坐擁四線地鐵紅利，卻超80%店鋪空置，華強北地下商業(yè)街“冰火兩重天”

作為深圳核心商圈，華強北地下商業(yè)資源密集、客流充沛，坐擁多條地鐵線路加持，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢顯著。但南方+實地走訪發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)兩處相鄰地下商業(yè)街經(jīng)營狀況呈現(xiàn)極致分化：同為華強北地鐵地下商業(yè)，深鐵匯坊（華強北）整體商戶入駐率不足20%，大量商鋪長期空置；僅一墻之隔、可通道互通的樂淘里商業(yè)街，入駐率常年穩(wěn)定在95%以上，商圈同質(zhì)地段的運營差距十分突出。

現(xiàn)場直擊：

黃金商圈現(xiàn)“人流旺、商鋪冷”割裂局面

深鐵匯坊（華強北）坐落于華強北路北段，北接3、7號線華新站，南抵華強北站中段，是華強北核心地鐵樞紐TOD地下商業(yè)項目。

該項目2018年以100%滿鋪招商姿態(tài)全新開業(yè)，總商業(yè)面積約1.5萬平方米，規(guī)劃200余家商鋪，彼時定位潮流主題地下商圈，劃分數(shù)碼科技、快時尚、新百貨、原創(chuàng)品牌四大核心業(yè)態(tài)，是華強北時尚文化街區(qū)的重要配套組成，開業(yè)初期備受市場期待。

時隔數(shù)年，項目現(xiàn)狀與初期規(guī)劃形成巨大落差。記者實地逐鋪核查A1至A51號、B1至B59號共計110家商鋪，僅有18家商鋪正常營業(yè)，其余商鋪全部被幕布遮擋封閉。整體超160家店鋪處于空置狀態(tài)，整體入駐率不足20%，所有空置商鋪均張貼空鋪責任公示牌，蕭條氛圍明顯。

值得關(guān)注的是，項目坐擁四線地鐵接駁優(yōu)勢，日常通勤、逛街客流絡繹不絕，商圈人氣充足，該地下商業(yè)街卻徹底呈現(xiàn)“商圈人流爆滿、場內(nèi)商鋪空置”的割裂經(jīng)營狀態(tài)。

不僅經(jīng)營慘淡，項目還存在多處安全運維漏洞。走訪過程中發(fā)現(xiàn)，商業(yè)街多處地面開裂破損，部分天花板存在漏水問題，現(xiàn)場只能通過擺放水桶接水、張貼警示標識規(guī)避風險，地面長期濕滑，存在嚴重的行人摔倒安全隱患。

對于商場經(jīng)營現(xiàn)狀，今年新晉入駐的商戶也坦言：“經(jīng)營情況一般，整個商場租出去的店鋪很少，人氣很難聚攏。”

項目溯源：

坐擁頂級資源，運營主體幾經(jīng)更迭

公開資料顯示，深鐵匯坊（華強北）最初由深圳地鐵集團與時尚集團合作開發(fā)運營，后運營主體變更，資產(chǎn)劃歸深圳地鐵集團，由其全資子公司深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司接手自主運營，并更名升級。

從硬件配套和區(qū)位稟賦來看，該項目堪稱核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無縫接駁深圳1、2、3、7四條地鐵線路，坐擁華強北頂級交通、商圈、客流三重稀缺資源，先天發(fā)展條件遠超片區(qū)多數(shù)商業(yè)體。但自自主運營以來，項目運營持續(xù)疲軟，未能激活核心商圈的商業(yè)價值，最終從滿鋪開業(yè)的網(wǎng)紅地下商圈，淪為高空置率的低效存量商業(yè)。

鮮明對比：

隔壁商業(yè)街小體量、高人氣、滿鋪運營

與深鐵匯坊的蕭條景象形成強烈反差的是，一路之隔、通道互通的樂淘里商業(yè)街，實現(xiàn)了穩(wěn)定高質(zhì)量經(jīng)營。

樂淘里2010年正式開業(yè)，位于華強北路南段華強廣場負一層，對接1號線華強路站，整體商業(yè)體量不足1萬平方米，遠小于深鐵匯坊。

兩大項目互通互聯(lián)，完全共享華強北核心客流與商圈資源，但經(jīng)營狀態(tài)天差地別。據(jù)樂淘里商業(yè)街負責人介紹，項目開業(yè)多年來，商戶入駐率常年穩(wěn)定在95%以上，無大規(guī)模空置、撤場現(xiàn)象，經(jīng)營生態(tài)持續(xù)穩(wěn)定向好。

追問溯源：

空置店鋪呼喚精細化運營

在同等商圈、同等客流的區(qū)位條件下，兩大項目運營為何“冷暖”對比明顯？

樂淘里商業(yè)街相關(guān)負責人介紹，他們采用招商與營運一體化模式，招商階段即精準匹配業(yè)態(tài)定位，篩選適配商戶、預判經(jīng)營存活率，從源頭保障商業(yè)生態(tài)良性循環(huán)。日常運營中，項目常態(tài)化開展母親節(jié)、兒童節(jié)等主題活動，持續(xù)盤活客流、拉動消費。

硬件運維與商戶服務層面，樂淘里深耕用戶體驗優(yōu)化，針對街區(qū)餐飲業(yè)態(tài)增多的趨勢，持續(xù)升級空調(diào)、新風、排油煙等配套系統(tǒng)，解決餐飲業(yè)態(tài)運營痛點，保障消費體驗。

同時，項目擁有穩(wěn)定的核心管理團隊，超七成管理人員自2010年開業(yè)后持續(xù)在崗，熟悉場地硬件條件與改造適配性，能夠精準落地精細化運維。

此外，項目建立良性商戶共治機制，結(jié)合街道、社區(qū)商戶考核要求，針對商戶垃圾分類、閉店閉水、營業(yè)考勤等合規(guī)情況進行打分評級，對表現(xiàn)優(yōu)異的商戶給予免費廣告位曝光獎勵，以柔性激勵替代硬性管控，調(diào)動商戶合規(guī)經(jīng)營、主動運營的積極性，形成商圈與商戶互利共贏的良性循環(huán)。

一邊是坐擁大體量、地鐵樞紐優(yōu)勢卻商鋪空置、運維滯后，一邊是體量有限卻運營精細、滿鋪經(jīng)營，華強北兩大地下商業(yè)街的分化現(xiàn)狀，折射出城市核心商圈存量商業(yè)的運營差異。針對深鐵匯坊（華強北）空置率高、運維不足等問題，南方+記者向運營方深鐵商業(yè)核實相關(guān)情況，截至發(fā)稿暫未收到回應。

撰文/拍攝/剪輯/配音：楊欣雨

【作者】 楊欣雨

【來源】 南方報業(yè)傳媒集團南方+客戶端