北京二手房先漲1.8%！大摩改口釋放重磅信號(hào)：買房要分城市分房源

大摩又改口了。這次不是史蒂文，而是邢自強(qiáng)在采訪中公開(kāi)表示，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入到了第六年。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)整通常就是6到7年，那現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)接近尾聲了。

就在上個(gè)月，摩根士丹利還是華爾街最后一個(gè)堅(jiān)持看空房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，他們認(rèn)為北京、上海二手房交易量的上漲只不過(guò)是政策刺激下的短期反彈，租金沒(méi)有修復(fù)，居民收入沒(méi)有改善，庫(kù)存依然很龐大，所以房地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)見(jiàn)底。

這才過(guò)去一個(gè)月，人家現(xiàn)在又開(kāi)始轉(zhuǎn)換了。我早就說(shuō)過(guò)，所有的投行始終都是一個(gè)框架，根據(jù)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)不斷在調(diào)整。但很多小可愛(ài)看不懂這個(gè)，他們更喜歡去找他們愛(ài)聽(tīng)的那個(gè)結(jié)果。

問(wèn)題是，為什么連最后一個(gè)堅(jiān)定看空的機(jī)構(gòu)都開(kāi)始修正自己的說(shuō)法？過(guò)去幾年，很多海外機(jī)構(gòu)在分析房地產(chǎn)時(shí)都用了歐美的房地產(chǎn)模型，認(rèn)為只要就業(yè)恢復(fù)、收入增長(zhǎng)、租金上漲，房?jī)r(jià)才能見(jiàn)底。這套邏輯沒(méi)有錯(cuò)，但他們忽略了中國(guó)房地產(chǎn)最大的變量——它并不是市場(chǎng)，而是信心和救市措施。從去年開(kāi)始，整個(gè)政策已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)向了，從“房子是用來(lái)住的”變成了“止跌回穩(wěn)”，甚至變成了“企穩(wěn)回升”。

而且上面不斷強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。這對(duì)很多小可愛(ài)來(lái)說(shuō)，他們不想聽(tīng)，也不愛(ài)聽(tīng)。但真正去研究宏觀的人都知道，政策目標(biāo)一旦改變，所有資源配置的方法都會(huì)發(fā)生變化。

房地產(chǎn)已經(jīng)不僅影響到房地產(chǎn)本身的穩(wěn)定，它連接的是地方的財(cái)政、銀行的資產(chǎn)、居民的財(cái)富、未來(lái)的消費(fèi)信心，甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)都死死地捆綁在房地產(chǎn)上。所以今天穩(wěn)地產(chǎn)，其實(shí)就是在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

很多人一直盯著房?jī)r(jià)，卻忽略了真正的領(lǐng)先指標(biāo)。今年全國(guó)庫(kù)存商品房在連續(xù)增長(zhǎng)了51個(gè)月之后，第一次出現(xiàn)了下降。很多人說(shuō)這下降只有0.1%，覺(jué)得這數(shù)太低了。但真正研究宏觀的人不看數(shù)字大小，而是看整個(gè)趨勢(shì)和方向。

連續(xù)增長(zhǎng)51個(gè)月的庫(kù)存，這一次下降，意味著整個(gè)市場(chǎng)的消化速度第一次超過(guò)了新增的供應(yīng)，這就是供需關(guān)系開(kāi)始改變的信號(hào)，也就是未來(lái)房?jī)r(jià)開(kāi)始企穩(wěn)、開(kāi)始上漲的信號(hào)。再看看時(shí)間，從2021年開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整到今天已經(jīng)6年了，一線城市普遍跌了三到四成，三四線城市甚至在腰斬，有些都膝斬了。

從美國(guó)、日本、西班牙、北歐國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大規(guī)模調(diào)整也就是5到7年，很少有長(zhǎng)期維持自由落體式下跌的。

正是因?yàn)槿绱耍献詮?qiáng)才說(shuō)這一輪調(diào)整可能接近尾聲了。當(dāng)然，人家也沒(méi)說(shuō)馬上就要進(jìn)入大牛市了。所以大摩真正改的并不是它的分析框架，也不是它的分析結(jié)構(gòu)，而是它通過(guò)那些數(shù)據(jù)指標(biāo)調(diào)整了未來(lái)的預(yù)判，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整的結(jié)果。

過(guò)去我們討論的是房地產(chǎn)還能跌多久，未來(lái)我們要討論的是哪些城市已經(jīng)筑底，哪些城市已經(jīng)反彈，哪些城市會(huì)繼續(xù)分化。從去年10月份我號(hào)召大家去北京買房，那是因?yàn)槟且惠喌南碌筒忍じ揪筒徽！５搅私衲?月份，北京的二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始上漲了，到5月份累計(jì)上漲1.8%。所以3月份之后我說(shuō)如果你沒(méi)買房就不用著急了，可以再看看，因?yàn)槟銢](méi)辦法再拿著大砍刀去找賣房人砍100萬(wàn)下來(lái)了，那時(shí)機(jī)錯(cuò)過(guò)了就錯(cuò)過(guò)了。

而這個(gè)修復(fù)的新周期才剛剛開(kāi)始，罕見(jiàn)的房源還是要果斷出手，被搶的新房也一定要出手果斷。而面對(duì)樓市的大多數(shù)，或者說(shuō)那些已經(jīng)不是資產(chǎn)邏輯強(qiáng)、居住邏輯強(qiáng)的房子，最佳購(gòu)買時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去了。整體市場(chǎng)未來(lái)還是會(huì)持續(xù)修復(fù)的狀態(tài)。在這個(gè)修復(fù)期，我們要觀察的是哪些板塊、哪些項(xiàng)目漲得比其他快，要分析背后的核心邏輯。