地產最大的利空…

我不止一次說過，也不止一次強調過，房地產市場未來最大的利空：就是人口。

各位主子好，每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。

人口，又分未來可增長的出生人口和現存有質量的存量人口。

但目前來看，未來可增長的人口，已是強弩之末。風吹落地，甚是乏力。

據國家統計局數據，2022年末全國人口14.12億人，較2021年末減少85萬人，出現了近幾十年來的首次負增長。2023年年末全國人口14.10億人，較2022年末減少208萬人，人口較上年多減少了123萬人。

看見沒，這可是“幾十年來的首次”，對一個發展中國家來說，這人口增長趨勢一旦出現轉向，對未來中國的發展來說，這將是最大的變量，沒有之一。

人口趨勢的數據邏輯很清晰，一方面是整體人口進入負增長，而且是連續兩年的負增長，同時，第二年的降幅還在擴大。至于2024年，叨主認為，也不容樂觀。

再看存量人口：

據人口“七普”數據，60歲以上的人口上升了6.79個百分點，0-14歲人口較上個10年上漲了1.35個百分點、15-59歲下降了6.79個百分點。

而到2035年，據劉潤演講中講到的，很有可能會進入重度老齡化，整個人口結構的變化將會對住房的需求結構產生深遠的影響。

比如，老齡化會加劇子女的養老支出，會加重國家的社保支出，這些支出都將作用于年青一代，并集中于新一代人的身上，這無疑會對未來住房市場的需求購買力會進一步削弱。

而上層基于長遠的穩定和可持續發展，我們也就不難理解，其為什么要實施推遲退休政策，為什么要一再鼓勵生育了。

對一個組織，一個部落，一個民族，一個國家來說，人是一切的因，又是一切的果。

有人總喜歡拿日韓舉例，說它們的人口減少了，但房價卻依然還是上漲的。

說這話的人，其實只說對了三分之一。

首先，日本經濟出現了幾十年的停滯，伴隨差房價也出現了大面積的回落。

其次，日韓的上漲是循序漸進的漲，是理性克制的漲，不像我們是大幅造富地漲，全面炒作式的漲。

最后，要明白日韓的面積本來就比較小，而日韓在人口減少后，房價還繼續上漲的主要還是它們幾個大城市，比如說東京、首爾這樣的城市。

所以，數據上可對比日韓，但政策上不可照抄日韓。

如果非要這么比較，也應該是拿我們北上廣深這樣的大城市與之比較。

但悲哀的是，從叨主前幾篇陸續推出的幾篇熱文來看（有興趣的可回看），7、8月，即便北上廣深，也是新房、二手房，同樣出現了跌落神壇的局面，而且是連續下跌。

這幾位大神級的逆轉，就像滅霸過去打個響指就能毀滅世界，現在即便放個響屁，也難讓人聞出味道了。

這終歸是時代變了，人心變了，賺錢的邏輯也變了。

于是，繼4月水費、電費、燃氣費統統跳漲后，繼高鐵漲價，非稅收入逆增長后，國道又開始收費了。

8月26日，山東省同意濟南黃河大橋設置收費站，收費期限25年。

早前，吉林省和湖北省也分別有國道大橋和一級公路開始收費。

而3年前，就已有其他省份開始恢復國道收費。

就這短短幾年間，地產業是紛紛下行的像“冰坑里抓泥鰍，死去活來”，而各壟斷行業收費像是“火上燒燈籠，紅光滿面”。

這個信號無疑讓人擔憂，但擔憂是庸人的事，看透才是你我的事。

從2009年取消養路費，到如今收費重啟。

15年過去了，叨主已從而立至不惑，從朝氣蓬勃到老氣橫秋，從千杯不醉到一口即倒，從年入百萬到剛好糊口，總之就是現在活得就像一棵蔥，沒糞的營養，沒錢的供養，只剩被割的命。

回到國道收費頻起這事，看來“缺錢”這兩個字，算是真真正正的寫到明面上了。

不裝了，攤牌，有時是最優秀的策略。

最近幾年房地產下行，賣地賣不動，賣房沒收成。

當地靠“地”吃飯的收入大規模下降，而地方城市又過于依賴土地財政，現在土地爺倒下了，地方財政的頂梁柱就沒了。

所以，國道開始恢復收費只是開始，最近幾年，就連各地方城市地罰沒收入也在快速增高。

8月16日，監正會發布2024年上半年證監會行政執法情況綜述，僅今年上半年，罰沒金額高達85億元，這一數字已經超過去年全年總和。

也就是說，罰沒金額，今年半年就干了去年一年的量。很明顯，這效率非常高，背后的原因，其實就是地方城市缺錢，單憑賣地收入是完全跟不上的。

當然，各位主子也不要慌張，因為你會發現以后很多城市，特別是中小城市，隔三差五的，可能就會來個開“政策倒車”的戲碼：

以前沒有收費的或者沒有漲價的，可能很快就要收費或者漲價了。

這無疑是一個全新的時代，我們不必悲嘆，不必抱怨。我們應該全力以赴，拭目以待。

我是一叨，下次再聊。