劉琳：存量時代到來，房地產市場發(fā)展邏輯迎來新變化

國家發(fā)展和改革委員會宏觀經濟研究院研究員劉琳

隨著我國進入城市更新的重要時期，住房發(fā)展進入存量階段，房地產業(yè)發(fā)展的重點也逐步拓展到存量經營。

國家發(fā)展和改革委員會

宏觀經濟研究院研究員劉琳/文

今年上半年，房地產市場總體呈現(xiàn)筑底回穩(wěn)的積極態(tài)勢，二手房交易量超過新房，房地產進入存量時代；新房供給繼續(xù)去產能，加快促進存量房屋去庫存和供求再平衡。今年以來，宏觀經濟開局良好，物價平穩(wěn)回升，人民幣匯率持續(xù)升值，均有利于房地產市場繼續(xù)保持回穩(wěn)態(tài)勢。

二手房市場活躍度較高

房地產進入存量時代

今年上半年，二手房網簽面積同比增長10.2%，二手房在新房和二手房交易總量中的占比達到50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區(qū)、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。北京、上海二手房成交規(guī)模均創(chuàng)近五年同期新高，深圳二手房成交量連續(xù)兩月同比增長超10%，成都、重慶5月以來二手房交易數(shù)量同比均轉增。

今年上半年，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一線城市連續(xù)四個月二手住宅價格保持環(huán)比上漲，二手房市場實現(xiàn)了量價齊穩(wěn)。6月份9個城市二手住房價格保持環(huán)比上漲，除四個一線城市以外，二手住房價格環(huán)比上漲的城市還有寧波、重慶、無錫、徐州、沈陽。

新房市場繼續(xù)去產能

加快促進供需再平衡

今年上半年，商品房供給繼續(xù)較大幅度收縮。其中，房地產開發(fā)投資3.8萬億元，同比下降18%；房屋新開工面積為2.3億平方米，同比下降23.4%；房屋施工面積為55.4億平方米，同比下降12.5%。

今年上半年，商品房銷售面積4億平方米，同比下降11.6%，降幅低于商品房新開工面積降幅約12個百分點。從絕對量上看，商品房銷售面積比商品房新開工面積高1.7億平方米，體現(xiàn)了新建商品房市場繼續(xù)去庫存態(tài)勢。在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導向下，房企普遍采取“以銷定產”的謹慎策略，是新建商品房市場的主動出清，有助于緩解存量房屋去化壓力，加速供需關系再平衡。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年新房銷售價格上漲城市數(shù)量持續(xù)增加至20個，是部分城市新房市場供求關系達到平衡的先行指標表現(xiàn)。

房地產拉動投資的方式發(fā)生轉變

從帶動城市擴張到參與城市更新

住房短缺時期，房地產業(yè)發(fā)展的重點集中在商品房開發(fā)建設銷售，為城市貢獻了大量土地收益，有力地支持了城市基礎設施建設，成為城市快速擴張的重要推動力。隨著我國進入城市更新的重要時期，住房發(fā)展進入存量階段，房地產業(yè)發(fā)展的重點也逐步拓展到存量經營，在城中村改造、老舊小區(qū)改造、租賃住房的建設運營中發(fā)揮重要作用。

近日，國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》。隨著各地積極推進落實，通過城市更新將帶動民間投資、激活消費需求、創(chuàng)造就業(yè)崗位，房地產業(yè)也將加快轉型，積極融入城市更新，為經濟平穩(wěn)運行貢獻力量。

同時，宏觀經濟開局良好，為房地產市場回穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。今年上半年，在更加積極有為的宏觀政策調控下，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預期，加快培育發(fā)展新質生產力，國民經濟實現(xiàn)良好開局，經濟增長實現(xiàn)4.7%的增幅，市場價格溫和回升。受國際大宗商品價格上漲影響，工業(yè)生產者價格漲幅擴大，居民消費價格總體平穩(wěn)，核心CPI穩(wěn)定在1.1%，物價總體穩(wěn)定有利于穩(wěn)定房地產市場預期。