上海頂豪最神秘的莊家——歐亞平，攤牌了！

頂級大佬的離場，從來都不是銷聲匿跡，而是高調轉身。

在滬深地產圈與資本市場，歐亞平這個名字，一度被淡忘。

64歲的他早已暫停拿地，2023年卸任眾安保險董事長，推動二代接班。

歐亞平

市場普遍認為，這位昔日“地產天才”準備退居幕后，轉戰公益、交棒下一代。

誰也沒料到，近一年歐亞平接連出手，攪動地產、資本兩大圈層，清晰對外宣告：他還沒有下牌桌。

地產端，去年8月長寧頂豪寧國府邸入市，單套2億起步；捂盤超20年的洛克外灘源即將入市，高區沖擊30萬+/㎡，兩大上海頂豪陸續啟動變現。

寧國府邸實景圖

資本端更加干脆，7月3日-14日，連續8個交易日砸下1.3億港元增持眾安股票，持股抬升至12.73%，穩坐第一大股東。

事業之外，其子歐晉羿好事將近，家族喜事疊加資本布局，一時間話題不斷。

表象是高調回歸，實質是戰略轉型。

結合一系列動作推演，歐亞平有意加速處置上海兩大頂豪資產包，后續旗下地產業務很可能放棄開發、轉向純持有收租；他和胞弟歐亞非、歐晉羿組成的家族核心，資源持續向保險傾斜。

蟄伏二十余年的頂豪迎來兌現窗口，屬于他的地產開發時代，或許即將迎來終局。

01

冰火兩重天

歐亞平手里壓了近二十年的壓箱底資產——洛克外灘源和寧國府邸，同屬市區低密超大戶型頂豪，市場熱度卻截然相反：

前者圈層壁壘極高、信息嚴防死守，后者中介隨便打卡、成交冷冷清清。

作為外灘源頭的絕版資產，地段是洛克外灘源的核心競爭力。

洛克外灘源實景圖

項目由11棟歷史保護建筑、6棟現代樓宇組成，僅留存27套可售住宅，為402–567㎡大平層與頂復。

房源價差梯度分明，江景高區單價預計最高達33萬，中低區均價也在20萬左右，2025年底已現房交付。

外灘核心多為重奢酒店，住宅資源近乎斷供，也讓項目被稱作“住在頂級景點里”。

即便存在商住混合、兩梯一戶、外立面小窗犧牲通透感、毛坯交付等短板，依舊備受塔尖圈層青睞。

今年以來，洛克外灘源保密規格拉滿，無公開戶型圖、無對外樣板間，僅接受高驗資定向看房。

之所以“捂盤多年”，核心源于文保更新審批繁瑣、長期受新房限價束縛，如今限價松綁，終于將在下半年入市。

反觀長寧西郊的寧國府邸，緊鄰頂豪檀宮，容積率僅1.0，由世界大師設計的11棟合院產品，單套面積1000–1500㎡，總價1.8億起。

同樣蟄伏近二十年，項目曝光度極高，中介可隨意入園拍攝，房源信息全網流通，入市近一年去化疲軟。

項目短板突出，包括案名不受買家待見、千平獨棟門檻過高、極簡清水外立面風格小眾，難以適配傳統富豪審美。

寧國府邸內部實景圖

它捂盤的原因則在于7090規劃指標、建筑密度限制，疊加產權拆分、房票難題與長年管線老化問題，直至2024年完成整改、理順銷售規則，去年8月才拿證入市。

一東一西兩大壓箱底頂豪，地段稟賦、產品屬性、圈層認可度差異懸殊，也注定兩者變現節奏完全不在一個維度。

02

非典型房企

歐亞平手里兩大頂豪，看似好壞分明：洛克外灘源地段封神、市場搶著要；寧國府邸產品小眾、賣得吃力。

但站在他名下上市公司——百仕達控股的視角衡量，兩個項目帶給企業的壓力與價值，局面完全反轉。

翻看歷年財報就能看清，寧國府邸的這塊地在2008年就一次性付清地價，沒有持續燒錢的成本。

過去十幾年，公司一次次更新完工時間，從2011年竣工、2016年完工，一路拖到2025年才正式拿證入市。

雖然年年預期落空、飽受投資者吐槽，卻不會影響公司報表。

如今百仕達幾乎沒有負債，手握三十多億現金，深圳自持物業、酒店每年穩穩上億租金收入，完全耗得起。寧國府邸只是利潤晚點兌現，不存在資金風險。

而看著光鮮的洛克外灘源，才是真的拖累了公司十幾年。

項目起步階段就是一套復雜合作模式，早年洛克菲勒憑借國際名頭拿下開發權，隨后拉上百仕達合作開發。

合作條件相當苛刻：百仕達出錢、出高額貸款，承擔全部資金壓力；外資手握大頭股權、穩拿收益，風險基本全部甩給百仕達。

疊加歷史風貌管控、多方協調、股權博弈多重因素，洛克外灘源的完工節點持續跳票。

預期從2010年世博完工，拖到2012年、2014年、2017年，直到 2023 年整片街區才對外開放。

開發周期拉長疊加高額利息持續滾存，相關貸款常年掛賬、不斷計提減值，長期壓制股價與賬面利潤，成為歐亞平多年懸而未決的歷史包袱。

直到2024年底，他出手以極低代價收購外資持有的項目股權，終于實現全盤掌控。

這筆交易直接重塑財報。

靠著股權合并收益，還有此前眾安在線收購兩棟辦公樓回籠資金，百仕達2024年的賬面利潤暴增，凈利潤干到營收的10倍以上。

不過財報的亮眼表現屬于一次性會計收益，無法持續。2025年隨即由盈轉虧，確認了近9.74億港元可換股債券公允價值的虧損。

歐亞平掃清歷史遺留問題，也順勢完成布局切換。

未來大概率逐步告別高投入、高風險的地產開發賽道，只做資產持有與變現，重心全面轉向金融保險。

03

偏執資本玩家

某種程度上說，性格決定企業家的所有選擇。

寧國府邸超前且小眾的設計、長達二十年的捂盤堅守，并非偶然操作，完全是歐亞平個人性格與行事風格的極致投射。

一貫偏執、拒絕復制、追求超前時代的產品理念，讓他走出了一條完全不同于傳統房企老板的轉型路徑。

業內不少人將他和鵬瑞集團的徐航對標。

兩人都是985學霸出身，憑地產快速崛起，跨界布局多元賽道，屬于典型的全能型資本玩家。

但性格底色完全走出兩條路。

徐航深耕頂豪賽道持續迭代、長期重倉地產，歐亞平卻早早看淡地產規模內卷。

2010年，上海蘇河灣1號地的土拍，激戰115輪惜敗華僑城后，他便徹底退出公開搶地賽場，不再新增高周轉開發項目，開始系統性收縮地產戰線，把重心向資本與金融領域傾斜。

作為地產圈最神秘的初代大佬，歐亞平起步路徑極具差異化。

高校教師出身，依靠外貿、燃氣能源完成資本原始積累，1993年趁行業寒冬切入地產，精準抓住樓市紅利。

他的地產發展脈絡分為三段，完整映照百仕達控股的起伏。

第一階段，立足深圳打造標桿。

依托能源業務充裕資金開發百仕達花園，在冷門片區做成爆款；2001年拿下深圳單價地王打造紅樹西岸，持續貢獻穩定現金流，項目產品力引來中海等頭部房企專程學習。

紅樹西岸實景圖

第二階段，重倉上海，鎖定核心稀缺資產。

2004年參與洛克外灘源城市更新，2008年拿下長寧地塊開發寧國府邸。

摒棄行業快周轉模式，堅守產品主義，要求新項目必須迭代升級、拒絕簡單復制，前商業管理部總經理朱斌證實，這是歐亞平長期不變的準則。

第三階段，跨界金融，完成身份轉型。

2013年，歐亞平深度參與“三馬”發起的眾安在線，居于幕后掌握核心話語權，順利從地產開發商轉型資本玩家。

“三馬”給歐亞平站臺

多名百仕達核心高管離職，也側面顯現他的戰略轉向與性格特質。

曾任職萬科、雅蘭置業的總裁郭兆斌，還有打造紅樹西岸營銷神話的老同學羅雷，先后選擇離開，根源在于地產發展理念難以達成共識。

歐亞平自信強勢，團隊以執行跟隨為主，職業經理人缺少獨立施展空間。

自2008年起，他陸續出售燃氣、能源相關資產，剝離傳統實業。

隨著兩大上海頂豪的加速變現，這位橫跨能源、地產、金融的資本先行者，即將為長達三十年的地產開發之路畫上句號。

04

黃金時代的落幕

歐亞平這一代人，和湯臣的締造者們一樣，烙印著地產上個時代的底色。和批量復制、追求快速去化的高周轉路線截然不同，他對產品始終保有一份執念。

洛克外灘源、寧國府邸都以超前理念打磨，不迎合短期市場，放到今天來看依舊擁有獨特產品價值。

樓市潮起潮落，行業新舊交替，當兩座蟄伏二十年的上海藏品逐步完成變現，屬于那一代產品主義開發商的黃金時代，正緩緩落下帷幕。

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