晶耀虹橋開業，是長寧醞釀十三年的新爆點

本周，晶耀虹橋終于開始試營業。

上海已經很久沒有這么一座25萬方的TOD綜合體，能占據這樣的天然優勢：

2號線大動脈+15號線南北貫通，十字軌交換乘；

天山路常年積累的商業和居住氛圍，居中串聯中山公園-古北-臨空經濟區，穩住整個長寧中段的價格底盤。

但同樣的，這也是晶耀虹橋要回答的課題。

在這么成熟的長寧天山， 晶耀虹橋還能做什么。

01

2萬方綠地

3萬方商業

16萬商務辦公

首先，對晶耀虹橋來說，商業并不是核心功能。

總建面25萬方左右里，僅有3多方左右的商業面積，穿插在地面首層和地下層。

因此，這種“大辦公+精致商業”的組合，與天山路目前的商圈，像巴黎春天、南豐城等都不太重疊。

首批次試營業的商業大致分為了兩類，地下一層比較親民，白領午餐，還有一些潮玩店鋪。根據目前公布的招商索引，未來的方向也集中在精致生活配套，健身美甲、咖啡面包。

而首層則偏向了商務正餐，小福序、皖竹bistro等適于宴請，還有Commune X幻師這樣的社交酒吧。

可以看到，在周邊已有金虹橋、南豐城，以及巴黎春天為代表的一眾更老牌商場中，晶耀虹橋并非競爭，而是一種補充。

對它來說，未來樓上16萬方的商務辦公，才是底層商業服務的核心目標。工作日的人流才是招商的主要目標，下班后16萬方的商辦人群則會自然產生外溢，激活周邊存量商業。

同樣在試營業第一天，晶耀虹橋和地鐵站之間的直達通道正式開放。

新建開放的6號口，正對晶耀虹橋的下沉B1層。

同步開放的還有近7號口的連通道A，與晶耀虹橋B1層的內部直接聯通。

這樣的配套待遇在天山路商圈來說也屬于比較少見。

由于2號線和15號線建設年代之間的巨大落差，曾經的婁山關路對于換乘來說是一個非常困難的選擇。

天山-虹橋商圈過去最大的痛點，是遵義路與婁山關路之間存在約600米的商業斷裂帶。晶耀虹橋恰好卡在這個關鍵節點上，通過地下空間與地鐵2號線、15號線的直連，把原本割裂的地下慢行網絡徹底打通。

婁山關路也名正言順，逐漸站穩虹橋與市中心之間的，絕佳門戶。

圖源上海長寧

晶耀虹橋發力的第三個方向，是項目建設的約2萬方綠地。

開業活動所在的下沉廣場和大臺階，雖然在當下的炎炎烈日中不太討喜，但等到10月全面開業，涼風也逐漸吹起的時候，想必也是很舒服的。

另有大草坪上的露天電影和落日市集、噴泉廣場，都能看到進入穩定運行期之后，將帶來非常豐富的可能性。

在天山路寸土寸金的城市空間上，嶄新的綠地顯得尤為珍貴。

02

給逐漸老去的天山

裝上心臟起搏器

對虹橋-天山板塊，或者說整個長寧的樓市來說，已經很長時間沒有新的刺激。

從我們的板塊二手房分布就可以清晰看到，我們固然可以說這里居住氛圍成熟，但不可否認的是，海量的老公房又像鎖住板塊前進的根系，讓城市界面幾乎停留在了二十年前。

經過前期接近十年的漫長博弈，三年前，晶耀虹橋項目落地開工。曾經帶動起了周邊天山板塊的拆遷預期，只是伴隨著全新的頂級商辦拔地而起，對于周邊天山新村的朋友而言，這幾年時間，無疑是有些落寞的。

也在此期間，天山五村曾經推進過部分樓棟“原拆原建”，但因為居民意愿難以統一，征詢同意率不達標而最終停滯。

但晶耀虹橋仍然帶來了一些改變。

一部分是城市界面本身，除了自身地塊，還有項目出資支持周邊玉屏南路的圍墻翻新與美化。

圖源上海長寧

另一部分則是提供新的價格支點。

16萬方甲級寫字樓帶來的高凈值辦公人群，將是天山板塊最直接的新增變量。

目前晶耀虹橋辦公租金屬于區域較高水平。項目已吸引貨拉拉華東區總部（以10億元購入T6棟整棟）、全日空（ANA）、宇部興產等標桿企業進駐。全面運營后，預計引入超200家企業，年度稅收貢獻逾10億元。

與此同時，我們看近幾年虹橋天山板塊的二手房成交價格走勢。

可以清晰看到一不太尋常的規律：

老公房與早期商品房價格基本重合，從去年開始價格基本持穩。

但正相反的是，房齡越小，跌幅越大。

尤其是近期商品房，今年的成交均價，幾乎又跌去了10%。

為何會呈現這樣的趨勢？

或許一方面長寧自身的底盤是低總價房源的有力支撐，無論是2號線的交通，還是足夠成熟的多商圈模式，有足夠的吸引力。

而天山，還有上海極其罕見的、沒有大型工業區歷史包袱的純居住區，這種“純粹性”在存量博弈期極具抗跌性。

另一方面，則是次新零散分布，不成組團。

在天山路的北側，是虹橋板塊最后一波集中商品房建設的集中區。其中的典型樓盤，就有距離晶耀虹橋不遠的仁恒河濱花園，天山河畔花園，新天地河濱花園等等。

二十年左右的房齡，高密度的建成小區在蘇州河邊連綿成線。

上：仁恒河濱花園，下：新天地河濱花園

相對應的，對面長風商務區以及長風公園，共同組成了更加開闊的天際線。站在蘇州河邊看向對岸的感受尤為強烈，嶄新的商辦中心，成片的綠地公園，一起構成了更具吸引力的居住畫面。

蘇州河兩岸公園綠地配置上的巨大落差

某種程度上說，長風板塊的崛起，很大程度上也是吃到了長寧的“紅利”。

承接了大量在長寧上班、想住次新房的高凈值客群，在金沙江路以南，形成成片開發的豪宅區。

在這樣的局面之下，晶耀虹橋成為了那個心臟起搏器。

當辦公人群對區域產生認同、形成居住黏性后，改善型購房需求才會逐步兌現，千萬級左右的次新商品房交易，在新增高凈值客群的加持下，價格底盤有望進一步夯實。

逐漸老去的城市板塊心臟再一次有力跳動起來，淤堵的城市血管重新流通。在整個上海中心城區都陷入存量博弈的時代，再一次擠出向上生長的生命力。

03

城市更新下一步

長寧對晶耀虹橋的定位非常清晰，十四五的重磅收官之作。

該地塊共經歷過2次舊房征收和2次市政動遷，共安置居民1514戶，時間長達七年之久。

2020年地塊完成拆平，等待上市交易。

2021年11月17日，土地正式出讓，成交總價為50.9億元。

2023年2月16日項目開工。

直到今日試營業，十三年的步步深耕，才有了今日的晶耀虹橋。

至于更遠的未來——如果天山路北側能乘著晶耀虹橋的東風，啟動更大規模的城市更新和土地整理，那么整個天山板塊的價格天花板，將被重新定義。

晶耀虹橋不是終點，而是起點。