由業(yè)主牽頭進(jìn)行自主更新、原拆原建，是否能夠持續(xù)推動(dòng)老舊小區(qū)改造？

關(guān)于近期發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提到：

穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

我個(gè)人理解關(guān)于舊改，拆遷部分的內(nèi)容，是政府也不想牽頭來搞了。其主要原因還是土地財(cái)政模式已經(jīng)不能夠?yàn)檎胶馇捌诘牟疬w成本，所以鼓勵(lì)業(yè)主“你行你就上”，還省去了政府拆遷帶來的社會(huì)矛盾。

異地拆遷能夠廣泛推廣的基本邏輯，是舊城區(qū)的土地拆遷后，經(jīng)過一級(jí)開發(fā)，可以加入到公開土地市場進(jìn)行拍賣，因?yàn)榕f的地塊往往靠近主城區(qū)，土地價(jià)值較高，土拍能夠獲得較高的土地出讓金。而新建的拆遷房的土地，往往是在郊區(qū)或者新城區(qū)，土地價(jià)值相對較低。只要老地＞新地，一出一進(jìn)，政府財(cái)政能夠平衡。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場下行，土地出讓金銳減，財(cái)政收入不能夠覆蓋支出，政府就不愿意做異地拆遷的事情，那么大家就在原址上重建，不涉及到土地置換，不把增量土地加入，盡量減少流程環(huán)節(jié)和資金需求。

但把重建更新的權(quán)責(zé)交給業(yè)主，業(yè)主就能夠推行下去嗎？我感覺很難。

在最新出臺(tái)的《民法典》中，第二百七十八條中

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

3/4面積和人數(shù)都同意的情況下，才能對建筑進(jìn)行改建和重建。如果光靠業(yè)主自己成立的業(yè)委會(huì)，不管是從技術(shù)上還是號(hào)召上，都很難統(tǒng)一小區(qū)零散業(yè)主的意見。更何況需要進(jìn)行改造更新的小區(qū)，多半都是老舊小區(qū)，租賃租戶比例較高，原業(yè)主早就沒有居住在這里，只要能夠出租，額外花錢進(jìn)行改造的意愿就會(huì)小很多。

想一下，老舊小區(qū)就加裝一部電梯，低樓層住戶的意見就很難統(tǒng)一，何況更大的改造。

當(dāng)然，我也知道目前部分地區(qū)的老舊小區(qū)，正在試點(diǎn)業(yè)主自主更新的模式，比如浙工新村。整個(gè)小區(qū)548戶業(yè)主全體同意，自籌資金5億元，平均每戶需要支出100萬左右。如果沒有其他優(yōu)惠政策向?qū)В瑖鴥?nèi)有哪個(gè)小區(qū)能夠完成100%同意，且每戶出資100萬用于重建的“奇跡”呢？

浙工新村作為自主更新的試點(diǎn)工程，能夠啟動(dòng)上馬，自然是有其背后的政策支持。比如政府提供的資金補(bǔ)助，還有就是擴(kuò)容。所謂擴(kuò)容就是指的重建新增的面積大于老舊小區(qū)原本的面積。

比如下面案例中，對于100萬籌資來源的計(jì)算，原面積分?jǐn)偢脑熨M(fèi)用+擴(kuò)建面積市場價(jià)+車位市場價(jià)=100萬，也就是說業(yè)主出了100萬的錢，是獲得了等價(jià)于100萬估值的資產(chǎn)。而且，這筆錢是可以商貸或者公積金的，也就是說當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)能夠提供等同于購買商品房的貸款政策。

然而在另外一個(gè)案例中，“自主更新、原拆原建”卻沒有能夠推行落地實(shí)施。

在2023年，成都市武侯區(qū)中央花園小區(qū)在業(yè)主們組織“自拆自建”的時(shí)候卻遇到了諸多困難，盡管自拆組織者喊出了“不等不靠不要，自拆自建改造”的口號(hào)——支持拆舊建新，讓房子升值，居住環(huán)境得到提升。也獲得了大部分業(yè)主的支持，但是少數(shù)業(yè)主給出了十分現(xiàn)實(shí)的疑慮，即在改造更新過程中，如果爛尾了，該由誰來負(fù)責(zé)？

尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)下行的大環(huán)境下，新建商品房樓盤的項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)爛尾，更何況這樣程序更復(fù)雜，利益瓜葛更多的舊改項(xiàng)目。

成都這個(gè)小區(qū)的自主更新。萬里長征才邁出第一步，而且還沒有完全邁得出去——簽字的戶數(shù)都還沒籌齊！至于后面的過建委，規(guī)劃，稅務(wù)，消防……部門的關(guān)，還沒影子；和拆遷，土方，總包……這些上下游供應(yīng)商的談判，還沒著落。

很多時(shí)候我們喜歡說——讓專業(yè)人做專業(yè)事，但更多的時(shí)候我們還是懷疑這些所謂的“專業(yè)”的單位，在中間撈了太多好處。本著肥水不流外人田的原則，還不如居民自己把這些活兒承接了。但遺憾的是，這種“小農(nóng)意識(shí)”般的事必躬親，反而會(huì)因?yàn)椴粚I(yè)和缺乏經(jīng)驗(yàn)，讓項(xiàng)目產(chǎn)生更大的虧損，甚至擱淺。

說實(shí)話城市更新，舊改之類的項(xiàng)目最好是讓政府牽頭來做，目前，那些看上去是業(yè)主自主更新的試點(diǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上背后是有非常多的優(yōu)惠政策支持的，政府只是不直接出面，而是在幕后支持。但如果政府徹底不管老舊小區(qū)的改造，僅憑業(yè)主自己的組織能力，能夠大范圍地推行自主更新的這種舊改模式嗎？