送車位、送家具！收房就掛牌的南京業主，預期究竟怎樣？

每年6月，通常是南京樓盤“交卷”的高峰期。

銳評君注意到，河西的頤和·天晟府、江寧東山的嘉和華府、江核的金基山川江樾、軟件的保利荷雨瑧悅等，最近密集交付。

與此同時，不少業主一拿到房就掛牌。有人為盡快出手，送車位、物業費、全屋定制和家具；有人悠然觀望，掛牌價不降反漲。參差不齊的報價，正反映迥異的市場預期。

江寧：嘉和華府

嘉和華府位于江寧東山，地鐵5號線新亭路站、龍灣天街、竹山中學、江寧市民中心等配套環伺。

項目由A、B兩個地塊組成，A地塊主打12棟12-18層小高層，B地塊主打6棟17-18層小高層，戶型面積段為99-175㎡。

2024年3月，嘉和華府首開入市，長期霸榜江寧銷冠。

價格上，項目首開銷許均價4.2-4.38萬/㎡。而后，行情骨感+江寧正核新盤供應增多的情況下，嘉和華府加入打折行列。

克而瑞統計的數據顯示，2025全年，項目成交均價集中在30399-37439元/㎡。

今年6月底，嘉和華府A地塊606戶正式交付。

很快，第一批二手房光速上架。

截至今天，貝殼上的掛牌套數為25套，小到98㎡，大到178㎡都有，掛牌單價集中在33339-45898元/㎡。

銳評君注意到，多數業主相對佛系，掛牌后幾乎按兵不動，更像是試探市場反應和溫度。

部分真心想出手的業主，則不斷“整活”。舉兩個例子。

一個，大幅下調掛牌價。

一套110.68㎡三房，6月25日以450萬掛牌，單價超4萬/㎡。短短幾天2次調價，7月4日，報價下探至369萬，單價約3.3萬/㎡。

這是什么水平？

數據顯示，同小區99㎡戶型，報價多在385萬（只有一套掛牌360萬）及以上，這套大幅下調價格的110㎡戶型，成了小區單價最低房源。業主急于出手的心態，可想而知。

另一個，不降反漲。

這套房面積約119.96㎡，為三房、橫廳格局。6月25日掛牌時，報價459萬，到了7月3日，賣家上調報價至469萬，單價約3.9萬/㎡。

那么，目前嘉和華府有實際成交嗎？

由于數據有延遲，公開平臺暫未查詢到相關信息。銳評君咨詢了小區附近的中介，工作人員表示：“目前差不多成交了6套，這兩天一套15樓的119㎡房源以391萬成交了，單價不到3萬3。”

若中介提供的數據誤差不大，對比首開超4萬的均價，以及后來3-3.7萬/㎡不等的折扣價，嘉和華府二手房價“首秀”倒也務實。對比周邊的朗詩玲瓏新亭、龍湖春江酈城，價格也有小幅引領優勢。

江核：金基山川江樾

江核的金基山川江樾，由18棟高層住宅組成，主打143-252㎡的純粹改善產品，前期均價約3.85萬/㎡，現階段疊加各種優惠、房票等，均價約2.8-3.1萬/㎡（數據來源于克而瑞）。

憑借約2.3萬方實景示范區、驚艷石材立面、國際奢裝品牌等亮點，山川江樾曾榮登中國十大超級豪宅榜單。

6月底，項目一次性交付600多套房，高標準的交付流程、超預期兌現的實景，狠狠刷屏。

銳評君注意到，盡管交付體量較大，但目前山川江樾的業主普遍惜售。

貝殼平臺上，僅能看到一套171㎡大戶型掛牌，報價540萬，單價約31579元/㎡。

具體來看，這套房于6月27日掛牌，當時的總價為570萬，而后業主下調至540萬，近一周帶看10次。

成交情況，公開平臺同樣沒有更新數據，不過網傳近期一套143㎡戶型以370萬成交，單價約2.59萬/㎡。要知道，即使打折，山川江樾143㎡新房也得400來萬。

若數據屬實，將購房成本、貸款成本、并不低的稅費等計算在內，業主沒少虧。換個角度來看，二手房買家實打實撿大漏了。

軟件谷：荷雨瑧悅

軟件谷的保利荷雨瑧悅，共有10棟住宅，主力戶型89-128㎡，前期均價約3.7萬/㎡。去年夏天，項目99㎡優惠后總價330萬起。

今年6月底，荷雨瑧悅一期6棟住宅順利交付，不少業主在小紅書上反饋品質還不錯。

截至今天，荷雨瑧悅擺上貝殼貨架的房源套數為23套，以89-112㎡戶型為主力，128㎡大戶型只有3套。掛牌單價，集中在33802-44999元/㎡。

部分業主的調價軌跡，與嘉和華府的有異曲同工之處。

比如一套112.42㎡三房，6月25日以440萬總價掛牌，幾天后下調至399萬。

一套87.79㎡小戶型，則在掛牌當天，將總價上調32萬至331萬。

還有業主，為了賣房拼了。約111㎡邊戶，一口價380萬，另外送車位、全屋20萬定制和家具，以及3年物業費、1年車位管理費。買家若不要車位，總價就再降10萬。

具體到成交，有中介表示已有幾套成功賣掉，均為110㎡戶型，總價集中在353.5-357萬，最高單價約3.2萬/㎡。

加上各種持有成本、稅費，這個價格大概率虧本。不過相較于軟件谷一帶次新小區的行情，荷雨瑧悅倒是跑出了流通速度和價格優勢。

從市場反饋來看，樓盤交付即交易，在南京樓市已不是新鮮事兒。

業主視角，掛牌的動機有很多，有的急需用錢；有的信心預期不足，擔心資產縮水，愿意用誠意換取流動性，只求在大規模踩踏來臨前離場；也有的更多持觀望心態，期待市場回暖以達成高價成交預期。

嘉和華府、山川江樾、荷雨瑧悅的次新房定價體系，延續了南京房價的重構與洗牌。

行業洗牌進行時，南京二手房價已經來到相對底部，即便是新交付的迭代好房子，定價權，也更多掌握在買家手中。

當然，地段、配套、產業等構筑底盤，真正優秀的房子，通常會成為穿越周期的硬通貨。

所以，部分樓盤交付就掛牌的“急”，與成交價的“穩”，傳遞著鮮明的信號：

新房與二手房的價差鴻溝被抹平，“交付即破發”成為常態。當房地產的金融屬性被削弱，居住需求被放大，洗牌的價格體系，何嘗不是市場邁入平穩、健康周期的象征呢？