房地產(chǎn)迎來(lái)重大定調(diào)？賣地收入跌回7年前，“后遺癥”還在發(fā)作？

7月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的擴(kuò)大消費(fèi)十五五規(guī)劃，把住房消費(fèi)納入大宗耐用商品消費(fèi)，還放在了首位。

這個(gè)調(diào)整，是在為連續(xù)暴跌的賣地收入定調(diào)。

過(guò)去的房地產(chǎn)，房企蓋樓、賣房，賺的是一次性的建設(shè)和銷售差價(jià)。

房子交付、業(yè)主入住，這筆生意就算了結(jié)，房企轉(zhuǎn)頭奔赴下一個(gè)地塊賺新錢，但現(xiàn)在，這套賺錢方法行不通了。

新規(guī)之下，行業(yè)核心是做存量，房子只是服務(wù)的開始，小區(qū)的長(zhǎng)期管理、運(yùn)維升級(jí)、配套完善，都成了房企的核心功課。

房企還需轉(zhuǎn)向售賣居住品質(zhì)、生活配套、社區(qū)服務(wù)。

物業(yè)運(yùn)維，養(yǎng)老托育，這些服務(wù)未來(lái)會(huì)成為房企的核心盈利點(diǎn)。

那些只會(huì)高周轉(zhuǎn)蓋樓賣房、沒(méi)有存量資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力的房企，遲早會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

行業(yè)紅利，正在向手握大量存量社區(qū)、擅長(zhǎng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的企業(yè)集中。

和商業(yè)模式同步轉(zhuǎn)變的，還有樓市的調(diào)控目標(biāo)。

以前樓市政策，緊緊綁定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市投資數(shù)據(jù)，是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP、撐起地方財(cái)政。

現(xiàn)在的調(diào)控核心是，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)資產(chǎn)。

對(duì)絕大多數(shù)普通家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，家庭的賬面財(cái)富就不會(huì)大幅縮水，資產(chǎn)負(fù)債表不會(huì)崩盤，大家才敢放心消費(fèi)、正常生活。

賣地降溫也影響普通人的生活，其原因在地方財(cái)政的四個(gè)方面。

第一是一般公共預(yù)算，靠稅收支撐，公職人員工資、民生保障、城市日常運(yùn)轉(zhuǎn)，全靠這筆錢。

第二是政府性基金預(yù)算，九成以上收入來(lái)自賣地，修路、建地鐵、拆遷還債、城市基建，全都靠它兜底。

剩下分別是國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算和社保基金預(yù)算。

前者體量小，是地方轉(zhuǎn)型的新方向；后者專款專用，只用于養(yǎng)老、醫(yī)療等民生保障，不能隨意挪用。

這四本賬是互通流轉(zhuǎn)的，往年賣地收入充足時(shí)，政府性基金預(yù)算的盈余，可以補(bǔ)貼一般公共預(yù)算，支撐城市運(yùn)轉(zhuǎn)和民生開支。

現(xiàn)在賣地收入銳減，能補(bǔ)貼主力賬本的盈余大幅縮水。

比財(cái)政收緊更嚴(yán)重的，是暴露的地方債隱患。

過(guò)去二十年，地方尚地價(jià)上漲、賣地增收，城投公司拿土地抵押融資，資金投入基建，基建完善又推高地價(jià)，持續(xù)還債。

如今土地市場(chǎng)遇冷，城投手里的土地存貨大幅貶值，抵押資產(chǎn)縮水，銀行放貸愈發(fā)謹(jǐn)慎，城投融資難度、償債壓力雙雙飆升。

全國(guó)部分地區(qū)已經(jīng)陷入借錢度日、以債養(yǎng)債的問(wèn)題。

房?jī)r(jià)下跌帶動(dòng)地價(jià)下滑，地方償債能力隨之弱化，而地方財(cái)力不足，又導(dǎo)致保交樓、房源收儲(chǔ)等穩(wěn)樓市政策落地乏力，進(jìn)一步拖累市場(chǎng)。

江蘇、浙江、山東、四川這些經(jīng)濟(jì)大省，賣地收入雖然有所下滑，但降幅持續(xù)收窄，但回旋空間充足。

反觀中部省份，湖南、安徽、河南等地商品房銷售大幅萎縮，賣地收入已經(jīng)跌出全國(guó)前十。

為了填補(bǔ)土地財(cái)政窟窿，過(guò)去地方稅收高度依賴契稅，土地增值稅，都是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種。

樓市降溫后，這兩項(xiàng)稅收大幅縮水，地增值稅同樣暴跌，取而代之的是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等持有環(huán)節(jié)稅種。

雖然目前體量太小，無(wú)法快速填補(bǔ)萬(wàn)億級(jí)的財(cái)政缺口，但轉(zhuǎn)型方向從重交易，轉(zhuǎn)向重持有。

同時(shí)，地方也在嘗試轉(zhuǎn)型，從賣地?fù)Q錢，轉(zhuǎn)向持有國(guó)有資產(chǎn)、靠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利。

這次樓市的重大定調(diào)，是行業(yè)和財(cái)政模式的共同影響的結(jié)果，二十年大拆大建、靠土地?cái)U(kuò)張拉動(dòng)城市發(fā)展的模式，已經(jīng)走到盡頭。

地方政府從城市開發(fā)者，轉(zhuǎn)型為城市服務(wù)者；房企從開發(fā)商，轉(zhuǎn)型為生活服務(wù)商，都是未來(lái)趨勢(shì)。

近年來(lái)，各地持續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，有序放寬購(gòu)房限制。

2026年3月份以來(lái)，一線城市新建商品住宅，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均連續(xù)4個(gè)月上漲。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，北京、上海、江蘇、廣東等地區(qū)二手住宅交易面積超過(guò)新建商品住宅。

我國(guó)傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉(zhuǎn)變，二手房交易已成為住宅交易的重要組成部分。

存量時(shí)代，二手房交易規(guī)模上升，新房交易規(guī)模下降是常態(tài)。

房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的方式將轉(zhuǎn)向參與城市更新，房企將從單一開發(fā)建設(shè)向代建、租賃、運(yùn)營(yíng)等多元化轉(zhuǎn)型。

參考資料：

1.北京日?qǐng)?bào)客戶端2026-07-22 11:51：一線城市商品房?jī)r(jià)格連漲、二手房交易活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化

2.華夏時(shí)報(bào)2026-07-14 16:30：新提法！住房定位“大宗耐用商品”，擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃再提住房公積金改革