北京
前兩篇文章，我們一起梳理了租地過程中的“坑”和合同里的“陷阱”。
但問題來了：如果出租方已經(jīng)踩到坑了，比如租戶長期拖欠租金、私自在耕地上建房，甚至把土地擅自轉(zhuǎn)租出去，我們該如何合理合法地拿回屬于自己的土地呢？今天我們就來分析出租方維權(quán)的重點以及相應(yīng)的法律依據(jù)和司法判例。
首先，給對方發(fā)送正式書面通知
依照《中華人民共和國民法典》第七百二十二條，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，出租方在維權(quán)時，可以先通過郵政EMS發(fā)送催款函或解除合同的催告函。這不僅能給對方施加壓力，更重要的是固定證據(jù)，證明“我已經(jīng)催告了，你還是不給”。
第二、提起訴訟，請求解除合同、騰退土地、支付欠付租金及違約金。
如果對方?jīng)]有理會書面催告函件，我們需要將思路轉(zhuǎn)向法庭。出租方可向人民法院提起訴訟，視情況提出以下三個請求（具體要結(jié)合案件的實際情況）：1. 請求判令解除雙方的租賃合同；2. 請求判令對方立即騰退土地；3. 請求判令對方支付拖欠的全部租金及利息。
第三、注意地上物的賠償問題
在土地租賃糾紛中，出租人收回土地經(jīng)常遇到一個死結(jié)：承租方在地上蓋了廠房、種了果樹、硬化了地面，退租時開口就索要“天價”補償費，出租方根本無力支付。
依照相關(guān)司法解釋，租賃合同解除后地上物如何歸屬，需依合同約定處理。若合同明確約定了解除后地上物的歸屬，按約定執(zhí)行。若合同未約定，承租人未經(jīng)出租人同意擅自建設(shè)的，出租人可以視情況請求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。反之，如果承租人經(jīng)過出租人同意而建設(shè)，但因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人往往有權(quán)請求賠償剩余租賃期內(nèi)建筑物殘值。
所以，出租人在簽署合同時，最好提前約定：租賃期滿或提前退租時或因為承租方原因解除合同的，地上各類建（構(gòu)）筑物不做任何賠償（或者折價由政府評估），這可以避免后期高昂的扯皮成本。
第四、財產(chǎn)保全
如果擔(dān)心將來對方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，可以在訴前或訴中申請財產(chǎn)保全。不過有一點需要注意，現(xiàn)在訴前保全普遍不太好做，訴中保全相對要好做一些。
第五、及時申請強制執(zhí)
判決生效后，如果租戶執(zhí)意想當(dāng)“老賴”，出租方可及時向法院申請強制執(zhí)行，并督促法院依法采取強制措施。比如將承租人納入失信被執(zhí)行人名單，采取限制高消費、拘留等強制措施。如果有關(guān)于承租人的財產(chǎn)線索，要主動向法院提供。
尤其對于農(nóng)村大面積土地租賃關(guān)系復(fù)雜的糾紛，走常規(guī)起訴和判決程序往往比“死磕”省時省力得多。出租人在遇到違規(guī)違約租戶時，不要只停留在口頭警告。合理使用書面催告、提起訴訟、申請財產(chǎn)保全三把利劍，能更快、更好地保護自身權(quán)益。下一篇文章，我們將站在承租方，聊聊如果產(chǎn)生糾紛，我們該如何維權(quán)，敬請期待~
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