(guó)第一個(gè)大型富人區(qū)。當(dāng)然也有人說(shuō)是前三門大板樓更早，但那是一長(zhǎng)條，不能算是一個(gè)社區(qū)了。而且富人區(qū)不是光指的住在里面的人富裕，還得有各種相對(duì)高檔的配套消費(fèi)場(chǎng)所才行。從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，無(wú)論是大板樓還是各個(gè)大院，都和方莊無(wú)法相比。

畢竟方莊是國(guó)家級(jí)的重視程度了，當(dāng)時(shí)的張市長(zhǎng)親自擔(dān)任項(xiàng)目組長(zhǎng)，從1984年規(guī)劃拆遷一直到90年代初形成規(guī)模，方莊一直是高大上的存在。

為什么叫方莊，其實(shí)就是方家莊的地名。蒲黃榆，蒲家莊、黃土坑和榆樹(shù)莊三個(gè)村子的合稱。在天通苑出現(xiàn)之前，方莊社區(qū)是絕對(duì)的最大社區(qū)，常住人口接近10萬(wàn)人，同樣是一個(gè)小城的規(guī)模了。

我第一次來(lái)到方莊大概是1986年，我爸單位給了幾個(gè)分房指標(biāo)，努努力有機(jī)會(huì)。老爺子于是派我去方莊看看，踩踩點(diǎn)兒。我媽還不放心呢，反復(fù)叮囑，畢竟這屬于出城行動(dòng)，感覺(jué)好遠(yuǎn)的。

結(jié)果我看了看也沒(méi)看出什么，農(nóng)村蓋幾棟樓而已，還真沒(méi)覺(jué)得比前三門的大板樓好。于是回家匯報(bào)說(shuō)跟勁松差不多。在我心中還就是差不多，除了沒(méi)看到豬，其他的沒(méi)什么區(qū)別。可能就是因?yàn)槲掖蛱较⒌牟回?fù)責(zé)任，導(dǎo)致我爸也就沒(méi)當(dāng)回事兒，把指標(biāo)讓給了別人。結(jié)果我后來(lái)雖然也住過(guò)方莊，但只能是租房了。

1994年，我在當(dāng)年算是高收入了，靠賣房掙了年薪十萬(wàn)。這收入放今天都不算低，在當(dāng)年是覺(jué)得嘚瑟的要上天了。吃喝玩樂(lè)之余，也惦記著改善居住條件。但買房是買不起的，也沒(méi)這個(gè)概念，于是和同事一商量就跑到方莊租房去了。

其實(shí)當(dāng)時(shí)我們的單位在海淀，每天上班得十公里呢。他跑市場(chǎng)不用坐班，我天天的可得蹬著車往返倆鐘頭啊。可那會(huì)兒也真是年輕，不怕累，就是喜歡方莊的氛圍，感覺(jué)和今天的三里屯似的。也就是美食購(gòu)物+高樓大廈霓虹燈，一派資本主義風(fēng)貌。

在90年代中期之前，方莊的消費(fèi)在北京不能算最高，但絕對(duì)是高的之一。而且這里是北京最早最大的商品房聚集區(qū)，第一家貸款銀行就出現(xiàn)在方莊環(huán)島。再有一個(gè)標(biāo)志性單位就是“出國(guó)人員服務(wù)部”，之所以設(shè)在這里就是因?yàn)槟艹鰢?guó)的人多，方便。

那個(gè)年代甭說(shuō)出國(guó)了，去趟通州天津的都能吹牛半年。坐飛機(jī)更是要介紹信的，我出差坐軟臥還被叫過(guò)“首長(zhǎng)”呢，弄得手足無(wú)措。

在方莊成立服務(wù)部之前，要買帶指標(biāo)的外匯商品都只能去“進(jìn)口商品大樓”。在惠新東街，感覺(jué)好遠(yuǎn)好遠(yuǎn)的，都快到四環(huán)了。有了方莊的就方便多了，買不起的可以來(lái)看看，反正也不要錢。

服務(wù)部的位置就在建設(shè)銀行旁邊，方莊公園對(duì)面，前幾年一直是海底撈，也不知道這兩年還是不是。那會(huì)兒門口熱鬧極了，除了買東西的還有倒匯切匯倒騰指標(biāo)的，儼然一個(gè)地下黑市。據(jù)說(shuō)這里每年都發(fā)生至少十起切匯大案，萬(wàn)元以上的，小案子那就不計(jì)其數(shù)了。服務(wù)部大概紅火了不到十年，我1997的時(shí)候還來(lái)過(guò)一次，已經(jīng)是很冷清了。再之后服務(wù)部應(yīng)該就沒(méi)了，改成餐廳了吧。現(xiàn)在想來(lái)這可能就是方莊走向平常的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從富人區(qū)成為了平民區(qū)。

對(duì)了，開(kāi)頭說(shuō)的那咨詢的還問(wèn)了個(gè)問(wèn)題，說(shuō)方莊的社區(qū)氛圍怎樣？這就沒(méi)什么可說(shuō)的了，甭說(shuō)南城了，放到全北京也絕對(duì)是排名靠前啊。不管之后的業(yè)主們?cè)趺摧啌Q，公務(wù)員的底子在這兒呢，老人中絕大多數(shù)都是各部委機(jī)關(guān)的，領(lǐng)導(dǎo)干部大把的抓。這些老人不是買不起別的板塊的房，更多的住習(xí)慣了，周邊的設(shè)施又齊全，懶得折騰了。

當(dāng)年方莊有很多的第一，除了北京最大全國(guó)最大亞洲最大社區(qū)之外，還是接待外國(guó)元首最多的，另外就是部委領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)名流最多的社區(qū)。

我在方莊就見(jiàn)過(guò)好幾個(gè)大明星，聽(tīng)說(shuō)過(guò)的就更多了。可以這么說(shuō)，在1995年之前，但凡是體制內(nèi)的明星，有小一半都在方莊住過(guò)。體制外的也有，那就是買的商品房了。

那會(huì)兒到方莊租房時(shí)還挺不容易呢，當(dāng)時(shí)沒(méi)什么專業(yè)的中介公司，都是自己打聽(tīng)或找“房蟲(chóng)子”，能力大點(diǎn)兒的叫“房耗子”，反正都是干“拉房纖兒”的。也沒(méi)什么標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)，漫天要價(jià)就地還錢，中介費(fèi)三五百塊錢左右，按收入比例換算和今天差不多。

住進(jìn)房子也不踏實(shí)，因?yàn)槟菚?huì)兒的公房不讓私下出租，所以都得說(shuō)是親戚朋友借住。我們的房東是銀行的，他還真不是房多，而是單位太遠(yuǎn)，實(shí)在不方便照顧老人，所以才出租的。但房租可夠高的，兩居室一個(gè)月2000塊，普通人3/4個(gè)月的工資，約等于現(xiàn)在的2萬(wàn)多。

這樣沒(méi)轍，當(dāng)年就是房子少，想租還不好租到呢。而且那會(huì)兒的銀行利息高，而房租是深度和利息綁定的，水漲船高，也是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

我住小房，800，同事住大房，1200。那會(huì)兒也挺神的，房東收租也是一個(gè)月來(lái)一次。弄的我都煩了，說(shuō)一次給你仨月吧。結(jié)果房東還不干，說(shuō)必須督促自己經(jīng)常來(lái)看看，要不然怕鄰居懷疑。然后就是反復(fù)叮囑我們別說(shuō)漏了嘴，一定要說(shuō)是他的遠(yuǎn)房親戚。

但方莊也不光是公房和商品房，也有回遷房和安置房。比如我就接觸過(guò)一家，是從崇文拆過(guò)來(lái)的，好像是虎背口的，也不知怎么就安置到了芳群園。一家三口給了個(gè)小兩居，每個(gè)月交點(diǎn)兒房租，從20多交到了100多。

這人是2002年前后找到的我，說(shuō)是物業(yè)公司找他了，讓交錢買下這套房。折算下來(lái)每平米1000塊左右，7/8萬(wàn)塊錢，他問(wèn)我值不值？我也說(shuō)不好。因?yàn)槟菚?huì)兒方莊的房?jī)r(jià)在5000多吧，這套房大概價(jià)值40萬(wàn)左右，減去這7/8萬(wàn)還剩30萬(wàn)出頭。而當(dāng)時(shí)如果是拆遷，兩間房一家子差不多也是給這些錢，可以說(shuō)是不吃虧不占便宜。

那這兩口子算算賬覺(jué)得虧了，有種占不著便宜就是吃虧的感覺(jué)。后來(lái)好像就是沒(méi)買，因?yàn)樗麄冋f(shuō)也確實(shí)沒(méi)錢，兩口子一個(gè)月的退休金加起來(lái)都不到2000，找親戚借幾萬(wàn)塊錢的話指不定什么時(shí)候還上呢。我好像還勸過(guò)他們那就先借錢買下來(lái)，然后賣掉換到三環(huán)四環(huán)去，那樣還能換的更新更大些。

但肯定是被拒絕了，從二環(huán)里搬出來(lái)就覺(jué)得虧了。雖然條件改善，但交的租金也多多了。兩口子住個(gè)小兩居也夠了，沒(méi)必要住大房子，也不愿意再往遠(yuǎn)了搬。

到2010年前后的時(shí)候我還問(wèn)過(guò)他們買沒(méi)買？他們倒是想買了，但城開(kāi)公司已經(jīng)跟天鴻合并，成了首開(kāi)集團(tuán)。之前的這些產(chǎn)權(quán)問(wèn)題有點(diǎn)兒亂，不好解決了。也有可能是首開(kāi)不想賣了，至少價(jià)錢不能是當(dāng)年的了。搞不懂怎么回事兒，都是不好解決的歷史遺留問(wèn)題。

不聊了，明天晚上和朋友聚會(huì)，約的就是方莊的飯館兒，老北京的小破館子，越破才越?jīng)]有拘束。而且都得提前說(shuō)不許開(kāi)車，倒不是怕喝酒，而是真不好找著停車位。方莊就是這種沒(méi)落貴族，底蘊(yùn)尚存，但設(shè)施是真的老了。

僅供參考。

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