陳奕迅、任賢齊都在買，香港豪宅成交額創(chuàng)31年新高的背后

陳奕迅斥資逾1.82億港元購買港島南區(qū)豪宅、任賢齊入手淺水灣豪宅、鄧紫棋以約8500萬港元購入灣仔東半山利安閣兩個單位、OPPO聯(lián)合創(chuàng)始人金樂親以1.8億港元購入西半山寶峰一單位……2025年至今，香港豪宅市場頻現(xiàn)名人身影。

陳奕迅豪擲1.82億港元，購入面積約261平方米豪宅

伴隨著內(nèi)地樓市回暖，一大批中產(chǎn)階層以上人士舉資抄底香港樓市，爆買香港豪宅。據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，2026年上半年，香港總價2000萬港元以上的一二手私人住宅登記2372宗，總金額1113.18億港元，登記金額創(chuàng)1995年下半年以來的半年度新高。

名人“掃貨”背后，誰在押注香港？資金又為何在此刻集結(jié)？他們看中了什么風(fēng)景？又給粵港澳大灣區(qū)樓市帶來怎樣的變局？

誰在爆買香港豪宅？

4月的一個普通周末，香港紅磡一高端房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行首輪搖號，引得大批購房者排起人龍，218套住房一次性全部售光。今年以來，類似的“日光盤”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，折射出香港樓市的熱度。

2026年上半年，香港整體樓宇買賣登記49955宗，總值4102.89億港元，較2025年下半年的43854宗及3372.46億港元，分別上升13.9%及21.7%。宗數(shù)創(chuàng)2021年上半年50336宗后的5年新高。

豪宅市場的表現(xiàn)則更為搶眼。

2026年上半年，僅山頂南區(qū)便錄得121宗一二手豪宅成交，較2025年同期大幅增加72.9%，創(chuàng)近五年新高；成交金額達(dá)151.38億港元，同比激增165.2%。

作為全球規(guī)模最大的跨境財富管理中心，香港房地產(chǎn)市場向來是有價有市。圖源：新華社

同時，1億港元以上的一手豪宅成交宗數(shù)占比升至26%，創(chuàng)兩年半新高，顯示富豪買家對大額高端物業(yè)的追捧熱度不減。

誰在爆買香港房子？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，除了香港本地人在抓緊入市，內(nèi)地買家包括剛剛移居香港的內(nèi)地人，無疑是絕對的“生力軍”。

美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2026年前5個月，內(nèi)地買家（業(yè)內(nèi)一般以買家姓名的英文拼音進(jìn)行大致鑒別）在香港樓市的注冊量達(dá)7666宗，涉及金額約822.1億港元，同比分別大幅增長63.7%和96%。

中原地產(chǎn)（海外）營業(yè)董事許大衛(wèi)告訴記者：“盡管本地人依然是購房主力，但內(nèi)地客的比例確實(shí)出現(xiàn)了上升趨勢，整體已占香港樓市交易兩成左右。”在5000萬港元以上的頂級豪宅市場中，內(nèi)地買家的占比更是飆升至約三分之二。

大批人才陸續(xù)赴港工作、生活，帶來了龐大的住房需求。圖源：新華社

這一趨勢也得益于香港特區(qū)政府實(shí)施的各項(xiàng)人才入境計(jì)劃。過去三年，各項(xiàng)計(jì)劃共批出逾41萬宗申請，其中約30萬來自內(nèi)地。大批人才陸續(xù)赴港工作、生活，帶來了龐大的住房需求。

加上香港正致力于打造“國際教育之都”，非本地學(xué)生名額上限升至50%，進(jìn)一步催生了新的置業(yè)與租賃需求，甚至在香港衍生出了“學(xué)生公寓”這一產(chǎn)業(yè)，連京東也在7月初以7.5億港元入局，化身“包租公”。

內(nèi)地客南下：

他們看中了什么風(fēng)景？

“香港房地產(chǎn)行業(yè)正逐步回暖。”摩根大通研報提到，香港恒生指數(shù)過去兩年間累計(jì)上漲70%，不僅創(chuàng)造了積極的財富效應(yīng)，也提振了對香港資產(chǎn)的信心。

許大衛(wèi)認(rèn)為，從驅(qū)動因素來看，本輪樓市回暖并非偶然，而是多重邏輯的共振。

首先，投資房地產(chǎn)必然是出于對香港這座城市的信心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年首季香港本地生產(chǎn)總值遠(yuǎn)超市場預(yù)期，較去年同期實(shí)質(zhì)上升5.9%，創(chuàng)下近5年來最大季度增幅。

香港維多利亞港風(fēng)光。南方+拍客 陳志強(qiáng) 攝

資金也早已聞風(fēng)而動。去年，中國香港跨境財富管理規(guī)模達(dá)2.95萬億美元，以約100億美元的優(yōu)勢超越瑞士，成為全球規(guī)模最大的跨境財富管理中心。內(nèi)地企業(yè)頻頻赴港上市，IPO帶來資金的同時也帶來一批企業(yè)高管，這些人群都展現(xiàn)了強(qiáng)大的購買力。

許大衛(wèi)說，香港樓市雖然整體容量比不上內(nèi)地一線城市，但具備強(qiáng)勁的反彈力度。加上近年來香港社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，樓市已呈向好趨勢。市場普遍認(rèn)為，在這樣一個處于上升周期的市場中入市，獲利的機(jī)會更大。

另一方面，香港特區(qū)政府自2024年起撤銷了所有樓市“辣招”（限制措施），內(nèi)地買家與本地人享有同等稅費(fèi)待遇，釋放了被壓抑多年的購買力。東南亞部分國家（如新加坡）推出限制外資購房的政策，或者某些地區(qū)政局動蕩、天災(zāi)頻發(fā)等因素，讓投資者增加對香港作為“資產(chǎn)避風(fēng)港”的認(rèn)同，加速了資金流入香港的步伐。

此外，據(jù)許大衛(wèi)分析，與以往“追漲殺跌”的投機(jī)不同，如今的內(nèi)地買家更顯理性，他們普遍關(guān)注流動性好、租金穩(wěn)定且有增值前景的房源。有高凈值人士甚至一次性購入多套小戶型，預(yù)計(jì)是用于放租。

“在當(dāng)前全球局勢相對混亂的情況下，香港可能是一個比較穩(wěn)妥的投資目的地。而且香港的房地產(chǎn)市場向來是有價有市的。”許大衛(wèi)特別強(qiáng)調(diào)，香港的空置率一直很低，香港本地人買樓的比例長期維持在一定水平，這保證了市場的健康度。

港人北上：

從“炒房客”到“住房人”

與內(nèi)地買家南下形成呼應(yīng)的是，近年來“港人北上置業(yè)”正成為粵港澳大灣區(qū)樓市的另一大顯著趨勢。吳啟華、黎耀祥、苑瓊丹、麥家琪等眾人熟知的香港藝人，也在近幾年陸續(xù)移居珠三角城市，帶來了不俗的“明星”效應(yīng)。

據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，2026年上半年，港澳客成珠三角多個城市的置業(yè)核心群體。例如深圳港人客戶交易量占整體交易比率明顯提升，福田核心區(qū)某項(xiàng)目港人購房占比高達(dá)30%；中山十多年前就有港澳客，如今他們更青睞四代住宅；據(jù)華發(fā)內(nèi)部數(shù)據(jù)透露，2026年上半年港澳客群成交占比達(dá)31%，成為核心購房群體。

內(nèi)地客南下、港人北上，背后是粵港澳大灣區(qū)融合開啟全新增長周期。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，讓粵港澳大灣區(qū)“一小時生活圈”全面成形。南方+記者 葉志文 攝

隨著粵港澳大灣區(qū)一體化加速、交通基建（如深中通道、港珠澳大橋）的完善以及“港車北上”“粵車南下”政策的落地，“一小時生活圈”已全面成形。

許大衛(wèi)指出，在此背景下，港人北上買房的邏輯已發(fā)生質(zhì)變：從過去的短期資產(chǎn)配置、炒房投資，全面轉(zhuǎn)向了跨境通勤、工作創(chuàng)業(yè)和退休養(yǎng)老等自住需求。

由于香港長期面臨高房價、高物價及居住空間局促等問題，內(nèi)地城市（尤其是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市）的房產(chǎn)對港人具有極大的吸引力。“可以看到，港人到粵港澳大灣區(qū)置業(yè)已經(jīng)開始看中性價比，他們會花較長時間去考察各個樓盤，并把目光投向惠州、中山等非一線城市。”許大衛(wèi)說，這些無不證明這批購房者是真真正正的“用家”。

業(yè)內(nèi)人士反映，過去港人到內(nèi)地那種“看兩眼就簽合同”的購房方式正在消失。如今，購房者問得最多的是“附近有沒有菜市場”“社區(qū)醫(yī)院遠(yuǎn)不遠(yuǎn)”“以后養(yǎng)老方不方便”。內(nèi)地房產(chǎn)對港人來說，以前是“周末樓”“增值房”，如今是“第二個家”。

綜合交通、房價及生活配套等多維因素，中山在港澳居民跨城居住意向中排名前列。南方+記者 葉志文攝

而在政策端，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市也相繼敞開懷抱。廣州、珠海等地逐步放寬了對港澳居民購房限制，還推出了按揭便利化、跨境帶押過戶等一站式服務(wù)，大幅降低了置業(yè)門檻。

市場數(shù)據(jù)更直觀反映了這一熱潮：2024年至2025年6月末，人民銀行廣東省分行轄區(qū)共辦理港澳居民內(nèi)地購房業(yè)務(wù)3341筆，產(chǎn)生跨境收入折合人民幣30.8億元。

無論是內(nèi)地客南下買房，還是港人北上置業(yè)，兩種人群的“互換”與雙向流動，不僅為粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場注入了新活力，更標(biāo)志著區(qū)域在人口、經(jīng)濟(jì)與生活方式上的深度融合。

南方+話題研究員：陳彧 伍杰

策劃：張哲 古嘉瑩

【作者】 陳彧；伍杰

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