上海新房，第三輪續命失敗了

2025年上海新房遭遇滑鐵盧，只賣出去4萬多套，是1998年房改以來最差的一年

本以為2026年會好一些，沒想到變得更差

上半年新房銷售1.8萬套，如果市場不好轉，今年連4萬套都保不住

目前還沒看到好轉跡象，甚至還在惡化

很多樓盤被迫開分銷，全上海中介幫忙賣房

還賣不動

7月份最大的新房分銷商房江湖業績減半，很多樓盤都在提高傭金，客戶卻越來越少

上海新房該如何續命？

為什么要用“續命”兩個字？因為這幾年一直在續命

之前大部分新房都在郊區，主力買家是外地來的年輕人

外地人口流入大幅放緩，郊區新房越來越難賣

2017年后規模就在縮小，2020年行情來了釋放了積壓需求，后面新房本該大幅跳水

這時上海進行了強行續命，發明了一二手倒掛，搶奪二手房客戶

初衷當然是打壓市場熱度，通過新房的錨定效應，拉住不斷上漲的二手房價

唐鎮、大虹橋二手房都要10萬，新房只賣6-7萬，原來想買二手房的客戶，紛紛沖進新房市場

2021-2023年上海新房銷售再創新高，在全國也是一個奇跡

這個游戲長不了

二手房市場充分博弈，本來就達成了供需平衡

為了給新房續命，通過一二手倒掛搶了二手房客戶，二手房平衡態打破

一二手倒掛也釋放了投機客戶，一些原來不想買房的家庭，也想賣房打新

賺錢嘛，不寒磣

他們賣房的目的是打新，是賺錢，那價格上就好商量，是前幾年最愿意降價的房東

這些新增二手房，進一步打擊了二手房市場

疊加其他利空，二手房市場很快就崩潰了

二手房降價40%，降到比新房還便宜，一二手倒掛消失，新房就又不好賣了

唐鎮原來新房6萬，二手房10萬，新房便宜40%；現在新房8.4萬，二手房7萬，新房貴20%

你說新房還能好賣嗎

這時新房進行了第二輪續命

看下面這個圖，2025年銷售套數只有2020年一半，但是新房銷售額跟2020年卻差不多

雖然也在下滑，降幅卻不是很夸張

一二手倒掛消失后上海新房瞄準了市區，唯一還活躍的市場

2024年開始中環內的土拍數量大幅上升，開始收割市區客戶

尤其是內環內，大量豪宅上市，收割全國有錢人

黃浦區的新房供應量直接翻了四五倍，豪宅一個接一個上市

市區項目變多，拉高了上海新房套均總價，由600萬直接跳漲到1000萬

這個操盤非常高明，新房套數不重要，重要的是銷售額

而且單價越高的樓盤，成本中地價部分越高

有段時間國家統計局公布的新房成交價格，只有上海還在增長

通過市區新房、通過豪宅，上海保住了新房銷售額、保住了土拍收入

2026年開始，這個游戲也玩不下去了

有錢人錢很多，人真的不多，要買房的更少

這次積壓的需求，上海快吸光了

2025年3000萬以上的新房全國賣掉4068套，其中上海就有2062套，占了50.4%

全國一半的豪宅買家被上海收割了，總得等韭菜長一段時間再割吧

2025年下半年開始黃浦豪宅就沒那么好賣了，當時跟開發商的朋友聊，他們說樓盤要賣好只有一個秘訣：開盤早

越晚開盤越難賣

今年開盤的新弘北京道，去化率只有16.67%

上海第一大熱門徐匯濱江，之前連續日光，到安瀾上海這也熄火了

最近《求是》雜志又在提城市更新，上海做舊改的一些朋友比較悲觀

上海這一輪舊改高峰過去了，后面很難推

黃浦那些舊改地塊都是積蓄了幾年、十幾年力量，集中在這兩年釋放

后面的地塊短期很難上市

一方面是舊改資金用的差不多了，一方面是豪宅買家沒那么多了

總不能剛買好，再買一次吧

沒人接盤豪宅，市區舊改就難推

豪宅賣不動，市區普通項目就更難，楊浦一大堆新房嗷嗷待售

市區不好賣，新房套均總價都在下滑，今年已經下滑到850萬

市區不好賣了，新房該如何續命？

首先我們要明白一點，必須得續命

新房規模縮減，新開工面積回到1995年，大量相關就業消失，加劇了經濟下行

更重要的是，上海也缺錢了

前幾年全國只有上海財政有結余，其他地方都有缺口

今年開始，上海財政也不足了

對土地出讓金的渴望更加強烈

其實2025年我們就進行了第三輪續命，9月26日推出了“好房子”標準

現在二手房大幅下滑，新房顯得很貴，新房客戶被二手房分流

希望通過好房子，拉開跟二手房的差距，減少分流

現在來看并不成功，好房子打壓的不是二手房，而是新規之前的在售新房

“好房子”的用意是增加陽臺數量、增加陽臺面積、增設花池等空間，豐富居住內涵，改變居住范式

但是開發商鉆空子，好房子搞成了偷面積游戲

陽臺、花池都包進來算面積，飄窗打掉算面積

其實居住起來跟二手房沒區別，甚至更差了，陽臺都沒了

說白了就是新房變相降價，降幅又不大，沒有改變新房貴、二手房便宜的事實

只是變得比之前的新房便宜，那之前的新房肯定不好賣

環線單方面宣布這次續命徹底失敗，新房各方面數據已經交出了答卷

道理很簡單，指望搶二手房客戶給新房續命，游戲注定不能持續

二手房才是市場基石，二手房垮掉，樓市整個垮掉，局部救市顯得蒼白無力

現在有兩個選擇，要么等市場自動恢復，要么采取更有效的續命方式

2021-2023年新房分流了二手房客戶，增加了二手房供應，導致二手房庫存積壓

現在庫存慢慢減少，鏈家前端房源由13萬套降到7萬多套，供需結構已經非常健康

二手房市場回暖，優質房源出清，購買力自然就會流向新房市場

這個過程緩慢，拐點在哪也不可控

要短期見到效果，只有全面放開限購，增加市場需求

再來一批外地人，消化郊區海量的新房庫存，新房市場就會好轉

千萬不要再想著搶奪二手房客戶，比如新房降價，或者推出四代住宅，進一步增加贈送面積，變相降價

這樣搞就是竭澤而漁，把二手市場繼續拖向深淵，市場永遠好不了

這很不利于房地產市場止跌回穩

上面是市場全局分析，各個區域其實處于完全不同的周期內

大家可以把關心的區域、樓盤發給環二，免費幫你評估一下是不是適合買入

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