七年舊改易主央企，本土民企套現退場，中海“曲線”補倉南山

近日，深圳南山區西麗大學城片區的一個重點舊改項目易主，引發市場關注。南都灣財社記者了解到，推進了五年的同富裕工業城舊改項目（備案名：云錦萬宸家園）近期已完成股權變更，本土房企桑泰集團悉數退出，由央企中海地產100%全資接盤。

該項目緊挨塘朗山和多所知名高校，此次央企的全面接手入局，不僅意味著這個原本進展緩慢的項目將被徹底激活，也意味著深圳核心區未來或將新增近千套優質新房供應。

西麗核心舊改換主，央企入局補倉

南都灣財社記者通過天眼查等工商注冊渠道查詢發現，云錦萬宸家園的開發主體——深圳市桑泰聯得投資有限公司的股權結構近期發生根本性變更。原股東桑泰地產（持股55%）和沃泰華康（持股45%）已悉數退出，目前由中海地產集團全資子公司中海華南（深圳）有限公司100%持股。同時，項目管理層也已全面換血為中海團隊。

公開資料顯示，該項目早在2019年便納入南山區首批城市更新計劃，初期規劃定位為新型產業用地；2020年，地塊更新屬性于該區第四批更新計劃中作出調整，正式變更為工改商住項目；2021年，項目完成實施主體確認確權工作；歷經五年籌備攻堅，項目于今年6月取得備案名稱批復，總平面圖同步對外公示，整體開發進程進入落地兌現階段。

中海為何在這個節點選擇全盤接手？有業內人士向南都灣財社記者推測，今年上半年深圳土拍市場競爭激烈，尤其是優質地塊的爭奪白熱化。中海在公開市場的宅地競拍中暫未有所斬獲，面對南山等核心區域日益見底的土地儲備，直接收購產權清晰、即將入市的成熟舊改項目，成為其補充優質貨值、填補改善型產品線空白的優選路徑。

而本次開發主體的轉換，對各方而言都意味著新的變量。業內分析認為，對原操盤方桑泰而言，在項目進入實質性施工階段選擇讓渡股權，能夠以成熟項目的溢價高位套現，極大緩解長周期開發帶來的資金沉淀壓力；對中海而言，這無疑是一次高效的核心區“儲糧”動作，省去了舊改前期漫長且充滿不確定性的博弈階段；對于購房者和片區發展來說，更強資金實力的央企接盤，不僅降低了舊改項目常見的爛尾或延期風險，頭部央企的操盤經驗與資源整合能力，更將加速項目落地與周邊連片舊改進程，推動片區城市界面與配套升級。

實探項目現場，建設正在有序推進

南都灣財社記者注意到，中海完成該項目收購后，南山西麗同富裕工業城舊改項目建設進度持續提速。據官方工程審批平臺公示信息，南山區桃源街道西麗同富裕工業城城市更新單元已于2026年7月15日完成全項目工程報建備案；7月20日，項目住宅地塊云錦萬宸家園樁基礎工程同步取得施工許可，項目建設正有序落地推進。

7月21日，南都灣財社記者日前實地探訪項目現場看到，工地已掛出中海標識，場內渣土運輸車輛有序進出，沿項目外圍道路望去，各類樁基、起重工程機械正在作業，目前住宅部分還未明顯出地面。

周邊配套來看，項目一路之隔即為清華大學深圳國際研究生院一期，南側緊鄰塘朗山郊野公園，北望西麗水庫，生態資源突出；周邊3公里內布局有寶能環球匯、益田假日里等商業體，以及深圳大學總醫院等醫療配套；交通方面，目前距離最近的5號線塘朗站約1.5公里。

據公開資料，整個項目建設用地面積2.29萬㎡，總建筑面積22.89萬㎡。其中，住宅建筑面積10.14萬㎡，保障房8253㎡，商業及文化設施1.5萬㎡。根據總平圖，云錦萬宸家園分南北兩個地塊，規劃有6棟住宅塔樓，包含北地塊2棟45層超高層及南地塊3棟53層超高層與1棟28層高層保障房，預計可供應商品住宅約900套。

參考深鐵閱山境花園等次新盤，目前周邊二手房參考均價約在7.1萬至8.5萬元/㎡。業內預計，中海接手后將對產品進行升級，項目有望在今年四季度到明年初入市，填補西麗片區改善型住宅的供應空白。但值得注意的是，客觀來看，項目容積率超過7.5，樓間距相對緊湊，這在一定程度上也將考驗開發商的產品設計與空間優化能力。

央國企加速入局深圳城市更新

此次出售項目的桑泰集團，創立于2000年，是集房地產開發、物業管理、城市更新、實業經營、產業園經營等于一體的深圳本土民營企業集團。官網資料顯示，其地產業務主要在深圳市南山區、寶安區、龍崗區，已開發面積超200萬平方米，代表項目包括桑泰丹華、桑泰水木丹華、桑泰龍樾、前海楓葉大廈等。

然而，深圳舊改項目普遍面臨前期拆遷投入高、周期長達5至8年的客觀難題。近年來，隨著民營房企融資端持續收緊，單憑一己之力推進重資產的城市更新項目變得越發吃力。因此，像桑泰這樣主動出讓成熟舊改項目套現，或引入強援合作，成為許多本土民企的理性選擇。

南都灣財社記者梳理市場交易發現，近年深圳城市更新賽道股權更迭案例持續增多，中建、中交、華潤等央國企持續出手接盤民營房企存量項目。

據統計，2024年以來，招商蛇口、中海、中建三局、中交城投、保利發展等多家央國企已在深圳南山、龍華、福田、寶安等區布局城市更新項目。例如，2025年，中建三局旗下中建壹品以32.72億元摘得福田文創園舊改項目100%股權及相關債權，這筆交易亦是中建體系在深圳完成的首宗城市更新股權收購。

業內普遍認為，憑借雄厚的資金實力與突出的資源整合優勢，央國企正成為推進大型城市更新與民生改造類項目的核心力量。合一城市更新集團董事總經理羅宇曾分析指出，在房地產行業持續承壓的背景下，央國企依托穩健的經營基本面和品牌信譽，能為拆遷權利人及購房者提供更強的交付與權益保障，市場認可度普遍較高。與此同時，這類企業整體負債可控、信用資質優良，在面對長周期、重資產的舊改項目時，也更易獲得金融機構的融資支持，從而確保項目平穩落地。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽