預算案公布至今，澳洲哪些地區房價跌得最多？

自工黨在聯邦預算案中取消部分房產投資稅收優惠后，買家對加息和全球經濟不確定性的擔憂進一步加重，部分城區在短短兩個月內房價跌幅已超過4%。

在悉尼和墨爾本，房價下跌最快的區域集中在富裕的內城區和臨水地段。

數據機構Cotality的分析顯示，今年5月和6月，悉尼內西靠近水邊的城區，包括 Balmain East 和 Drummoyne ，以及北海灘的 Bayview 和 Collaroy ，房價跌幅最為明顯。

其中，Balmain East獨立屋中位價在兩個月內下跌4.8%，減少17.1萬澳元，降至341萬澳元；Drummoyne中位價下跌3.5%，減少10.9萬澳元，降至303萬澳元。

悉尼房價最高的城區 Bellevue Hill 平均房價也下跌2%，減少22.8萬澳元，降至1146萬澳元。其他富裕東區，包括 Double Bay 和 North Bondi ，房價跌幅也超過12萬澳元。

《澳大利亞金融評論》委托Cotality進行的悉尼市場分區分析顯示，本輪住房市場下行中，受沖擊最明顯的主要是 市場較高價位區間 ，尤其是中位價超過250萬澳元的城區。

事實上，在工黨5月預算案公布取消部分投資者稅收優惠的計劃之前，悉尼和墨爾本房價已經開始回落。但預算案公布后，買家更加猶豫，市場下行速度也隨之加快。

預算案公布后的幾周內，作為買家信心指標之一的拍賣清盤率跌至疫情時期低位，最終清盤率一度處在40%出頭。

隨著房價下跌讓更多買家選擇觀望，賣家也開始降低要價，或轉向私人協商出售，以爭取成交。

Cotality研究主管Gerard Burg表示：“預算案變化是在更廣泛的需求端壓力之上，又增加了一層影響。”

他說：“我們確實看到，高端市場是目前下滑最快的部分。”

Cotality數據顯示，6月悉尼價格最高四分之一市場下跌1.7%，而房價最低四分之一市場僅下跌0.3%。

Burg表示，對于高價位住宅買家，尤其是處于高端但尚未達到頂級豪宅級別的房產買家來說，貸款審批和利率不確定性已經成為問題。

他說：“這個市場本來就是買家數量最少的細分領域。”

“去年年底，當住房可負擔性問題變得越來越突出時，我們已經看到越來越多需求轉向價格更低的房產。”

墨爾本房價下跌速度不及悉尼，但Cotality數據顯示，墨爾本富裕內城區和臨海區域同樣最容易受到市場放緩影響。

今年5月和6月，墨爾本內城區 Albert Park 、 Collingwood 和 Malvern 房價跌幅最高達到3.6%。臨海熱門城區，包括 Elwood 和 Port Melbourne ，也錄得下跌。

Mornington Peninsula的St Andrews Beach和Portsea等藍籌郵編區，在疫情封鎖期間曾經歷房價大漲，但此后已經明顯回落。隨著本輪下行加深，這些區域跌幅也在加快。

Burg表示：“悉尼通常漲得更高、跌得也更深，所以它的波動幅度往往大于全國平均水平。”

“如果拿悉尼和墨爾本比較，過去幾年悉尼房價漲幅明顯超過墨爾本。”

“墨爾本的回調空間相對小一些。即便在最近這一輪周期中，墨爾本表現也一直落后于其他城市。”

墨爾本市場至今仍未重新回到疫情后的高點。其中，高端市場房價自2021年11月見頂以來，已經下跌約9%。

整體來看，從5月到6月底，悉尼獨立屋中位價下跌1.5%，減少2.35萬澳元，降至156萬澳元。

墨爾本獨立屋中位價下跌1.3%，減少1.2萬澳元，降至94.84萬澳元。堪培拉房價也剛剛開始下跌，中位價下降0.7%，減少7600澳元，降至103.5萬澳元。

其他首府城市仍在錄得上漲，但隨著東海岸市場調整逐漸擴散，漲幅也在放慢。

達爾文在這兩個月中錄得最大比例漲幅，上漲1.2%，主要受到傳統旱季人口流入帶動。

高端市場的反彈仍要等待降息

SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，預算案中的稅改正在影響高端市場投資者，因為這類住宅租金回報率通常較低。

因此，取消負扣稅對處于最高邊際稅率的投資者影響會更明顯。

不過，Christopher也指出，資本利得稅變化還有另一面。

他說：“另一方面，從資本利得稅角度看，有理由認為，富裕人群可能會考慮購買更多高端房產作為自住房，因為歸根結底，自住房是市場上最后一個仍然存在的稅收避風港。”

Christopher認為，在降息到來、房產稅變化帶來的沖擊逐漸消化之前，市場不太可能反彈。

他說：“經濟表現與高端住房市場表現之間有很強的相關性，而且這種相關性比中低端住房市場更加明顯。”

盡管經濟學家普遍認為，澳聯儲在明年較晚時候之前幾乎不太可能降息，但對于澳聯儲是否會在8月下次會議上加息，市場意見仍存在分歧。

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，雖然預算案對房產稅優惠的調整已經立即影響了高端市場買家的信心，但從更長期來看，隨著投資者退出市場，其影響可能會更多體現在較低價位市場。

Conisbee說：“低端市場表現好于高端市場，是因為首次置業者仍然能獲得相當慷慨的支持。”

“市場正在繼續明顯放緩，因此我們并不預計高端市場會很快反彈。”

“高端市場下一次價格重新回升，可能要等到降息之后，而這很可能還需要一段時間。”