深圳一小區在車庫建垃圾中轉站且未報批？部門回應

來源：市場資訊

（來源：奧一新聞）

近期，龍崗區正方洲潤園2棟2單元的業主向奧一新聞反映，在業主不知情的情況下，小區物業在負一樓車庫設置了垃圾房。有業主曾通過民意速辦反映此事，相關部門曾回應未規劃配建垃圾中轉站。為此，不少業主質疑小區物業未批先建，且未征求業主意見。

對此，轄區的龍崗街道辦回應稱，該垃圾房系建設單位結合小區實際情況、按照相關標準及規定建設，在小區交付階段已與其他配套設施一并移交物業公司接管，并非后期改建，但實際使用者為物業方。

而物業方則表示，已采取多項優化措施以降低對業主生活的影響，同時研究在其他樓棟增設生活垃圾房的可行性，目前該設想仍處于初期階段。

矛盾糾紛

垃圾房設在單元樓負一層

業主稱“不知情”希望撤走

在業主徐女士（化名）看來，這處垃圾房從程序和選址上都存在問題。據徐女士介紹，其所在的合正方洲潤園2棟2單元負一樓，本來是車庫區域，不應設置垃圾房。徐女士強調，2單元樓棟的這處垃圾房承擔著整個小區垃圾的暫存與轉運，地下密閉空間堆放垃圾容易產生惡臭、滲濾液污染，滋生蚊蟲病菌，并形成消防隱患，影響2單元業主日常生活。

業主供圖

此外，部分業主提供的一份深圳市規劃和自然資源局的回應，其中提到合正方洲潤園項目于2021年8月取得《建設工程規劃許可證》，2024年1月完成竣工聯合驗收，經核報建圖紙（地下一層組合平面圖），未見規劃要求配建的垃圾中轉站。規自局同時表示，經現場核實，該垃圾站為物業后期設置。

“我最近才知道這個垃圾房的存在，物業搭建垃圾房沒有征求業主意見，屬于侵權行為。”她表示按照《物業管理條例》相關規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途，物業服務企業確需改變的，應當提請業主大會討論決定同意。“物業無權自行把車庫改成垃圾房。”

業主供圖

物業回應

已采取各項優化措施

考慮其他樓棟增設垃圾房

公開信息顯示，合正方洲潤園位于深圳市龍崗區龍崗街道，由深圳市中龍信合投資有限公司開發建設，隸屬于合正房地產集團。潤園共4棟樓、分9個單元，于2024年1月交付使用。

小區的物業服務方為深圳市合正物業服務有限公司（簡稱“合正物業”）。合正物業成立于1998年，隸屬于合正房地產集團，2025年入選“中國物業服務企業綜合實力500強”。

針對此事，小區的物業方——合正物業相關負責人告訴記者，開發商移交至物業時，該垃圾房已經存在，且已在報建圖紙上備注，“備注為功能房，具體設計成垃圾用房”。

對于小區業主提出的“購房時未進行提醒”的質疑，物業方提供了一份《購房風險提示》，其中第21條提到：“本項目根據政府垃圾分類要求，本項目的垃圾收集點在小區園林內及地下一層多處均有設置，地面垃圾收集點分別設置在（包括但不限于）1棟和2棟一單元之間的裙樓商業背面、2棟二單元和2棟三單元之間的裙樓商業背面、3棟二單元與3棟三單元之間的裙樓商業背面、3棟四單元與4棟之間的裙樓商業背面，開發商已通過相關設計盡量降低其不利因素，但尚不能排除前述設置可能會給臨近的部分樓層使用者帶來氣味、感官等影響。”

合正物業方面回應稱，已采取多項優化措施以降低對業主生活的影響，具體包括——每日21點前完成垃圾清運、加裝負壓風排風機和除臭噴霧裝置、每日清洗垃圾桶、定期對活性炭吸附凈化設備進行深度清潔等。

物業相關負責人告訴記者，在接到業主投訴后，針對選址問題，物業曾組織業主實地走訪小區其他區域，“其他位置均不具備設置條件，相關原因已向業主進行了解釋說明。”

至于下一步計劃，物業方面表示，也會研究在其他樓棟增設生活垃圾房的可行性，目前該設想仍處于初期階段。物業強調，如后續推進該項工作，將嚴格按照相關規定組織全體業主進行投票，最終是否增設需由業主共同決定。

并非市政規劃的垃圾中轉站

轄區的龍崗街道辦回應稱，這一垃圾房并非市政規劃的垃圾中轉站。該垃圾房位于負一樓停車場出口處，用于匯聚已分類垃圾，便于垃圾及時清運。關于設置問題，該垃圾房系建設單位結合小區實際情況、按照相關標準及規定建設，在小區交付階段已與其他配套設施一并移交物業公司接管，并非后期改建。

律師說法

不排除開發商存在“提示不到位”等問題

廣東晟典律師事務所律師毛鵬向記者表示，如果開發商在售樓前，已經做了《購房風險提示》，說明小區會在園林內及地下一層多處均有設置垃圾收集點，這種做法，通常情況下會視為開發商履行了告知義務。而且垃圾收集點本身也是小區相關配套設施設備的一部分，但不管位置選擇在哪一棟，肯定會對該棟居民構成一定不利影響，這種負面影響也是客觀存在的。

但毛鵬同時指出，開發商有提示，和提示是否到位，可能仍存在一定的差異。如開發商在《購房風險提示》中未直接點名“功能房”的位置在2棟負一樓，或未提示“功能房”未來可能會改為“垃圾用房”，可能會對業主當時在簽訂買賣合同選房的時候有一定影響，不排除有業主知道相關信息后，可能不會選擇2棟居住，會選擇其他樓棟居住。從這個角度看，不排除開發商存在“提示不到位”等問題。

毛鵬認為，相對合適的做法，是能否通過業主大會或某種方式，除了要求加強對2棟樓下垃圾用房清洗和通風除味的力度以及頻次以外，是否可以適當增加2棟住戶其他物業福利或待遇、或降低負擔等方式，適當補償或彌補2棟住戶的不利影響，從而取得某種平衡。

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回到這起事件的原點，業主追問的核心其實是兩個問題：這處垃圾房什么時候有的;以及，為什么沒人告訴我？

對于業主徐女士來說，答案仍是模糊的。開發商到底有沒有盡到告知義務？物業提供了一份《購房風險提示》，上面確實提到了“地下一層多處均有設置”垃圾收集點。但沒有一處明確寫著“2棟2單元負一樓將設置永久性垃圾房”。一段模糊指向“地下一層”的表述，能否構成法律意義上的有效告知？律師的說法：有提示，不代表提示到位。

而比“不知情”更讓徐女士難以接受的，是整個小區只有2棟2單元承擔了這個垃圾房。原本屬于全體業主共用的公共區域，如今卻成了2棟業主需要單獨承受的負擔。垃圾房的異味、清運噪音、潛在的消防隱患，其他樓棟的業主并不需要面對這些。公共區域產生的負擔，最終卻只由一棟樓的居民承擔，這份代價的分配是否公平，至少應當給一個說法。

奧一新聞 · 南方民間智庫 | 出品

采寫：奧一新聞記者、南方民間智庫研究員 廖靜文

視頻：詹越慧

編輯：蔡詩妍