我去，東莞莞城老破小跌到8000元/㎡......

來源：東莞淘房志

莞城真的忒慘了。

莞城的老舊學區房跌落神壇，步步高小區、東湖花園、邁豪街、新風大廈等，成交均價紛紛跌破1萬/㎡。

比如和興花園，1998年的樓梯房，上月成交的一套49平戶型，總價38萬，單價跌至7695元/㎡。

創了小區近年來成交單價新低。

東湖花園，1998年的高層電梯小區，1500多戶，幾乎每月都有成交。

查閱貝殼網顯示，二手成交均價約0.82萬/㎡，小區130平戶型，最新成交了一套在106萬，單價約8153元/㎡。

同戶型去年年中成交價在132萬，不到一年時間，跌了20萬+。

我也和中介聊了下小區下半年行情，其表示：“如果入學的孩子少，東湖花園應該還會繼續降一點。”

步步高小區，1988年的老小區，今年的成交價都在8000元/㎡左右，最新成交的80平戶型，成交總價在69萬，單價約8609元/㎡。

即使是莞城的次新小區，碧桂園東江月、碧桂園ParkRoyal、城央壹品等，現在二手成交均價也都跌到1字頭了。

比如碧桂園東江月，樓齡8年的次新小區，貝殼網上顯示，小區二手成交均價1.74萬/㎡，比南城同樓齡小區要低了。

莞城房價也是跌到了谷底。

下半年，莞城房價會繼續跌嗎？單選

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莞城老破小跌破萬元

和興花園跌到0.78萬/㎡，東湖花園一年跌20萬+

莞城現在似乎也不抗跌了。

從上月的官方網簽數據看，莞城的二手成交均價約11450元/㎡，比南城東城要低4000元一平以上。

和興花園，圖源安居客

萬江二手均價約1.4萬元/㎡，也低了2500元一平以上。

莞城成了城區的價格洼地。

東莞另一個學區房的價格高地松山湖，二手成交均價在3.1萬/㎡，莞城更是低了1.5萬/㎡。

完全不能相提并論啊。

而把莞城拉下神壇，首當其沖的就是老舊小區，和興花園、步步高小區、東湖花園、邁豪街、新風大廈等，成交均價都已跌破萬元大關。

比如和興花園，1998年的樓梯房，無電梯，現在貝殼網上顯示，二手成交均價在0.78萬/㎡。

最新成交的一套49平戶型，總價38.5萬，單價更是跌到7695元/㎡，創了小區二手成交價新低。

我也問了下中介：“是38.5萬成交，屬于莞城學區”。

同戶型去年成交價在57萬，一年時間也是跌了20萬。

再來看東湖花園，1998年的高層電梯小區，小區有1500多戶，每月幾乎都有成交。

目前查閱貝殼網顯示，小區上個月成交4套，二手成交均價約0.82萬/㎡。

小區130平戶型成交比較旺盛，今年最新成交了一套在106萬，單價約8153元/㎡。

同戶型去年年底成交在132萬，不到一年時間，也是降價20萬+。

我也和中介聊了下這個小區下半年行情，其表示：“很難說， 如果今年入學的孩子少，應該還會繼續降一點。”

莞城的老舊小區也是跌挺慘的。

莞城次新小區也跌到1字頭了

西城樓大街跌13%，富通自在城一年跌40萬

以往爆賣的小戶型學區盤也扛不住了。

比如萬科運河東1號、西城樓大街、正德名居、香港街等，以前靠著學位優勢，單價沖到四五萬一平。

萬科運河東1號，圖源安居客

如今也是跌到1字頭了。

以萬科運河東1號為例，貝殼網上顯示，上個月二手成交5套，成交均價1.42萬/㎡。

小區38平單間最新成交在60萬，相比去年年中75萬，一年時間下跌15萬。

單價也是跌到1.5萬/㎡。

再來看西城樓大街，小區上個月成交2套，二手成交均價1.29萬/㎡，環比下跌13%。

小區41平單間，今年成交價在65萬，而去年年中成交價在80萬，一年時間下跌15萬。

再來看莞城的次新小區，碧桂園東江月、城央壹品、富通自在城等小區，現在的成交價也是跌到1字頭了。

比如碧桂園東江月，貝殼網上顯示，小區的最新二手成交均價1.74萬/㎡。

小區93平三房最新成交價在166萬，103平成交價在176萬，成交單價都在1.7萬/㎡。

富通自在城，樓齡稍微老點，莞城建設小區學區，上個月成交了7套，但成交均價跌至1.67萬/㎡，繼續下跌4.6%。

小區92平三房最新成交價在157萬，同戶型去年年中成交了一套200萬，一年時間下跌40萬。

莞城的標桿盤豐華瓏遠翠瓏灣，現在房價也跌到2字頭了。

小區99平三房最新成交在260萬，而在去年年底有筍盤236萬成交，今年成交有所反彈。

但是成交均價仍在2字頭了。

為什么莞城房價跌這么狠？

首先最關鍵的是莞城沒落了。

東莞城區的發展重心，早已從莞城東城轉移到南城，莞城沒什么重大規劃，后續潛力受限。

只會越來越落寞，沒商場，沒配套，房產的增值保值差，現在下跌是城市發展的預期體現。

其次是莞城的老舊小區太多了。

因為莞城率先發展，也讓莞城有大量的老舊小區，遍地老房子，一副破敗的景象。

現在的年輕家庭，看不上莞城的老舊小區，中高端的改善群體也看不上，大量的購買力外溢到南城東城。

導致莞城的房價溢價能力不足。

當然很重要的一點，莞城的學位溢價能力也在走下坡路了。

從全市范圍看，松山湖的學位異軍突起，分流了一部分高端學區家庭。

從市區看，教育也在快速崛起，CBD北部學校、華中師大東城學校、東莞一中東城學校、莞中萬江龍灣學校等陸續落地，也分流了一部分學區購買力。

莞城的學區房含金量下降，不再是學區家庭的唯一選擇。

總體看，莞城的城市發展會繼續走下坡路。

很難再靠學區沖上高價了。